上海中锐：开发商量力而行

来源: [观点网] 时间: 2007-10-14 19:52

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　　没有土地的支撑，就没有楼市的发展，而土地价格的变动始终是楼市内外最为关心的基本因素。近几年来几块谈论至今的地王仍然在影响着上海楼市的发展和开发商的经营决策。

　　39号令对某些量力而行的房地产公司来说波澜不惊。|

　　上海政府土地出让态度有变

　　39号令11月执行后，上海的土地市场会有什么变化？观点网采访了上海中锐地产副董事长毛恩，他说：“土地情况不一样，我也不能一概而论，比如前不久星河湾在上海拿的地，他出的价不是最高的，但是政府把那块地给了他，那么就代表了政府的取向和态度，政府不愿意让地价高起来，这对大家来说是很重要的讯息。选择星河湾从市场行为来讲也有信用问题，但是事情有两面，顾得了这面就顾不了那面，重要还是看当前哪一面更重要。”

　　星河湾在上海拍得的是占地560余亩的上海浦东花木新民北路地块，这一地块面世就受关注，不仅因为这是当时的上海零供地一年半后第一幅公开出让的地块，更因为其27亿元的底价。该地王吸引了中海、华润等8家房地产巨头的争夺。金地集团以59.89亿元、高出底价122%的报价领先。按照这块土地不超过53万平方米的建筑总面积计算，金地集团的报价，将使其楼板价达到11300元/平方米。不过，正在各家开发商为这地块争的“你死我活”之时，参加该地块竞标的8家房地产开发商被告知，由于“技术原因”地块中标结果公布时间将被延迟，而且通知没有显示将延迟多久以及未来地块结果公布的准确时间。后来这个地块被星河湾拿下。

　　上海地价演变

　　2004年，黄浦区小东门街道中山南路B4地块面积不到20亩，在2004年最后一个月创造了当时上海土地单价的新纪录--3771万元/亩。上海金外滩房地产有限公司最终以6.6亿元的报价，力压上海星腾房地产有限公司的3.95亿元和上海宏泰房地产有限公司的6.22亿元，最终中标。价格一公布，上海地产界哗然，更为巧合的是大家都注意到上海2003年招投标土地中最高单价者也同样出现在了黄浦区，而当时的平均价格为2500万元/亩，只短短一年时间里，土地最高单价的涨幅达到50%左右。当时上海正处于楼市价格飞涨时期，地价的上涨在某种程度上也反映出房价的狂飙，时隔几个月之后上海楼市就开始面临国家宏观政策调控，而这块土地创纪录的价格正是给当时上海楼市狂热时期做了最好的注脚。

　　2005年，虹口四川北路的一块商业地块抢尽了风头。它的成名不仅在于11.4亿元的超高身价，更是由于其创造了上海土地公开拍卖有史以来，最大面积地块和最高成交价的两项新纪录。不过耐人寻味的是，这块享有地王称号的土地，命运却极为坎坷。几个月后就有媒体报料，这一地块的资料已经出现在了土地中介的手中，据说是因为上家无意开发，转而寻求脱手。曾经风光无限的地王却落得如此境地，这与2005年宏观调控的压力与土地拆迁的艰难不无关系。

　　位于上海东北角的新江湾地区，目前已经成为代表上海楼市发展的典型，无论是从它的土地规模，还是从出让价格来看，新江湾地价的演变就代表了上海楼市价格的上涨过程。

　　2005年1月新江湾城C1地块正式开标，广东珠江投资以每亩599万元、共16亿元的价格中标。

　　2006年11月，华润置地经过176轮激烈竞争，击败凯德置地、中海地产、万科地产及上海古北集团四大强劲对手，出价15.4亿元，拿下总面积14.4万平方米的新江湾城C2地块。这一报价高出拍卖底价3.5亿元。

　　2007年6月新江湾城D1地块，经过10余家境内外开发商的激烈角逐之后，浙江绿城终以12.6亿元摘得该地块。这也是3年来新江湾城第三次公开出让土地，而该地块楼板价已经超过前两次出让的近一倍。该地块挂牌价只有5.16亿元，最后成交价格飙升了150%，楼板价达到1.25万元/平方米。

　　上海的地王故事继续讲述，至少现在还看不到终结的日子。

　　获土地量是开发商实力界线

　　衡量开发商实力，一般以土地的多少来衡量，碧桂园就以4500万平方米的土储量被称为中国最大的地主，在毛恩看来，房地产公司一般都中规中矩的，很少有拍下土地后不付清出让金的情况，他说：“现在的情况是，小地块价低，一般都付得起，大地块总价高，小公司连竞价的资格的都没有，这些大地块都被大的公司拿去了，开发商量力而行，最起码我们就是量力而行的。

　　政策对主业影响轻微

　　毛恩对政策的出台理解或许代表了业内人士的看法和反应，他说：“政策的出台关键看对主业有无影响，39号令对大多数房地产公司的主业没影响。一级开发还有几个能做？一般的公司不会做。一级开发商不是什么人都能做的，比如碧桂园，它有能力做但未必愿意去做，比起一级开发来，人们更愿意做建设开发。”