海外资金投资房地产由一线城市向二线城市渗透

来源: [观点网]      时间: 2007-11-11 15:15
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　　5月18日，上海新天地。

　　曾经投资无锡尚德和小肥羊餐饮等的海外私募股权公司——普凯投资基金，与天津永泰红集团敲定了一笔生意。双方合资于天津市中心地区开发一大型的住宅项目。

　　继追捧中心城市的商业地产和住宅项目之后，嗅觉敏锐的海外私募基金已经把触角伸向了内地的二、三线城市。

　　是个案，抑或是背后投资逻辑的深刻变迁？

　　争抢二、三线

　　本次投资的资金来自普凯投资基金Ⅲ，也是这只基金的首个项目。

　　普凯投资基金中国区主管合伙人姚继平介绍，普凯投资基金Ⅲ于去年10月开始在海外募集。预计6月将结束募集工作。普凯投资预计基金Ⅲ可筹资1.5-1.6亿美元，年内可以全部用完。普凯投资基金Ⅲ专注于中国的房地产，其资金将全部投资于内地的房地产开发项目。

　　他介绍，该基金将会主要投向国内二线城市的房产项目，每个房产项目的投资额约3,000万美元。

　　但是，令人疑惑的是，受国家宏观调控的影响，多数私募型的投资者一度都转向商业地产，而普凯投资为何会特立独行，选择了二线城市的民用住宅？

　　姚继平表示：“无论政府如何调控，最终目的是要将地产开发导向正途。所以只要结合政策和自身的优势制定出合理的有质量的方案，就可以了。”

　　“而且随着城市化进程加快，住宅压力日益明显。一线城市趋于饱和，投资二线城市的确是不错的选择，它的市场价值已经高于一线城市。”

　　姚继平估计，二线城市的投资回报率在10%-20%之间。

　　但是，熟悉地产的人士认为，这是一个相当保守的估计。

　　姚继平认为，相对于住宅投资，商业地产对于投资的要求过高，风险较大。

　　永泰红董事长李德福表示，天津作为二线城市的龙头，不仅有毗邻首都北京的地理优势，而且还伴随着中国滨海新区发展的良好时机。和上海普遍万元以上的房价相比，天津的房地产目前只有5000-6000元/平方米。

　　因此，投资天津的房地产当然是理所当然。

　　私募足迹

　　熟悉地产的人士介绍，这已经是海外私募地产基金的第三次投资浪潮。

　　“第一次浪潮是购买中心城市的中心物业，第二次浪潮购买中心城市边缘的物业，第三次浪潮，私募把钱投向了二线和三线城市。”

　　根据戴德梁行提供的数据，2005年海外资本对中国房地产的投资情况为：50%的资金投在北京，43%投在上海；其中：44%的外资来自美国，36%的来自新加坡，约20%来自澳大利亚。其中写字楼占58%，商铺占30%，住宅占7%。

　　投资的重心几乎均在北京、上海等中心城市，而投资中心城市的战略不断延伸。

　　2006年全球私募投资机构凯雷集团出击上海楼市，1.2亿美元在闵行拿下中房森林别墅110套。

　　2007年美国私募投资基金华平投资集团以增资扩股形式，入股上海中凯房地产开发管理有限公司，持有其25%的股份。同时，华平将提供不少于3,000万美金用于中凯开发投资和管理的房地产开发项目。

　　掘金一线城市之后，海外资金的胃口悄然改变。

　　2006年新加坡地产开发商凯德置地，在以3.03亿元的代价竞得广东省佛山市一块综合地块之后，又出资2.519亿元人民币在四川成都市购买了一块住宅用地。

　　2006年10月14日，香港恒隆地产公司主席陈启宗称，今后将不再增资上海，并表示在2007年前，在上海以外的内地其他10个城市每年购入3-4块大型土地。

　　不仅如此，更多的海外投资者进入二线城市。例如美林投资银行斥资3000万美元参股北京锋尚房地产公司位于南京的一处房产项目。新世界中国地产也进入长沙地产项目等。

　　普凯投资天津地产其实只是外资投资二线城市房地产的一个缩影。种种迹象表明，海外资金投资中国地产市场正由一线城市向二线城市渗透。

　　市场人士认为，海外私募所以调整风向，是因为二线城市的利润并不比一线城市低，甚至如果管理得当，还会更高。

　　相对高的利润主要有两方面原因，一面是伴随中小城市的迅猛发展，城市化进程的加快，二、三线城市的住房需求不断增加；另外一面是二、三线城市的劳动力充裕、管理成本低、土地低廉，所以开发商的综合成本可以大大降低，预期回报率就会大幅提高。

　　而在“榨干”了一线城市的第一桶油之后，发现利润率下降的投资者转战二线城市也是情理之中。

　　可以预见的是，类普凯的投资将机构将越来越多。

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