顺弛的影子

来源: [观点网] 时间: 2007-10-14 19:56

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　　孙宏斌将自己创立12年之久的顺驰(中国)55%的控股权转手香港路劲基建，12年累积起来的黑马神话瞬间化为乌有。一直与顺驰“针锋相对”的万科前董事长王石在他的博客上发表了题为“和地产黑马交锋”的文章。

　　从今年各大上市公司发布的年报来看，他们的疯狂圈地中依稀有顺弛的影子。

　　孙宏斌将自己创立12年之久的顺驰(中国)55%的控股权转手香港路劲基建，12年累积起来的黑马神话瞬间化为乌有。一直与顺驰“针锋相对”的万科前董事长王石在他的博客上发表了题为“和地产黑马交锋”的文章。王石说：“如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司。但两年过去了，它却要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”

　　锅和锅盖的游戏

　　曾有财务专家把现金比喻为锅盖，把现金需求比喻为锅。如果你有10个锅，8个锅盖，那么基本上你不用担心锅会盖不上--你可以很从容地在锅之间调配盖子。这是正常的情况。如果是财务高手，能够使公司的现金高效地运转起来，那么6个盖子，也能够玩得起来。通常越是大公司，越是业务复杂的公司，财务成本的分量就越重，财务管理也越显重要，因为锅越多，调配盖子的难度就越大，而调配得好，能够节省的财务成本也就越为可观。

　　在中国，曾经所允许的普遍采用的滚动开发的房地产运营模式，使几乎所有的开发商都精于表演锅和锅盖的游戏。

　　业内专家指出，100多亿元的土地出让金，以土地成本占全部开发成本的50%估算，则总开发成本是200亿元以上。这是锅--现金需求。顺驰声称2003年销售回款有40亿元，这是盖子--现金，虽然顺驰2004年的目标是超过100亿元，但在当时那只是目标，现实的盖子只有40亿元。

　　“顺驰的真实情况是先有锅盖再找锅，绝对是每口锅都有锅盖，如果锅盖不够用就不会找更多的锅。”孙宏斌曾经信誓旦旦。

　　但实际情况显然不像其说的那么美好。北京一大型房地产企业财务总监表示，房地产开发的资金周转通常一年最多一次。那么顺驰打算怎么用这40亿元的盖子去盖200亿元的锅？当然，顺驰可以贷款，但不要忘记，100多亿元土地出让金是不可以贷款支付的，除非违规操作。

　　正因如此，2004年8月的博鳌论坛上，当万科董事长王石在发言中再次委婉(没有点出名字)地警告顺驰资金链不要紧绷、不留余地时，随后演讲的孙宏斌坦承：“最难受的还是钱。”

　　一位前任顺驰高层透露，资金链问题让顺驰的神经异常脆弱。

　　2004年4月27日，孙宏斌听闻上层要求银行停止放贷的消息，而为了领取土地证，顺驰刚刚交了17亿元。形势异常严峻。当天晚上9点，顺驰的几位高层开了碰头会，决定接下来的两个月停止拿地。此后连续两周，他们每天晚上10点定时召开电话会议，安排资金调配。从5月开始，顺驰果然感受到了宏观调控的威力，南京、苏州等地的银行出现了惜贷，放款速度迅速减慢。

　　“当时有过'5亿8'行动(一个月内必须完成5.8亿元的销售回款)。”顺驰天津一名工作人员透露，为了支持外地的项目，天津公司当时可谓竭尽全力。

　　一家融资服务机构表示，顺驰曾想尽办法四处筹资。

　　2004年6、7月间，顺驰曾和该融资机构接触，但了解完顺驰融资条件后，该机构颇感为难：大兴那块地，顺驰才交了1亿多元，其实只拿到其中一小块地，但却要用价值仅1亿多元的地抵押借贷5亿元的资金，“以前没见过这么玩的。”

　　事实上，顺驰为解决资金问题也称得上是四面出击。先是寄望于通过上市来解决资金问题，在其赴港上市募资10亿元的计划受挫后，又数次寻求私募资金救急。据称，去年10月底的公司会议上，孙宏斌曾愤慨地表示，10月11日“大摩”还信誓旦旦地保证合作没有问题，到了19日就变卦说“资金没到位”，原定于21日签订的股权买卖合同就此流产。

　　显然，无论顺驰对财务管理如何的自信，都无法掩饰用40亿元的盖子应付200亿元的锅的惊险。四处拼命融资的本身，已经凸显了顺驰对现金的渴求，对此的任何辩解，都不过是此次无银三百两罢了。

　　正是看到了这种残酷现实，业内人士普遍认为顺驰崩盘的日子为时不远。某知名开发商更直言顺驰的结局是“九死一生”。

　　2004年中时，孙宏斌就声称，最困难的时候已经过去了。但后来的一系列迹象显示，对于顺驰来说，更恰当的描述可能是“没有最困难，只有更困难”。

　　神速掠地

　　致使顺驰资金紧张的最大原因则是其不计成本地扩张规模，最直接的体现则是全国范围内的高价拿地举动。

　　2003年7月，顺驰内部召开了著名的蟒山会议，就进军全国形成一致意见。

　　2003年9月，顺驰以5.97亿元将石家庄009号地块拿下，这时候进行操作的河北顺驰刚刚成立五个星期。

　　一个月后，顺驰又在苏州工业园区以5.9亿元取得金鸡湖地块。两个月后，在南京通过拍卖以6.5亿元抢得河西奥体中心地块。

　　2003年12月，顺驰以9.05亿元的天价拿下了北京大兴区黄村的地块，轰动京城。

　　紧接着，2004年1月又通过挂牌以27.2亿元拿下苏州工业园区地块。

　　2004年4月，顺驰先后从郑州和洛阳取得两块土地，将触角延伸到华中地区。在此期间，又在无锡取得太湖新城地块。

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　　从2003年8月到2004年4月，顺驰先后从石家庄、北京、上海、苏州、南京、武汉、郑州、长春、无锡等城市获得了10多块土地。

　　与此同时，在天津老家，顺驰的行动也没有停止。2003年8月，顺驰联合天津市信托投资有限公司和天津日报报业集团作价17.515亿元拿下天津奥体配套项目，破了天津土地交易的纪录。其后，又先后取得西青柠檬酸厂和蓟县桃花园地块。

　　经过这种大跃进式的爆发之后，顺驰手中储备的土地面积瞬间就达到1200万平方米，其中长三角就占了400万平方米。在一年之内，顺驰从一个地方性公司变成一个全国性的公司，企业的员工也从几百人发展为8000人。

　　天价制造者

　　在行动迅速得令人咋舌的同时，顺驰出手的豪爽更令人震撼，其拿地的最终成交价多次出现两倍于起拍价的情况。一时间，顺驰所到之处，地价都会大幅上升，顺驰也因此获得了“天价制造者”的称号。

　　这种称呼最初起于2003年12月8日。那一天，这家来自天津名不见经传的地方开发商“一拍成名”--以9.05亿元的“天价”获得了北京大兴1号地。

　　这个价格远高于当时业内其他人士的心理承受底线和大兴区政府的预估价格。一知名开发商在拍卖现场就对记者言说困惑：“按照通常开发商的开发成本计算，顺驰这么做多半会亏的，最好也就是能做到盈亏平衡。”

　　当初组织那场拍卖的北京市土地整理储备中心大兴区分中心副主任刘胜良后来回忆当时情况时说：“我们原来估算的拍卖价格是6亿，”拍卖的结果显然超过其预期，“拍卖价格过高并不一定是好事，这说明房地产市场存在一些非理性因素。”

　　当时参与整个拍卖过程的一位前顺驰员工坦承：“当时怎么可能想到会拍出那么高的价钱来呢？这是谁都不可能想到的事情，当时也不知怎么回事价格就忽然被抬到那么高了。”

　　该员工同时承认，公司对那次拍卖事前的指示是：“上不封顶”--急于进入北京市场的顺驰打算“用钱炸开北京市场”。

　　在驰骋各地的表面风光背后，顺驰需要面对的是缴纳100亿元以上土地出让金的残酷现实。

　　顺驰的资金链有多紧张？曾任顺驰财务总监现为顺驰中国总裁汪浩称，房地产行业是一个基本没有固定成本投入的行业，只要现金流管理得好，完全可以通过调整付款和回款的节奏来平衡现金流。

　　“上述说法本身没有任何问题，但到了顺驰，就成了挪东墙补西墙，利用不同项目进程之间的时间差，通过资金在多个项目之间的调配，来保证资金链不至于断裂。”熟悉顺驰运作的一位业内人士称。

　　肆无忌惮拖延付款

　　从后来的情况看，顺驰的资金链秘诀，就是尽量拖延付款时间，同时尽量缩短回款周期。这被顺驰称为“现金-现金”模式。用顺驰自己的话说，则是“顺驰有着更高的执行效率”。

　　顺驰“天价”拍得大兴1号地，却并没有兑现9.05亿全部土地出让金，而是采用了分期分批付款的方式。“我们按照他付款的速度控制发给他土地，土地被分成几块，他交一部分钱发一部分土地，没交钱不给发土地证。”刘胜良曾向记者表示，截止到2005年5月份，顺驰总共也只交了三次大兴1号地的土地出让金，第一次为总金额的15%，三次总共交了30%。

　　“顺驰与其他开发商在运用这些房地产行业惯用操作手法的不同之处在于，”北京一知名开发商分析说：“如果是国内另外一家房地产大腕竞拍了大兴1号地，也会找理由拖延支付土地出让金，也会找当地政府要求分几次付款，但不会像顺驰拖延这么长时间和分这么多次付款。尽管与其他开发商一样，顺驰也试图为推迟付款的行为找到'合理解释'，但人人皆知，在拍卖之前，顺驰就把拖延付土地出让金公然写进了战略。”

　　对上述说法，曾在顺驰上海分公司工作过的一位前顺驰高层坦承：“不能说公然写进了战略，但我们确实有这种考虑。”

　　除了延迟支付政府的土地出让金在顺驰是家常便饭之外，在其他一切与资金相关的环节，顺驰同样高举“拖”字大旗。

　　据一位接近顺驰内情的人士介绍，顺驰资金中相当大一部分来源于银行贷款。据说，在顺驰的起家之地--天津，几乎每一家银行都有向顺驰贷款的经历。顺驰对银行贷款也实施拖欠战略，仅天津一地，顺驰拖欠的贷款就高达30多亿元。建行因为原来主要业务是面向建设项目贷款，因此也成为被顺驰拖欠贷款的“重灾区”。

　　但众多银行在顺驰拖欠贷款时保持了沉默--因为一旦顺驰出事，就意味着银行大量贷款无法收回。

　　“顺驰拖欠付款在业内是出名了的。”曾是顺驰供应商的一家天津公司的总经理记者表示，材料费、工程款等无一不拖，“别的开发商可能也会拖欠这些费用，但都不像顺驰这样如此大规模拖欠资金，并且拖欠时间如此之长。”

　　同样的传言版本也在北京流行。2003年12月，顺驰取得北京大兴区黄村地块之后，开始开发顺驰领海项目。北京顺驰与北京青年报的代理商签订了个1500万元的广告单，随后却传出顺驰拖欠广告款的情况，在这之前还有建筑商反映以前与顺驰合作“盖到七层才拿到部分工程款”。

　　但顺驰不以为然。这种资金模式被顺驰自己称为“合理利用应收账款的账期”，即对所有重要的时间节点都进行准确计算，尽力做到研发、工程、营销等环节的“无缝衔接”，并采取一致行动；其次，为了减轻现金流上的压力，顺驰力图利用客户(包括合作伙伴)的钱来做生意，通过对外部资金的运作分散自己的资金压力。

　　孙一直称，顺驰的钱主要来自自有资金、合作伙伴的资金、销售回款、银行贷款以及信托市场上的资金，其中前二者比重最大。

　　前(2004年在任)顺驰中国总裁张伟曾透露，天津顺驰为各地输出的资金不到10亿元，大部分资金来自合作伙伴、银行以及2003年40亿元的项目回款。

　　显然，顺驰就是靠打擦边球来维系自己的现金流。公允地说，打擦边球的企业不是顺驰一家。但把擦边球打到这种程度，甚至完全依靠擦边球来保证自己的现金流，漠视其中的政策与市场风险，扰乱整个行业的市场秩序，顺驰的确做到了“业界第一”。

　　成也天津败也天津

　　在孙宏斌的“发家史”上，天津是个绕不开的地点。

　　1994年，孙宏斌靠代理二手房销售起家，在天津成立了顺驰销售公司，这是之后顺驰(中国)的前身。对于天津市场敏感的孙宏斌，做销售不久就预判到了天津的巨大市场空间。随后短短数年间，顺驰在天津确立龙头老大的地位。2002年之前，顺驰在天津开发的房地产住宅项目，已占市场的30%~40%。就连目前国内最大的房地产开发商万科，其在个别城市的占有率也很难突破3%。

　　孙宏斌在天津的很多项目运作，仍然具备传统房地产企业运行痕迹，即前期拿地主要靠沟通，不实质性地付出真金白银，金融系统才是为其保驾护航的得力帮手。尤其是依靠金融支持和资源手段，逐渐成为孙宏斌对房地产市场生存之道的基本认知。

　　天津的成功给了孙宏斌足够的底气，也给顺驰全国化拓展做足了铺垫。他就这样握着在天津的成功经验，大跨步地进击全国。

　　谁是第二个顺驰？

　　如果39号令和国土监督局早几年出世，顺驰这头牛或许会被摁住，地方政府和银行的默许是致使顺弛走向疯狂的推手之一，实际上，中国地主的“双亲”都是地方政府和银行，如今再加上资本市场。39号令的第23条规定把银行和地方政府的风险控制住了，但是有资本市场的背后支撑，越来越多的开发商在玩当年顺弛的游戏，把未来高房价和土地当作赌注的资本，当资本市场游离时，谁会是中国房地产上的第二个顺弛？