房价拐点之辩

来源: [观点网] 时间: 2007-10-29 22:56

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　　编者按：8月1日，仿佛在一夜之间深圳楼市成交量开始萎缩。有价无市开始成为市场的标志性解读。与以往不同的是，大多数人认为银行银跟信贷紧缩可能威胁到了投资客与投机客们的投资空间。深圳二套房贷已经全面停止，而一手房亦只发放60%。投资客们开始放下了捂住手中的资金。

　　紧接着深圳的是广州，十一期间广州市场成交量大量萎缩。各开发商开始推出打折，送实物等促销手段，88折这样的大幅折扣就在几个月之前简直是无法想像的。房地产界似乎形成的共识是，现在的房价明升暗降。

　　更为重要的是，市场对未来并不看好，比如说即将试点的“物业税”等措施严重影响着市场的信心。

　　对于成交量的萎缩，开发商的打折，各方有着不同的看法。开发商们更多的认为是市场的盘整，而中介机构和协会领导则认为房价到了拐点。深圳房地产业协会秘书长张文华甚至直言开发商目前已经在降价。而广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则认为需求变得比较难以判断起来，市场可能面临着拐点。深圳众厦实业董事长郭澍楠认为市场可能会借此机会进行调整，满足中产阶层的实用型住房可能成为未来市场的重点。

　　而深圳绿景集团副总裁叶兴安则认为当前开发商的融资能力与项目开发能力已经不可同日而语，大多数开发商或许能够支撑下去。深圳观澜湖房地产开发有限公司总经理助理洪铭阳依然坚持市场仍在盘整的观点。

　　以下是观点网对相关地产人士就当前房价问题的采访。

　　张文华：开发商在降价！

　　观点网：怎样看待现在所谓的有价无市的情况以及销售萎缩对开发商的影响？

　　张文华：宏观调控一直以来在做组合的尝试，以前的宏观调控实际上起到了一定的作用。但金融调控可能比较有效的，不断加息可能对，卡住二套房贷可能给市场带来了一些不好的心理。但华南市场的流动性资金还是非常过剩的，资金没有太大的变化，只不过人们的预期受到了抑制。

　　现在的成交只有原来的20%-30%，可能现在有些一成都不到。这可能对开发商的经营节奏，开发节奏，资金回笼可能会有影响。开发商的资金运作可能还是比较窘迫的。

　　观点网：开发商会降价吗？

　　张文华：现在开发商出现了以前一些传统的手法，比如说打折啊，送装修啊，这些都出现了。在三个月前这个是不可想象的，就是拿一个房号还要托人。现在出现了一些市场行为，多数开发商还是采取了过去的一些手法，包括现在创新了一些手法，来促销他们的产品达到资金回笼，这样才能给他整个经营过程起到良性的作用。实际上是在降价。

　　现在一级市场又有回到过去传统的营销状况当中，这样就说明卖方市场在向买房市场过度。这种持续阶段可能会有一段时间，但是最终可能以开发商顶不住为最终结果。现在开发商已经开始行动了，打折了，送实物，本身就是一些降价了。现在已经4个月了，一直成交量持续低迷，老百姓如果在持续观望一个月两个月，半年，开发商中介肯定顶不住了。只不过现在开发商和中介商还希望能够会向以前一样会有所反弹，但现在看来反弹的可能性不大。加上继续加息及个税征收等宏观调控措施，那么开发和中介商肯定要通过降价来资金回笼。

　　资金回不来，欠建筑承包公司钱给不了，而且现在开发商不只是一个项目，要资金流动就只有降价。

　　洪铭阳：只是市场盘整

　　观点网：怎样看待现在的房市？

　　洪铭阳：政府不会把楼市打死的吧？我觉得现在应该是一个盘整期，就像股市到一个价位上以后会在一个价位上盘整。在当前的价格下盘整，然后极速上市。但事实上终极需求是存在的。这只是我的一个基本开发，但观澜湖本身的客户群体可能跟一般的房地产开发企业不一样，所以对这样判断持一些比较乐观的态度。

　　叶兴安：华南开发商有承受能力

　　观点网：现在成交量的萎缩对开发商本身有影响吗？

　　叶兴安：上半年的信贷确实比较多。现在，银行放出去按揭的量和开发商放出去的盘都放出去了。这样来讲无论对银行还是对开发商来讲都比较小。回过头来讲，现在的情况对深圳房地产价格肯定有一定的影响。

　　现在的情况可能影响到开发商增加土地储备的速度。目前中国的融资渠道相对简单，银行，资金汇款等。上市可能是一个长期的解决融资的渠道。我们国家目前和基金融资只是一个补充的渠道。所以在现在的情况下只能调整开发节奏，项目的运作进度。

　　现在可能会有一批企业有一个顺驰的结果。但是在华南这几年房地产企业的实力是不可同日而语的。大部分开发商是用能力继续开发的。销售量是萎缩了，但并不能说明现在是完全不能销售，完全不能回款了。

　　韩世同：拐点已经出现

　　观点网：好像最近你的观点比较激进，认为房市的拐点到了，怎样看待广州市场的成交量萎缩？

　　韩世同：现在这么高的价位成交了萎缩是很正常的。我认为价格到了这种地步应该是不容乐观的，后市我不是太看好，我不认为有些人说只是高位盘整一下然后价格继续上涨，我认为楼价的拐点回落的可能性是存在的。

　　现在开发商一些楼盘不能不推，造成楼盘积压。之前开发商捂盘可能确实存在供不应求的情况，这种状况也是开发商拉升价格的原因。但是现在楼价虚增的幅度太快，太高，使得市场难以承接。现在完全有可能供大于求。我一直认为需求是变化的，我并不认为需求是刚性的。比如说投资性需求就受市场的影响，投资性的需求可能大量的涌现，也可能瞬间就小时。如果投资性需求占的市场比重占到1/3的话，那么突然间不见了1/3，如果比重更大的话，投资性需求占到2/3，那么突然间消失了2/3。现在确实有些人想买房子，但是现在房价拉升到这么高，想买房子的人可能因为自己没有那么多钱不买了，这些有效需求可能都变成了无效需求。

　　实际上在市场上又愿意买房子又有实力买房子的需求越来越少。十一成交骤减，但现在上市的楼盘又集中在十月份十一月份上市，降价促销就可能成为开发商选择的策略。

　　观点网：房价会回落吗，对开发商有怎样的影响？

　　韩世同：但现在房价虚增的幅度回到原来的幅度只是回到了一个合理的水平。之前大家可能过度的认为流动性资金是取之不尽，用之不竭的来源，但是信贷一旦出现紧缩，对市场上的自己还是比较少的。现在开发商可能资金来源比以前多了，但是一旦出现资金短缺的话，但这种效应会扩散。可能市场不好的，其他的资金来源就会跟着紧了。

　　现在开发商拿了那么多地，比如说碧桂园，一年要申请1500万的开发量，但是上市之前开发量可能就是200万平米。现在市场情形不是那么乐观的话，可能就会应对不暇了。

　　观点网：此次市场盘整对未来的房地产开发会起到一个什么样的影响

　　郭澍楠：这一次政策的确是打得很重，这次政策是针对广东和沿海地区一线城市。现在一线城市房价涨的这么快，实际上是有很多投资和投机上的东西。这一次可能主要打的是投资客和投机客。这一次把专业的投资投机客给打压了。明年可能还会在某些城市出物业税，本来供楼的利息就已经高于租金的回报了，加上物业税就很难讲了，事实上这是一个很重要的原因，大部分的投资客对未来的政策有所担心。

　　未来的市场只能对中产的自住客。未来的市场可能应该从实用型就考虑。