中国地产这五年

来源: [观点网] 时间: 2007-10-25 20:11

致信编辑

打印

评论

在这个资产重估的过程当中，房地产的价值似乎是最先为人们所认知的。因此房地产亦是最早引发投机炒作的市场之一　　

　　一

　　今天没有多少人再去谈论温州炒房团了。但2005年那些让整个中国地产界兴奋的温州炒房团显然将留在这个行业的历史当中。因为在此之前，没有多少中国人想过，自己的房子可能在一月之后会从100万涨到200万；在此之前没有多少人想到，住房可以作为短期炒作的工具。

　　也许今天我们不会用银行里的存款作为衡量老百姓财富的标志了。我们更多的会问“你有房子吗？”或是“你有多少套房子”。

　　在这五年里的广州，你能像在90年代末的股票交易所里所看到的那样，飘在各个新开的楼盘之间不再是想买房结婚的年轻人，而是手里握着报纸的老太太，或是开着宝马奔驰的成功人士。

　　而坐在餐厅里闲聊的人们，当然的话题之一是房价和房子。

　　有人苦恼有人愁，一如曾经住过筒子楼，希望能够分到一套单位的房子一样，今天的人们依然愁房子。但商量怎样弄到一套单位分下来的房子显然是夫妻间在床上的算盘，决计不能让单位的其他同事听到。而今天，人们开始公开的讨论房子的价格和地段以及买不上房子的苦恼。

　　事实上住房市场化改革到了1998年的时候，人们已经可以更加自由的拥有自己的房子了。但大多数人显然还住在曾经单位分来的房子里。他们花了些钱，获得了一个房产证。那时候在深圳广州打工的人们或许还没有在城市里长久生活的打算。

　　二

　　北师大金融研究中心主任钟伟教授认为，中国的房地产市场的分水岭在2002年，2002年之前，房地产的销售速度大于投资速度，而2002年后，投资速度则慢于投资速度。

　　一个比较合理的解释是2002年后的中国房地产市场的因为市场需求刺激了房地产投资。2002年后，人们显然意识到了房子的价值，比起储蓄来，不动产投资显然是好的投资工具。

　　中国地产这五年，一个重要的事实显然是人们发现了不动产的投资价值而使得整个不动产被重新估值。

　　也许从另一个层面而言，不动产投资让人们理解了城市的价值。温州炒房团最终在上海获得成功，显然是上海城市价值的使然。但从另一个方面来讲，不动产在价值重估的过程中，仿佛是必然的成为了投机者的工具，温州炒房团就是这样的投机者。

　　当然，还有投资客，比如说那些拥有六七套住房，并将其用来出租的房东成为这五年当中获利最大的投资者之一。他们成为城市当中最为悠闲的一群，住宅投资成为他们收入的主要来源。

　　三

　　即便是在IT行业最为火爆的时候，IT行业的创富速度也远远比不上今天的房地产。2001年博鳌房地产论坛上，著名经济学家樊纲说房地产行业是一个朝阳行业。但在今天，房地产行业显然不仅仅是朝阳行业那么简单。但樊纲有一点显然言中：房地产商人成为这个国家最幸运的商人。

　　房地产商人在2002-2007年在成为富豪的同时成为一种社会符号，这种社会符号也许本身折射了一个转型年代的中国。他们是个复杂的群体，国有企业的老总，文化不高的民营企业的老板，还有那些拥有知识的精英创富者。

　　一旦走进房地产行业，这些人身上共同的东西掩盖了他们知识与修养方面的差距。他们在不同的城市寻找他们的机会，城市化的过程为他们提供了大量的机会。

　　房地产商人承担了一个共同的角色，他们在诠释土地的价值，因此房地产本身成为科技含量不高，但是总是炫耀创意的行业。而住宅本身的文化属性让这些创意呈现出来。

　　房地产企业在这五年里迅速的成长，他们开始令人吃惊的超越那些曾经的偶像，比如说帕尔迪、长江实业和新鸿基。他们的市值、他们的开发能力。尽管能力可能是未来中国房地产企业应该解决的问题，但是一个好的时代显然掩盖了这些内容。

　　四

　　在一个初步市场化的行业里，你最大的迷惑也许是游戏规则。事实上，谁也不知道我们应该拥有一个什么样的游戏规则，因为我们甚至不知道什么样的市场是健康的市场，什么样的市场能够让我们健康。潜规则与不断发布的政策形成了2002-2005年中国房地产最为靓丽的风景线，几乎每一次政策的发布都会有新的潜规则形成，同时也会引起媒体的起哄。

　　房地产市场本身的财富效应让这个市场当中掺杂了太多的利益群体，他们之间相互博弈，例如说开发商与购房者、开发商与地方政府、开发商与开发商、开发商与中央政策的制定者，同时也有地方政府与中央政府之间的。

　　这些博弈使得大多数人对政策产生了免疫，谁也不曾想到力图使房地产市场公开、公平、公正的招拍挂制度会成为投机者利用的工具。一方面招拍挂抬高土地价格，一方面地方政府在土地招拍挂制度之前批出的土地依然在市场上流转。当招拍挂抬升土地价格的时候，那些原本成本较低的土地显然会成为投机者的工具。

　　土地招拍挂制度直接导致了房地产行业的洗牌，资本成为企业的核心因素，尽管主要还是银行贷款，但是融资能力强的企业显然能够在竞争激烈的土地市场上获得更多的资源。并且能够有效的控制自己的开发流程。

　　不要认为房地产开发的品质不重要，品质优良的住宅显然能够更好的诠释土地的价值，从而抬升利润。地段固然重要，但在地段上获取最大价值的利润显然是一门学问。

　　2002-2007的中国地产显然在学习这门学问。

　　五

　　如何理解这五年的中国房地产。房地产是资产，因此他容易吸引投资。房地产是居所，因此它是大多数中国人梦想拥有的消费品。

　　房地产同样是财富，他不但代表了老百姓的财富，也为商人们带来了巨额的财富。

　　房地产改变了中国人的生活方式，这并不是住宅面积与居住水平所改变的。恰恰相反，房地产让更多的中国人看到了投资可能是增长自身财富的重要手段。

　　当投资需求与居住需求本身结合在一起的时候，房地产成为一个很聚向的命题。一方面投资需求抬升住房的价格，影响到了居住需求。另一方面，居住需求导致的投资需求，使得更多的人认识到了房地产的投资属性。

　　当然还有房地产投资属性带来的炒作。这给我们带来的更大的伤害：居民生活水平的，经济的，还有社会的。

　　事实上在2002-2005年，中国人开始重新的审视我们自身的资产，在资产重估的过程当中，投机与炒作开始出现。资产重估所造成的价格上涨开始形成通货膨胀的压力。与此同时，人民币升值及对经济发展的良好预测导致境外资金开始涌入中国，并在中国寻找储存渠道，房地产自然成为这种最好的储存渠道之一。