专家解读房地产紧缩新政

来源: [观点网] 时间: 2007-10-07 16:05

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　　“从抑制需求入手，调整房地产市场的供需矛盾，可以说是找对了方向。”阳光100置业集团副总裁范小冲在针对提高第二套住房贷款首付比例的调控措施时指出，以前那种打压供给的调控方式只会造成“每调一次上涨一次”的结果。

　　根据中国央行、中国银监会27日共同发布的通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；同时，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　“提高第二套住房贷款首付比例肯定比提高银行利率更能有效地抑制房价，这一政策的针对性更强。”北京中原地产市场研究部总监张坤昱分析说，“利用金融体系，从信贷层面调控房价，会对市场产生一定冲击。”

　　是否有利于稳定房价、抑制投机

　　北京大学房地产研究中心主任陈国强认为这种冲击首先是对购房者心理上产生影响。“因为最近一段时间房价上涨比较厉害，百姓的涨价预期比较强烈，增加二套房贷款首付比重，有利于震慑投机，同时降低普通购房者的购房冲动。”

　　至于这一政策能在多大程度上遏制住房投资，专家认为还有许多其他因素需要考虑，存在不确定性。

　　首先，针对只提高一成的首付比例，市场的敏感度如何。因为考虑购买第二套房的大都是相对富裕的群体，首付比例仅提高一成对他们影响有限，而且对于首付比例一直在四成以上的别墅、高档公寓等则不会有影响。

　　“国家针对房地产的宏观调控不可能像打击刑事犯罪这么有效，调控政策可能会伤害无辜。”重庆大学房地产研究所所长任宏说。

　　而最有可能遭到“误伤”的就是部分中等偏低收入的人群，“他们正在还贷，又有改善现有住房的需求，提高首付无疑增加了成本，可能打消他们的意愿”。另外，在市场供需失衡的情况下，投机者很有可能会把提高了的持有成本和投资成本转嫁到改善型购房者身上。

　　其次，在操作层面，由于配套措施不健全，政策效率可能会“打折扣”。陈国强分析说，

　　“如果第一套房是以个人名义买的，第二套房以家庭其他成员的名义买，算不算第二套房呢？外地人在北京再买房，谁知道这是第几套房？”另外，不同银行之间信息匹配问题也可能影响到银行对购买第二套住房者信用的识别。

　　是否有利于银行规避房贷风险

　　就在中国央行和银监会发布此通知之前，中国建设银行不但发布了针对美国爆发次贷危机的研究报告，指出国内商业银行房贷正步入违约高风险期；而且率先在重庆、广东、海南等省市分支银行陆续调高第二套房贷款首付比例至四成，一时间在全国刮起了“房贷紧缩风暴”。

　　另据《上海证券报》报道，近日中国银监会集各大商业银行风险、资金、研究部门负责人召开了一个内部研讨会，这是近期金融主管部门对美国房贷危机规模最大的一次内部研讨，显示银监会高层对房价上涨过快和房地产金融泡沫化的担心。

　　分析人士认为，由于目前人民币存贷款利率的上升通道已经形成，今年以来央行已连续加息5次，购房者还贷压力不断增加，银行面临坏账的风险不断增加，管理部门应该未雨绸缪采取措施。

　　不过张昱坤认为，美国的次贷危机是由于银行贷款给收入比较低、信用记录不好的客户造成的，而中国的情况跟美国相反。目前中国拿到房贷的多是中高收入者，“是银行中比较优良的信贷资产”，中低收入反而难以获得房贷，所以中国不太可能出现类似美国的房贷危机。

　　未来市场调控走势

　　业内人士普遍认为，由于今年以来一部分城市的房价涨幅呈“过快”上升，政府对下一步调控房价的态度比较明确，“就是要两条腿走路，市场型和保障型兼顾”。针对保障型，关键是要界定清楚保障对象，对低收入和中等收入的人群提供相应比例的廉租房和经济适用房，确保人人有房住。而对于市场型住房，“政府不应直接参与定价，可以通过物业税或针对大户型征税等方式进行调节，并用所得税收补贴保障型住房建设，使得整个住房系统健康循环”。

　　无论如何，未来的中国房地产市场走势仍将取决于政府、开发商、投机客及实际购房者之间的相互博弈。