钟伟：政府与企业对赌土地

来源: [观点网] 时间: 2007-11-09 01:33

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　　全体开发商在和中央政府、地方政府对赌，这个赌博的结果谁有可能胜出现在还不知道。

　　“如果从研究的角度来看，所有解决这些问题的办法，包括第二套房贷、物业税等等都不得要领，得要领的唯一办法是取缔全国的土地储备中心。”在“城市·观点论坛深圳行”上，北师大金融中心主任钟伟说。

　　全体开发商在和中央政府、地方政府对赌，这个赌博的结果谁有可能胜出现在还不知道。

钟伟

　　在2007博鳌房地产论坛上，钟伟曾作专题报告认为，当前招拍挂制度是造成当前地价高涨的原因，而此次城市观点论坛钟伟则进一步认为，政府进行土地储备可能是问题的核心。

　　钟伟认为，当前土地制度的核心问题可能是开发商与政府都在做土地储备，双方在土地上进行博弈。

　　“开发商囤地非常严重，囤地当中存量的资金量超过一万亿人民币，这仅仅是开发商，还不包括当地土地储备中心，这样就给土地政策带来了非常大的不确定性。”钟伟说，“也就是说全体开发商在和中央政府、地方政府对赌，这个赌博的结果谁有可能胜出现在还不知道。”

　　在钟伟的相关调查中发现在过去的两年，相信每年的囤地通过规范的招拍挂环节超过了1亿平米从绝对值的情况来看，现在全国总开发商囤地量超过了7亿平米，这是开发商通过招拍挂方式囤的土地有7亿平米，如果考虑到开发商不通过招拍挂方式，或者更早的在95年之前就囤这些地，或者以租的方式囤的地，或者是以旅游等其他名目所囤的地，那么开发商所囤的地可能接近10亿平方米。

　　但钟伟认为可能土地储备中心的囤地量更大，开发商手里囤的地最多仅相当于土地储备中心的1/3-1/5，最粗略估计土地储备中心囤地可能高达20亿平米，由此看来，全国囤地总规模可能在2000-3000平方公里。

　　钟伟认为如果囤积在土地上的资金开始增多的话，那么开发商的财务周转情况迅速恶化，其举例万科万科现在资产周转速度明显放慢，比05年大概放慢了2倍以上。

　　在此基础上，钟伟认为，当前中央货币政策对不动产的膨胀持警惕的态度。

　　“到现在为止开发贷款和按揭贷款总共4.3万亿，其中给开发贷款1.7万亿，给按揭贷款2.6万亿”钟伟说。钟伟认为，在未来的时间里，按揭贷款对于金融行业来说肯定是优良的贷款，随着不动产的升值，即便是经济周期来了，居民收入无法偿还贷款，但物业即便贬值50%，对于将物业收回的银行而言依然是有利可图的。

　　与此相反，由于开发贷款相对较少，银行承担的经济周期到来时房地产企业贷款所带来的风险是相对较弱的。

　　“仅以对开发商的开发贷款来讲，现在总余额只有1.7万亿，占总额贷款的5%。”钟伟说。

　　尽管钟伟并不确定在这场关于政府通过招拍挂制度抬升土地价格，进而推动不动产价格上涨的赌局中，到底谁能获胜，但一个鲜明的事实是，政府做到了足够的风险防范，而开发商则因为土地招拍挂制度而被迫进行土地储备，在这样一场赌局中，贷款买房的老百姓与开发商更大可能是最终的受害者。

　　“开发商的盈利模式不是靠地面建筑物，而是靠土地，这就导致了开发商技术的下降，也就是说从06年下半年到现在建筑物本身的技术改善是有限的，价格上涨主要是因为土地涨。”钟伟说。

　　但钟伟同时认为在这样一场赌局中，风险显然不仅仅在开发商和买房者：“盲目举牌，大块拿地，进行行业兼并，大多数特征有两个，一个是国有企业，一个是上市公司，之所以是国有企业，我们知道国有企业行为很少对自身负责任的，之所以是上市公司，那是因为拍到一块地、收到一块地之后股价立刻就涨了，股价涨了也就意味着囤地的成本是由投资者来承担的。”

　　显然投资房地产股票的投资者也成为赌局的一个参与者。

　　相关专题：城市·观点论坛深圳行