一线城市地产大变局：怎样的未来

来源: [观点网] 时间: 2007-10-30 22:21

致信编辑

打印

评论

　　编者按：市场的萧条似乎让大多数华南地产界的人士意识到一个临界点到来了。无论这种临界点是房价高位盘整后的继续上扬还是房价拐而向下。事实上，即便是坚挺的价格依然让开发商房地产界本身开始思考一些问题。

　　在一个疯狂的市场中，在职业经理人躺着睡觉都能发达的时代带给华南地产有意义的东西确实不多，仔细想想，除了大量滚动的资金带来的圈地狂潮与企业超速发展之外，华南地产是否能静下心来考虑一下自己的未来？

　　本期专题观点网采访了广州光大花园房地产开发有限公司副总裁陈洪志先生。他所言的危机意识似乎让我们看到了什么？而合富辉煌首席房地产分析师黎文江先生认为开发商应该会有所调整，但这种调整对未来的市场会产生怎样的影响仅仅从供需去判断似乎很难看到一个未来。

　　以下是观点网对陈洪志先生与黎文江先生的采访。

　　观点网：在一个高度敏感的市场气氛里，开发商本身考虑的东西应该是什么？

　　陈洪志：个人认为现在是一个买卖双方博弈敏感的，很关键的时期，我们看到这个十一广告力度加大了，营销又开始加码了。营销手段又开始重现江湖了，过去的一些折扣啊，优惠啊，礼包啊都重新出现了。现在说价升量跌实际上是买卖双方博弈的一种体现吧，这个时候对消费者、开发商和政府都是一个非常关注的时段，也决定了未来房市的一个走势吧。

　　回到开发商的角度来说，在以前的时代，什么楼都卖得出去，什么房子都在涨价，职业经理人睡觉都能发达，老板不管内行外行都能挣钱，这种房地产发展的进程不体现房地产行业进步了，也不体现开发商的开发水平进步了，当然也不体现政府的管理水平在进步，不体现消费者的消费水平在进步。所以说这只是特殊的市场状况的特殊现象造成的。

　　观点网：您的意思是说华南的开发商应该是面对危机的时候了？

　　陈洪志：可以这么说。对于开发商而言任何时候都有一种危机感比较好。我比较喜欢两个企业说的话，海尔在什么时候都说战战兢兢，如履薄冰，哪怕是他在企业最好的时候，最辉煌的时候。任正非写了一本书《华为的冬天》，实际上写的时候是在华为高速发展的时候，他写这本书本身就是说企业有一种危机感。这个危机感是每个开发商应该学习的。

　　在过去提这个事情大家可能会觉得危言耸听，但是在现在这个阶段我觉得加大对产品的研发，加大对消费者的关注，加大企业良好的管理，开发模式的研讨，大家就不会觉得是杞人忧天的事情了，而应该觉得是迫在眉睫的事情了。所以我说过去华南地产最大的优势就是成本控制和产品精细化，走到今天还应该在这些方面加码。

　　以前说全国地产看华南，华南地产看广州和深圳，但最近几年我们看到来广东的人应该说是越来越少吧？从广东出去的人应该说是越来越多了。比如说我们去长三角深圳西南、西北参观学习。我们自己和自己比起来可能还是有进步，但这种进步可能不大。虽然说我们的钱挣得可能比过去多了，但产品和售后服务的进步不是很大。现在这种情况可能对行业来说是好事吧，督促大家更加往细走。

　　现在市场的根本原因可能不是因为房价上涨，而是因为房价上涨得过快，而且没有产品进步相匹配。

　　观点网：怎么样看待现在被压制的市场需求？

　　黎文江：05年和06年的时候都有宏观调控，国八条国六条。以往国八条和国六条推出的时候都是在上半年，这些调控措施出来以后，一般在五一之后都有几个月的观望期，但是在观望期之后成交量都反弹了。

　　这次打中的投机需求，同时也打击了一部分自住需求。现在市场都在观望，怎么样把这个市场重新刺激起来。加上这一段时间股市也不稳定。就投资也好，投机也好，这一部分需求和股市是有很大关系的。但是我们就觉得自住型需求还会存在的。开发商用什么样的手段，在年底之前把自住性需求在年底之前刺激起来，我们认为还是有可能的。

　　观点网：您的意思是说广州的成交量和价格还会回升？

　　黎文江：房价上升是肯定的，我们认为随着经济水平的提高，收入的提高，通货膨胀的上升，成本的提高，房价还是会升的。只要经济还会发展，市场还是平稳的。政府的宏观调控不是要把成交量压下去，宏观调控只是抑制过快上涨，保持平稳上涨，不是说要把成交量压下去，把供应和需求打下去。观望肯定有，过一段时间肯定会有调整，开发商会有调整，购房者也会有所调整，经过一段时间的调整，成交量还是会上去的，房价还是会上去的。但是房价不会升得这么快，会比较平稳。现在是房价上升太快了，就像车开得过快了，人就会有所不适应。但等车平稳下来，人们也就适应了。

　　观点网：物业税和加息对市场的影响呢？

　　黎文江：广州不是物业税试点城市，两年之内物业税不会对广州有影响。广州市统计局统计广州人均收入是按年7%-8%的提升，这个可以抵消加息的作用。

　　观点网：您说了，开发商可能会有所调整，但就长远来看你认为开发商应该怎样保持竞争优势？

　　黎文江：广州是全国改革开放的城市之一，很多东西都是改革开放引进来的。但是这些东西引进到内地可能会有一些阻力，广州有些宽松的政策，鼓励开发。广州的开放商未来要有所发展的话，要保持自己的风格。所谓的民族的就是世界的，我们觉得有些产品还是要表现岭南风格的，这个还是要大力倡导，但同质化比较严重。如果学别人的话，没有自己的风格的话，那么肯定很难与外来的企业竞争。