施永青：“限外令”有利市场规范

来源: [观点网] 时间: 2007-11-11 17:28

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　市场就是这样，僧多粥少，一些运作不佳的中介机构终究会被淘汰，我们能做的就是加强自身的实力。当政策趋紧的时候，正是整个市场规整的时候，这未必是一件坏事。　

继2006年7月建设部等六部委联合发布“限外令”之后，国家发改委和商务部近日公布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，新增限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

　　与2002年和2004年版的《外商投资产业指导目录》相比，2007版在房地产领域开始向外资收紧。新的《外商投资产业指导目录》规定，从2007年12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司。

　　其实，为积极促进作为国民经济支柱产业的房地产业的发展，在2002年和2004年的《外商投资产业指导目录》中，都鼓励外资对国内普通住宅的开发建设。而在限制范围上，也一直锁定在土地成片开发(限于合资、合作)，高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营上。

　　有业内认识表示，目前国内资金明显流动性过剩，开发建设普通住宅的国内资金已足够充裕，这是政府一直“限外”的背景。

　　2006年7月，六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。

　　然而，这一“限外令”并没有有效堵住境外热钱的涌入，很多外资购房人把眼光转向了二手房市场。统计显示，70个大中城市二手住宅价格前三季度上涨6.6%。

　　新的“限外令”，在担心防止外资通过中介进入炒房领域方面，是有合理性的。目前相关细则还没有正式出台，记者就“限外令”对二手中介的影响采访了香港中原集团董事局主席施永青。

施永青

　　观点网：在您看来，外资(含港资)对国内房价上涨到底起到了多大的作用？而外商在房地产服务行业的投资，是否是促成当前房地产泡沫的原因之一？

　　施永青：首先，一个市场里面，有资金进来，它的需求当然增加了；如果不允许资金进来，需求相应就小了，对价格的影响就会小了。中原在国内20多个城市有分行，我们的客人除了深圳之外，90%以上都是本地人。深圳因为靠近香港，就会有不少香港的投资者过来投资。当年我们做的很多都是普通的住宅，国内的购房者会比较多，一些写字楼、一些大的地产投资中，就会有一些国外的资金来做投资。

　　这种投资产生的心理因素比较大，尤其是通过报纸作为新闻来报道，大家就会觉得，外国人都来买了，尤其是他们很多时候出的价钱成为一种指标，在心理上的影响是比较大的。所以很容易给人一种印象，就是外来资金把中国的房地产炒起来了。但是这些资金占整个投资的比例其实还是比较小的。我相信比较多的投资在北京、上海、深圳这些大的城市，其它地区房地产业的主要资金来源还是本地的。

　　具体分析，是因为这几年中国经济的平稳发展，资金积累得比较快，中国人和以前不同，以前是生产出来的大部分都消费掉了，剩下来的不多。现在生产的更多，除去消耗掉的那部分，会有一部分能剩下来，改革开放当时是鼓励他们把这些剩余的钱储存起来，现在发现存款利息低，通货膨胀又高，不如早点把钱做投资。这个趋势很明显，一二十年的积累一下子都涌入资本市场，所以才造成现在的资产价值上升，其实外来资金与这部分资金相比，应该比例不大。

　　观点网：此次“限外”是否会对中原在国内的业务产生影响？

　　施永青：这个影响当然是有的。我觉得，影响最大的应该是深圳市场。因为国家允许香港人在内地置业用于自住，所以深圳有很多香港投资客，现在“限外”影响不大。但是，商业项目会比较麻烦一些，“限外令”出来之后，地方政府对外资投资写字楼、店铺会有更严格的把控，我们这一部分的市场受“限外令”的影响会比较大。我相信对楼价也会有一定的影响。

　　观点网：中原本身会做怎样的调整来应对此次“限外”？

　　施永青：大家都知道，我向来管理的方法是“无为而治”，我不会预先去调整，如果生意没了，自然就该关门倒闭。分店如能还能盈利，自然就能生存下去。如果说调整，我觉得主要就是根据市场来调整规模，适应市场的就保留，不能适应的就淘汰。通过减少经营不好的分店，然后增强员工在激烈竞争中的生存能力，这对我们也未必是坏事。所以我不主张做出什么调整，我只是会提点我的员工，你们现在最重要的竞争力是什么，如果你们的竞争力强，其它人就被淘汰。市场就是这样，僧多粥少，一些运作不佳的中介机构终究会被淘汰，我们能做的就是加强自身的实力。当政策趋紧的时候，正是整个市场规整的时候，这未必是一件坏事。

　　市场规范需要政府管理能力的提高，在一个混乱的市场中，可能会有很多不规范的行为来扰乱正常的市场秩序。现在政府限制外资来进入，整个市场的交投量就会减小，减少之后就有一部分人生存不了。现在市场不是分配的，比如说市场小了30%，每间公司就会减少30%吗？实际不是这样，市场减少30%并不意味着每个公司都会减少30%，竞争力强的企业就能生存下来。

　　所以总的说来，我并不会做什么调整，这是一个市场逐渐挑选的过程。现在生意少了是很正常的，因为限制了买卖，交易量就会小，现在购房贷款紧缩，第二次置业又困难了，投资回报将会降低。这样国内的资金也可能不会投资了，境外资金进来的原因是价格上升的吸引，利润的吸引，这是资本逐利的天性。如果市场预期楼价不涨了，国内的资金都可能抽走，何谈国外的资金。如果说我们公司要做调整，可能更多会要看公司各方面能力与竞争对手的优劣。如果生存能力差的，可能市场调整20%就会倒闭了。如果生存能力强的，市场调整20%就是在调整其它的公司。

　　生存意志是本体所固有的。每一个员工都要生存，每一个分公司都有生存，他们就会自己去想办法。

　　观点网：您如何看待国内中介二手市场及房地产经纪的市场规范及市场秩序问题。

　　施永青：在房地产过热的情况下，我们中原一直都是不参与炒卖的，反而是国内的一些代理会参加炒卖，我们没有对市场过热有推波助澜。但是如果楼价下跌的话，这些参与炒卖的经纪生存就会更困难，他们以前佣金数额不够，要靠炒卖楼盘才能支持公司生存。如果一旦炒卖楼盘不但没有利润，反而会带来亏损的话，对这批公司的影响就会比较大。

　　另外，国内有一些比较大的代理公司，在香港上市、在美国上市。上市之后它们就有了资金，不过中介代理行业单有钱是没有用的，他们有了钱，就会去收购或是扩张分公司，但是这种扩充可能和他们公司的管理能力，经营能力不配合，造成它们可能因为过度扩张引来更大的问题。我们知道，收购在国际上成功的例子是很少的，收购回来的大部分都是浪费的。所以上市之后带来的好处就是手头有了一笔钱，坏处则是钱太多会乱用，乱投资，这是现在一些大行的困境。

　　现在中国政府对中介代理的资金管理上开始缩紧，对中介机构挪用客户资金的行为也严控，但是现在还只是刚开始，还没有全部到位，因为地方政府也担心执行太硬会把一些代理逼上绝路，这些中介没有能力还款，可能会让交定金的购房者产生不稳定。政府的困境在于又知道出了问题，又不敢认真去处理问题。如果现在的房价因为中央的“限外”政策或是税率政策而开始降低，那些挪用客户定金去投资的公司就会出问题。所以中央现在政策收紧，短期来说会逼退一批人，他们会用一些不正规的手段来逃离，长远来看，还是会淘汰掉一些经营不良的中介，改善市场结构。

　　现在的市场情况就是很多小公司关门，一些大公司也开始关闭分行，而一些上市的公司仍然还有能力收购。

　　观点网：“限外”会是当前中国房地产中介及二手市场的核心问题吗？

　　施永青：核心问题谈不上，不过限外减少了资金流动的程度，对压抑楼价会有一定的帮助。但是现在一个问题就是，中国内地的资金积累太多，资金没法流到实体经济。现在整个世界的一个共状，就是资金积累的速度大于新增的需求的速度。需求小，资金多，资金就没法流到实体经济中去。就比如说温州人，他们生产的打火机已经占了整个市场的90%以上，那他们就不会在投资在打火机生产上，而是转而投资其它。

　　现在国内的分配制度也有问题，贫富差距正在加大。一个简单的道理，穷人什么都没有，很多东西都想买，他就有新生的需求；而富人什么都有了，他占有大量的钱，根本也没有其它的需求了。所以富人的钱还是会流到股市，楼市。如果不想这些闲置的钱流到股市楼市，那就要增加新的投资工具，或者把资金流到国外去，国内的房地产市场才会冷静下来。

　　现在A股的市值比H股的市值将要高一倍，中国石油在香港才买16块左右一股，在内地可能要40元一股。为什么会出现这种情况，就是因为国内的资金被政策拦起来，这些资金就如水库里面的水，越积越多，股票价格和房地产价格就难免上升。