开发商拿地将不得“分期付款”

来源: [观点网] 时间: 2007-10-10 08:49

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　　国土资源部昨天正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让。

　　中华人民共和国国土资源部令

　　第39号

　　《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。

　　部长徐绍史

　　二○○七年九月二十八日

　　招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

　　(2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订)

　　第一条为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

　　第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。

　　本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

　　第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

　　第五条国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

　　市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

　　第六条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。

　　前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。

　　第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。

　　招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。

　　第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

　　第九条招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

　　(一)出让人的名称和地址；

　　(二)出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；

　　(三)投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；

　　(四)索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；

　　(五)招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

　　(六)确定中标人、竞得人的标准和方法；

　　(七)投标、竞买保证金；

　　(八)其他需要公告的事项。

　　第十条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

　　标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。

　　确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。

　　招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

　　第十一条中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

　　出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

　　第十二条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

出让金须一次付清

此次规定第二十三条中指出：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”

此前的11号令第二十三条明确规定，受让人依照出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。但是在实际操作过程中，一些地方存在受让人未缴清全部出让金但分期取得建设用地使用权证书的情况。早报记者之前采访土地出让单位时发现，开发商在高价拿下土地之后拖欠土地出让金，甚至有开发商与政府部门私下协议付款进度等情况并不少见。

防范金融风险

开发商获得部分土地使用权之后进行银行融资并开发销售，而销售回款被用于后期循环开发，如此一来，有限的资金就可以撬动多个项目。

“等于说，开发商在这一过程中承担了最少的资金压力，而政府和银行成为大船的两根船桨。”业内人士对此评价。这样一来，很大一部分的风险实际上被转移到了金融机构，如果某个运作环节出现问题，就可能会造成一系列的风险爆发。比如说，当年大规模圈地的顺驰集团用不多的流动资金一口气拿下全国众多高价土地，而几乎所有的地块被传出拖欠地款的情况。而随着2005年宏观调控带来的市场短暂回调，被称为“7个盖子盖10个锅”的资金链完全无法支撑公司大规模运作，最终公司不得不以低价出让全部股权。

“地王”或将难现

过去一年多来，全国范围内产生了越来越多的“地王”，土地出让成交价格动辄就有数十亿之巨，开发商们的大手笔也让人开始怀疑其现金支付能力。

实际上，长沙92亿地王产生后，行业间关于其土地付款问题也因之产生。早报记者采访时获悉，对于任何一家地产公司来说，一次性付清如此巨额土地款几乎是不可能的，且不说是否具备如此巨量的流动资金，就算有，也不太可能会一次性投入同一个项目。

分析人士表示，类似政策实际上提高了开发商进入土地市场的门槛，必须具备全部的付款能力才能参与土地竞买的情况下，对于开发商资本规模的要求显得更高。另一方面，如果土地款必须一次性全部付清的话，类似长沙总价近百亿的地王将很难再出现。