REITS缺乏直接投资渠道

来源: [观点网] 时间: 2007-10-29 17:40

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　　让领锐资产管理股份有限公司总裁严清烦恼的是，商用物业市场的投资环境不完善，在金融领域投资里面除了债务融资以外，缺乏直接投资渠道。

　　REITs的环境制约

　　领锐资产管理股份有限公司总裁严清接受观点网的访问时表示，领锐领锐基金现在交易的项目涉及有30万平方米，但是他不肯透露具体交易的项目，称交易有保密条款。“我们所做的就是收购物业后，把品种细分好，培育成熟再变成证券化的产品，买物业就是买原材料，加工后再推向市场。”

严清

　　“我们也有一些少量的投资在商业地产方面及并购行业里面，我们投资开发基金占到整个投资的30%左右，同时我们的开发和房地产开发企业有不同的地方，我们做的工业园区，办公楼、以及商业设施都是为了开发完成之后，为我们的REITs作为我们基础资产值，长期持有的开发基金，而不是开完之后卖掉。”

　　商业地产一般需要3-5年的时间去培育，刚刚建成的物业，特别是商场项目，租金属于逐渐上涨的过程，刚开始的租金不能体现物业的真正价值，因此无法直接做REITs。有分析人士认为，从外部环境上，是REITs在哪个市场上流通的问题，REITs如果没有流通性，完全靠机构投资者，即使是保险公司之类的，市场也很难建立起来。现在《信托法》和《信托投资管理办法》中一个最大的制约条件就是不能负债，作为信托是不能负债的，这严重制约了REITs的发展。

　　此前曾有银监会的官员透露，REITs在国内之所以迟迟无法出台，主要是央行、证监会和发改委等部门的认识有偏差，央行建议通过REITs拓宽房地产直接融资渠道，而发改委则认为在房地产宏观调控过程中，要控制固定资产的投资规模，认为时机不成熟。廉租房建设或将成为REITs出台的加速器。

　　领锐基金隶属于由中房中弘、北大科技实业、科瑞集团、北京供销合作总社、天津永泰红石勘集团等机构在滨海新区注册成立的领锐资产管理公司，首期注册资本8.5亿元，天津泰达控股、青鸟集团、上海博投等公司对其增资将超过10亿元，其中国有资本占一半以上。该基金将用于收购天津等地的成熟工业厂房，而非住宅或商业地产项目。廉租房领域将成为领锐基金乃至全国房地产投资基金未来的投资方向。

该基金的具体运作模式与REITS十分相似。国内做商业地产的都筹谋将项目打包上市，领锐也不例外，严清透露，预计领锐基金明年上市，估计会打包成REITS或IPO。

　　中小开发商融资的选择

　　自央行对房地产贷款实行紧缩政策，房地产开发商从银行取得贷款的门槛越来越高，与此同时，房地产公司上市融资及引进战略投资者融资方式仅在大型房地产公司中适用，对于一些中小房地产开发商来说，借助信托渠道融资仍是不得不选的道路。

　　在资金短缺的时候，开发商往往对这种过桥贷款性质的信托募集资金有更大需求冲动。但是由于3月1日信托“新规”实行前，发行房地产信托都有200份的规模限制，因此房地产信托对于房地产开发公司本身的战略发展作用不大，但对单个项目的开发却可以起不小作用。

　　统计资料显示，2006年下半年，北京市先后有10余个房地产开发项目选择信托融资方式，项目主体不仅有中小房地产开发公司，天鸿、嘉铭等大开发商的身影也频频出现。

　　未成熟的运营模式存在的障碍

　　尽管对REITs进入国内房地产市场，提供了种种房地产投资的渠道和便利，但国内尚未成熟的房地产运营模式，成了内地房地产开发商进行境外融资的障碍。

　　一是物业业权。部分国内房地产项目的产权问题成为通过REITs融资的一大法律障碍。除了土地使用权性质及使用年期的问题外，还包含取得正式产权证明文件的问题，国内很多房地产项目在竣工后很长时间，都未获发房地产权证，未能满足REITs对房地产项目必须具备完整业权的要求，这就使得某些具备经济效益的房地产项目无法通过REITs上市融资。因此，物业业主在筹备将房地产项目注入REITs时，取得房地产的产权证明文件成为通过REITs融资的前提条件。

　　二是专业管理。由于纳入REITs的物业非业主100%拥有，项目需要物业管理和资产管理方面的专业支持，才能把资产的潜在价值体现出来。国内的房产项目普遍存在缺乏专业资产管理等问题，例如物业管理、设施管理、租户组合管理、租金管理等，如属酒店项目则需要酒店管理。而国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司较少，物业业主及基金管理人需聘任具有国际水平的专业管理公司参与营运。

　　三是基金价格。房地产项目要通过REITs上市融资，必须先由当地证监会认可的房地产评估机构评定房地产的市场价值。REITs的基金单位价格基本上与该REITs的房地产市场价值挂钩，但按国际资本市场的惯例，在新上市时，基金单位价格跟房地产市场价值会有若干折让，以吸引投资者购买。国内房地产开发商普遍没有接受此市场概念，故可能与基金经理在基金单位的定价上出现分歧。

　　四是会计准则。证监会对上市公司信息透明度有较高要求，特别是财务及税务方面，需符合国际会计准则，并需全面披露，让投资者对开发商的规模及能力有所了解，而国内房地产开发商在这方面存在缺陷，有待进一步提高企业的信息透明度。

　　五是税率。在国外，REITs受到投资者青睐的重要因素之一是由于避免双重征税所带来的税收优惠。而在国内，在REITs的合法身份暂时无法确认的情况下，相关的税收优惠自然是无从谈起。鉴于此，证券交易所无法在上述多方面法律法规条件尚不具备的情况下推出有关REITs的上市细则和具体规定。

　　让严清头疼的是收购物业后要交的税比较高，“5%的营业税和3%的契税，每次交易都要这么高。”但他同时承认，相比住宅开发的税来说，这两项税相对较低。