土地与资本的魔戒

来源: [观点网] 时间: 2007-10-21 19:20

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　　有实力的开发商通过融资、拿地，使得自己无惧宏观调控。可对于大多数中小开发商来说，宏观调控无疑是一道催命符。　　

　　“46亿,成交！”，拍卖锤立即敲出了清脆的声音。

　　9月28日下午备受关注的猎德村地块拍卖就此结束，富力地产与合景泰富联合竞拍下了该地块。富力地产开发中心总经理陆毅笑妍如花。

　　这已经是9月富力在广州拿下的第二块地了，且价值可观。与上一块创下南湖板块地王的价格不同，富力与合景泰富此次捡了个大便宜。

　　猎德村地块被认为是继香港九龙仓集团在成都以72亿拍下地王后，可能出现拍卖金额超过百亿的地块。46亿的成交额显然比预料的要低的多。坊间流言，富力合景泰富与参与竞拍的开发商们达成了协议，有意压低地价。

　　广州国土局在9月交易的土地面积比前8个月总和还要多。在这几次土地拍卖会上，新鸿基、保利、万科、富力、合景泰富等华南大腕悉数到场参与竞拍。这些开发商在拍卖场上短兵相接，导致拍卖会气氛越来越紧张，甚至有公司为了一块地在拍卖会现场发生激烈争执，并与国土局工作人员发产生冲突。最终，富力地产拍出了广州新地王，中莱投资拍出了广州最高成交额。

　　然而仅仅在数日之后，广州的开发商似乎在新地王出现的前一刻完成了自己的同盟。

　　土地危机

　　面对广州大规模推出土地，频频出现的地王显然让广州开发商开始意识到未来的风险。曾有业内人士不断强调，以今年广州土地的供应量而言，如此高的土地价格上的房子很难说在未来是否会有风险。

　　一个可以判断的事实是，广州市的调控手段与国家打击炒家不同，他们更多是希望通过调控需求而直接打击开发商和市场。

　　“广州市在做两手工作，一方面是加大土地供应量，另一方面是在推动开发商的推盘速度。对开发商而言，这是很危险的。因为今年土地供应量将直接决定未来两年内广州市场上的住宅及商用物业的供应量。”有分析人士认为。

　　一个简单的逻辑是，在固定的推盘节奏下，未来两年内广州市场供应量加大的情况，可能导致供需关系的变化，当市场上供应供过于求的时候，未来两年在高地价基础上产品肯定将面对市场压力。

　　“可能是基于这样的判断，开发商开始结成联盟。不在是一味的高价买地。”有分析人士认为。

　　资金链条

　　2007年8月17日上午，李晓东作为上午博鳌论坛的最后一个演讲者超时了，他在向前来参会的600多名开发商推销联华信托。

　　当晚，在博鳌房地产论坛2007年度中国地产风尚大奖的颁奖现场，全国工商联房地产商会会长聂梅生与李晓东高调宣布“联信·金瑞房地产行业私募股权基金”成立。随后，他们分别与任志强、潘石屹、汪浩、郦松校等开发商签定合作协议。

　　至此，中国房地产行业第一个私募基金在博鳌房地产论坛上高调亮相。

　　新的房地产金融产品似乎已经成为当前行业关注的话题，大家想知道，中国房地产到底能有多少方式搞到钱。而金融机构似乎看到了一个对资金有着迫切渴望的黄金行业。

　　两者仿佛注定要在2007年走得更为紧密。一个可以想像的事实是，开发商们现在缺钱。

　　同样是富力，2005到2006年，因为在香港资本市场上的杰出表现，富力跃居全国一线房地产商的行业，2007年，富力中报显示，富力在全国的土地储备已达到惊人的3000多万平方。在内地仅次于上实发展与碧桂园，超过万科与合生创展。

　　但3000万平米的开发量除去需要完善的管理流程之外，更为重要的是资金保障。在富力的相关报告中我们很难看到富力在资本市场上通过增发与或是其他方式获取资金，也即是说，即便是上市后，富力除去IPO融资之外，并没有在资本市场上获得更多的资金。其资金来源主要是银行贷款和销售。

　　但这显然不能满足富力继续扩张与维持现有开发的资金要求。于是富力想到了回归A股。回归A股可能为富力带来100亿左右的资金，这是其在香港IPO融资的数倍。

　　事实上，在2007年，大多数开发商都选择了A股或H股上市融资。

　　但资本市场显然将开发商们推向了一个资本市场与房地产市场的双向风险中。

　　相继逃离

　　据说，在“70、90”政策下来后，曾有开发商在北京市有关主管部门门口当场痛哭了一场。传闻是否真实已不可考，倒从侧面反映了宏观调控对中小开发商的影响有多大。

　　有实力的开发商通过融资拿地，使得自己无惧宏观调控。可对于大多数中小开发商来说，宏观调控无疑是一道催命符。

　　“宏观调控是对房地产企业的一次大洗牌，淘汰50%还是较为乐观的估计。”这是全国工商联商会会长聂梅生在2006年的预言，而今，这个数字已经逐渐应验。

　　比如在“70、90”政策出台后，广东许多已经做好规划的150至200多平方米的中大户型现在全泡汤了，大户型改小户型意味着结构更复杂、成本更高、工期延长等问题，搞不好就会“要命”的，心理脆弱的开发商肯定要先大哭一顿了。

　　另一条让开发商头疼的政策是关于信贷方面的。政策规定项目自有资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。这对于高度依赖银行贷款的中小型房地产企业来说无疑是致命打击，因此而崩溃的开发商绝对不在少数。

　　除了被新政直接“杀死”的开发商外，还有一部分可能会因为内部分裂或无钱买建材而崩溃。比如资金链紧张的房地产企业可能会爆发集体跳槽事件，开发商手下的员工一同跳槽到实力强的企业中去，使中小开发商迅速死亡。那些无钱买钢材的开发商只能选择毛竹等物品顶替，致使20多层的高楼尚未完工就被一场2级“大”地震所震塌，所有心血皆化为乌有。

　　“不管是房地产开发商还是经纪公司，都要被淘汰掉1/3，政策的目的也是让1/3淘汰，1/3震荡，另外的1/3扩充。”深圳兰江房地产公司副总裁杨大谷这样理解宏观调控的作用。

　　“现在行情好，大不了把手里的地卖出去就可以了。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。事实上在2007年，手中有地，但开发遇到困难的开发商们，大多都选择了逃离。