顾云昌：39号令重点为规范土地市场

来源: [观点网] 时间: 2007-10-14 19:49

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　　中国房地产及住宅研究会常务副会长顾云昌认为，房地产市场调控主要从四个方面进行，39号令是其中一个方面，和房价没什么关系。

　　完善土地政策

　　时隔5年国土部重新制订土地出让法规，顾云昌表示，39号令是为了更好地规范了招拍挂过程中的行为，特别是某些地方的地价没交清又给土地使用证，杜绝了按资金比例拿证的现象和权力寻租的问题，"因为很多寻租就是在招拍挂的过程中产生，进一步规范了土地招拍挂的市场。"

　　在11号令里，由于没有对土地出让金何时支付进行精确规定，绝大多数开发商几乎都能通过少量支付出让金的办法获得大块土地，并用土地杠杆质押贷款，用土地杠杆来撬动银行资金滚动开发，对开发商暴富与推高房价提供了最核心的条件。由此"地王"纷纷露脸，大量土地出让了却不开发，用于制造提高房价的紧张空气。

顾云昌

中国房地产业协会副会长顾云昌

　　由于缺少相关措施规范，许多地方的土地招拍挂转让中存在着操纵投机、合谋暴利与贿赂公行的问题。比如，有意把地块转让的面积做大，把转让总额做大，以此阻止中小房地产开发商参加招拍挂，使得少数几个大开发商支配市场，甚至个别开发商完全控制市场。在招拍挂完成后，交纳多少出让金成了腐败官员在私下时与开发商讨价还价的行为，大量的腐败案例从此滋生。

　　39号令出台背景

　　顾云昌表示，土地市场一直在规范当中，："最近几年查了许多违规违纪的行为，特别是06年因为土地违规查处了一大批政府官员，就是因为原来很多的政策不完善，有空子可钻，囤地积压的情况也比较多。"权力寻租行为从11号令哪些地方表现？""取得土地使用证的时候很容易产生，现在付完了以后才能拿，原来的政策造成了许多漏洞，另外挂牌的时间都清楚了，我想是根据土地市场的情况不断完善。"

　　顾云昌认为39号令的出台和国土部的百日清查行动有关，他说："中国最不规范的就是土地市场，很多案子就出在土地问题上，这个是有目共睹的，现在就是进一步管理和规范。现在39号令出来了，国土部门又要求加大土地问题处罚力度，因为土地问题而发生的案子可能会减少。这个政策的出台就是要加强土地监管，从规范的角度出发，和房价没关系。"

　　39号令不足之处

　　尽管39号令解决了11号令中的不足问题，但是，高速发展的房地产市场给规范有效的管理带来了很大难度，39号令也无法兼顾到所有方面，并在某些方面存在一些不足。

　　第一个不足是，未能就70%的广大中低收入阶层的住房实现途径作出更有操作价值的决策。

　　第二个不足是未对房地产招拍挂行为的市场后果进行调控，有可能导致极少数大开发商独占市场，垄断开发，垄断房价。在招拍挂过程中，巨大的地块的出让总价已经把90%的中小开发商排除在外，近些年中房价暴涨，大开发商已经拥有了巨大的经济实力，39号令并未兼及这一事实，可能助涨房地产市场的垄断行为，富者更富，中小开发商无立锥之地。

　　第三个不足是对闲置囤积土地的开发商的制裁措施到位不够，缺少力度，不温不火。许多开发商拥有的土地10年都开发不完，越是声称土地供应严重紧张的城市，越是有大量的土地在牢牢地囤积在开发商手中。39号令对于大量囤积土地的行为，并未做出有效的约束和制裁。

　　四个方面规范房地产市场

　　顾云昌认为现在房地产市场的规范主要从四个方面来进行，"第一个是房价的问题，稳定房价是当前的任务，第二个是加大住房保障，加大住房保障和房价有一定的关联，但是两者是不同的概念，一个是市场化的价格，一个是保障性的住房，第三个是规范市场次序，第四个方面是产品、开发模式要符合中国的水平。

　　第一要建立符合中国国情的消费模式，就是绿色发展。第三个任务是住房保障，第三个任务是稳定方价，第四个任务是规范市场，39号令主要是规范市场，24号文件主要是讲住房保障，第二套房首付提高对稳定房价有一定作用的，绿色发展就是90平米的房子，各有各的侧重。