上海钻石级闲置地块齐开工

来源: [观点网] 时间: 2007-10-30 15:31

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　　近日，上海多幅闲置多年的钻石级地块纷纷启动，或将缓解中心城区楼市供应短缺的压力。

　　位于静安寺西侧永源路上的协和城地块，近日悄悄砌起了围墙。在沉寂十余年之后，协和城二期建设终于启动。复兴路上，新天地南侧几块大型住宅用地也已拆平，借地铁东风进展迅速。建国路上，嘉善路地块土地平整并已部分动工，岳阳路地块拆迁接近终结。此外，打浦桥新新里、黄浦区董家渡、乌鲁木齐路麦琪里等著名闲置地块也都有启动迹象。火车站前原恒基地块已部分建成，近期即将上市。市中心闲置地块纷纷启动，给购房者不少希望和想象。

　　“现在是形势逼人。”上海房屋土地资源管理局政策研究部门的夏惠干表示，“按照国家规定，闲置土地两年不开发，国家就可以收回。虽然上海至今还没有真正实施这个政策，但是国家整治房地产的威慑力度空前提高，哪家开发商还敢晾着土地不开发，做对抗政策的出头鸟？”

　　政策高压

　　尽管政策压力空前增大，但“捂地绝对是合算的买卖”。上海一家中型房地产公司高层向记者透露，现在做什么也没有捂地来得合算。一方面，上海土地批出来的越来越少，每次招标，都会把地价拉高一个档次；另一方面，房价却一天天涨上去，只要多捂一天地，就可能多赚上百万元。但是，来自政府方面的压力却使得捂地的开发商一天也坐不住了。

　　在上海浦东房地产大厦26楼的上海土地监测中心，楼市监测员元杰亮出了胸口的工作证：上海土地楼市监控员，他所在部门的职责就是在全市范围调研土地的开发进展情况。“我们每天的任务就是开着车子，在上海的大街小巷逛，看哪块地动工了，看哪个楼盘卖得如何？”

　　政府打击捂地日益凌厉，杭州、南京等地也纷纷推出土地新政。杭州市国土资源局近日对3家房产公司闲置土地的行为作出行政处罚，罚金合计3352万元。南京市国土资源局近日表示，原本“开发商拿到地后两年内不开工”的闲置土地标准将修改为“一年内动工面积不超过1/3或投资额度不足25%”。今后还将控制出让地块规模，并将开发周期限定在3年左右。

　　土地二级市场上，地块更日益成为稀缺资源。上海鸿毅投资公司总经理张义鸿经常为一些有土地没有资金，或者有资金没有土地的投资者做些牵线搭桥的工作。近来，他发觉他的工作变成单向度的了。“很少有土地找不到资金的情况了。”保诚资产管理公司主管房地产投资的执行董事徐杰也遇到同样的问题。“委托我们找项目的资金多得不得了，就是没有土地。”

　　政策压力陡增，资金压力剧降，形成的合力使得开发商不得不把闲置土地圈起来准备开工了。

　　未来标杆

　　“鉴于建设方都是经验丰富且实力雄厚的大牌开发商，市区这些闲置土地一旦开工建设，新建楼盘肯定会成为该区域的标杆楼盘。”中原地产研究部的分析师赵寅这样认为。由于现存的闲置地块体量在市中心都不算小，当初可能是由于资金原因搁浅，现在反而因祸得福了。

　　“瑞金路上东方海外那块地，大约可以造十几万平方米的住宅，如果现在拍卖，没有100亿元想都不敢想，绝对可以成为中国地王。”新加坡国浩地产的财务部经理林敏指出。

　　这些面积庞大，形状整齐的市中心宝地，在长期闲置过程中也沉淀了大量的财务成本，未来市场价格必定不菲。“凭借这些地块的钻石地段，目前在闲置土地上建造的楼盘，估计可以达到每平方米六七万元的水平，挑战每平方米10万元也不是没有可能的。”赵寅指出。

　　难解近渴

　　尽管市中心闲置土地有好几块已经开工，但是对于快速上涨的楼价好像没有什么缓解作用。

　　协和城旁边的王子晶品，年初第一批开盘时，开价每平方米4万元，随着协和城项目的重启，王子晶品第二期售价起价就达到了5万元。同样情况也发生在位于南外滩的上海滩花园，随着董家渡闲置地块的逐步启动，该案从去年的1.7万元/平方米涨到了现在的5万元/平方米。

　　按照现在的技术水平，如果加紧建设，这些闲置地块的首期预售应该可以在明年年底前开始，但是实际上，现在开发商拿地困难，目前开工只是迫于政府压力。好在政策只规定两年闲置收回土地，没有规定开工后几年完工，开发商并不着急开发这些闲置地块，惜售心态很普遍。

　　由于土地稀缺，开发商真实的想法就是磨洋工。“他们的想法很理性：预售越晚，供应越少；供应越少，售价越高。”新城房地产公司的副总经理赵有亮说出了上海楼价上升的真实原因。

　　据统计，自2003年9月上海开始住宅用地公开招标至今，在卢湾、黄浦、静安、长宁、徐汇及内环内浦东这些核心城区，4年内仅有南外滩一块不足5万平方米的住宅用地投入市场。

　　例如，现在卢湾区只有永业公寓二期还有不到200套的住宅供应量，一旦销售完毕，明年可能无房可供，就算东方海外瑞金路地块旁的兰馨公寓房源可以入市，最多也可能只有两三百套房源。而按照永业集团销售部裘俭的介绍，卢湾区今后将不会再新批住宅用地，而主攻商业房产。这样，瑞金路地块和新天地地块上的楼盘极有可能成为未来几十年卢湾的最后房源。

　　静安区、徐汇区的情况大致也是如此，尽管有建业里地块，有协和城地块，但是这几百套房产卖完了，楼荒又如何解决？何况这些闲置土地上的楼盘，极有可能三四年后才能进入市场。