城市论坛深圳行：大变局下的一线房地产

来源: [观点网] 时间: 2007-10-28 22:03

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　　编者按:城市·观点论坛信息发布未久，国内各个城市的开发商要求参加的咨询电话已然告诉我们：华南地产依然是全国关注的对象。这也促使我们希望能够更为广泛的对华南地产的相关问题进行讨论。

　　事实上在观点的采访过程中，华南地产人本身对华南地产的自信似乎告诉着我们什么。一方面在于其资本上的优势，另一方面华南地产商人们本来的营销理念及对开发过程中细节控制成为今天华南开发商们共同拥有的竞争力。

　　本期“一线城市大变局专题”我们请来深圳绿景集团副总裁叶兴安先生与深圳观澜湖房地产开发有限公司总经理助理洪铭阳先生。他们阐述了自己心中的华南地产。

　　事实上，以广深为代表华南地产的共性也许是在营销理念及开发流程的管理流程的控制上。这是大多数人对华南房地产开发的评价。

　　但广深房地产本身虽然代表了华南地产，但两者之间似乎有所差异，比如说企业文化及管理与运作。深圳绿景集团副总裁叶兴安对此阐述了自己的看法。

　　而华南地产未来发展方向，深圳观澜湖房地产开发有限公司总经理助理洪铭阳也许给了我们一个很好的答案。

　　叶兴安：北方化的深圳

　　观点网：怎样看待在近来宏观调控对华南房地产企业的影响

　　叶兴安:在华南地区这几年房地产企业的实力不可同日而语，这几年华南地区的房地产企业的实力大大的增强了。当前的调控对企业可能有一些影响，但还不至于到拿到手上的地没有实力继续开发的情况，实际上手上如果有一两个项目的话，开发商手里回笼的资金就能够支持他们的其他项目继续开发了，因为在量少的情况下，价格上升了。销售量是萎缩了，但维持现有规模的开发是没有问题的。前一段时间囤积土地的企业现在应该没什么问题。

　　只不过现有的宏观调控可能促进洗牌，同时大企业想抽出更多的钱去圈更多的地可能不大可能了。这可能是政府的宏观调控的目的。

　　观点网：广深地产发展相对较快，但广深地产之间的互动好像不是很多，怎么理解这个问题？

　　叶兴安:深圳和广州之间有一个文化差异，实际上我们发现在广州做得比较好的深圳企业可能是万科和中海。金地是这两年才开始在广州有项目的。其实90年代万科就在广州找项目，知道2000以后，才在广州站住脚。这其中有个文化差异的问题，深圳企业觉得广州的水还是很深的，不是那么容易进入的。

　　反过来，深圳企业进入北方发展比较顺利，他们认为可能进入北方比进入广州还容易，因为深圳很多人是北方过来的，他们对文化比较熟悉，北方的人脉也比较足。所以往北方发展的企业非常多，网广州发展的企业则相对较少。

　　广州在深圳能够做好的可能也很少，甚至可以说是没有。就珠江有，但一直不是很好。

　　华南为代表的广深的开发商，但操作模式上有差异。从规模上来讲广州的开发商可能比较大，深圳的企业可能比较精细一点。这可能与深圳城市不是很大，批出的地块受到限制有关，同时也与深圳移民文化有关。但两者之间谁更有竞争力很难说，比如说在北京市场，广州深圳的开发商都不错。很难说谁更有竞争力。

　　观点网：对比北方的企业呢？华南的地产企业的优势在哪里？

　　叶兴安:相比北方的开发商来说广州和深圳的开发商历来是全国最好，最有竞争优势的。北京的企业，尤其是近来产生的大的国有企业可能更多的是合并，并没有产生真正的竞争力，更谈不上在管理、运作、文化的融合，他可能体现在资金实力大，政府资源强。但我不认为这是核心竞争力，房地产企业的核心竞争力当然是资本、人才，运作管理的水平。但是北派在这些方面可能要弱一点。

　　洪铭阳：宜居是华南的方向

　　观点网：怎么看待华南地产？和北方相比优势在那里？

　　洪铭阳:华南地产在营销理念上，整个开发观念上，手段上，管理上绝对领先北方。北方现在很多营销理念基本上都是从南方，从深圳过去的。过去以后确实带动了当地营销理念的转变，营销手段的提升。同时也可以看到对一些细节的完善。比如说工程的管理，开发理念，市场定位上的细分等。

　　南方的开发比较更容易接近市场。在北方几年前的开发一般都是通过概念炒作，但在概念炒作上缺乏市场营销的支持。从现在来看全国市场上的营销理念已经有所改变了，但这种改变是由南方到北方带动的。就这个来讲华南的开发理念是领先全国的。在目前的阶段，华南开发商可能要保持这样的优势的话要有所调整。

　　观点网：未来华南地产的优势在那里？

　　洪铭阳:优势取决与市场的需求，南方地区可能要更加的利用自己的气候优势。举个例子，我有个朋友在加州，冬天他会住在明尼苏达。因为其后有所差异。因为现代通信技术已经把地域因素减弱了，同时航空业也使得城市之间的距离短了。通信和航空环境的改变已不再重要了。大家的观念可能是南方是宜居的，有很好的滨海资源。虽然上北京是政治中心，上海是经济中心，但对南方城市的竞争力我保持乐观的态度。但是我认为宜居可能是未来南方城市发展的一个方向，一方面是气候，另一方面是滨海资源。