地产“中”字头蜂拥后来者

来源: [观点网] 时间: 2007-09-20 00:29

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　　北京，9月7日，天鸿宝业(600376)发布公告显示，公司股东会议以24%的高票，通过公司向实际控制人北京首都开发控股(集团)有限公司发行股票购买资产的议案。此议案的核心是首开集团向公司注入估值近60亿元的12家地产公司。在公告之前，天鸿股价早已从原来的10块涨到了现在每股40多块。之前就有多位分析师认为：“天鸿是北京最值得关注的地产公司。”

　　传闻很久，但在近期进入实质阶段的还有中国航空技术进出口公司深圳公司。

　　上海，9月10日，上海建工(600170)强势涨停，上海建工集团有意将房地产资产注入旗下上市公司上海建工(600170)，实施整体上市的消息也在此前后传播开来。9月12日，上海建工发布澄清公告：“经公司书面函证控股股东，上海市国资委和上海建工(集团)总公司没有任何涉及上海建工股份有限公司资产重组的计划。”

　　除了地方“诸侯”的整体上市，中冶、中铁、中粮、中信，一大堆央企在资本市场都有所动作。

　　如若不论央企深厚的家底和无与伦比的资源优势，地方诸侯目前的实力在大部份央企之上。但考虑到央企丰富的成长空间，二者比拼不分伯仲。民营企业里除了珠三角几家像碧桂园这类的大佬和长三角韬光养晦、励精图治多年，逐渐浮出水面的几家企业，一时间还真很难有几家公司还能像当年那么风光无限了。难怪“国进民退了”成了民营企业老板的口头禅。土地、资源，如果再搭上股市的快车，那中字打头的公司就可以成立一支梦幻组合了。

　　以下的两家公司特别值得回味。

　　首先是中粮集团。8月在中粮集团旗下的西单大悦城召开的招商签约发布会上，中粮集团领导还谈到，公司计划将商业地产业务在2-3年内发展到一定规模后，实现内地或者香港上市，具体方式还未确定。而媒体曾推断就是通过中粮置业逐渐整合中粮集团下属的商业地产资源，而将商业地产项目一起上市。但很快，中粮地产就在8月31日给出了“中粮集团目前没有将集团商业地产业务注入中粮地产的计划，也没有将商业地产业务单独上市的计划”的公告。“中粮对中粮地产注入资产的情况也没有原来想象的那么理想”，一位券商的分析师更是如是道。

　　还有关于中铁工程的动向，有报道称中国铁路工程集团有限公司(以下简称“中铁工程”)成立了中铁置业，意欲借其整合中铁工程系统内全部地产资源，为集团整体上市铺平道路。如何处理中铁二局和中铁置业关系的种种猜想也是不断。西南证券的行业分析师王万金认为：“中铁工程不太可能将地产业务分拆出来单独上市。”王先生的理由是：“目前铁路行业毛利率不断降低，竞争很激烈。而地产业利润丰厚，潜力也不错。只有这种多元化的经营才符合世界500强——中铁的发展战略。”平衡集团各单位的关系，尤其是市场对地产公司估价较高的前提之下，就不那么容易了。

　　抛开繁芜的股权关系、部门利益关系不谈，单从中粮的西单项目看，国营企业确实有一些显著的资源优势。西单大悦城项目就是从中冶手里获得。一天贷款就有60万的利息。这些是大部份民营企业无法望其项背的。

　　另外能在估值偏高的A股上市，或者早前控股企业里有一些上市公司，都成了国营公司的除土地之外的第二个法宝。

　　时下，粤派地产商只好南下投靠了香港的股市。而北边的大佬潘石屹也将SOHO中国拉到了香港股市。SOHO中国有限公司在9月6日通过香港交易所聆讯，有望于9月底前公开发售。SOHO中国此次集资额最多将达10亿美元。和国营企业丰厚的土地储备不同的是，有传闻称，在取得北京三里屯项目和前门改造项目之前，SOHO中国的土地储备接近于零。

　　香港股市对地产股估值低，上市费用高等，这些民营公司都不能过多地考虑。虽然都有点退而求其次的味道，但银根紧缩下，融资渠道匮乏的民营公司只要能上市，都已经算是造化不错了。

　　论及土地储备，整合前的央企的土地储备也并非个个都是想象地那么丰厚。中铁二局是中铁集团下属的铁路桥梁施工，房地产等综合经营的公司。它的土地储备在一份券商的分析报告里的显示是：“土地储备按土地面积是201.8万平方米，按建筑面积是389万平方米。”这种土地储备在国营企业中就算个中游，但王万金认为：“中铁二局除了有很多项目管理的经验，另外在成本控制方面尤其譬如原材料采购等非常有优势。”从这批积极参与到地产业务的国营企业看，很多公司都有建筑施工行业的背景，运作模式和管理思维上的不同，整合的难度和效果都是值得观察的。

　　“关键是要看爸爸的能量”，安邦分析师徐斌认为，“在这轮的行业变动中，国营企业将成为最重要的力量”，但至于这些公司，如何分个高下，最重要的是要看控股公司的资源优势了。“毕竟房地产行业产品本身的门槛并不高。”

　　“当初这类公司在什么地方扎根较深厚，在这里的土地储备就相对大，”有分析人士这么认为。对央企而言，“可能当初总部设在什么地方，那个地方的土地储备就多些。”全国化的扩张，暂时没有看到太大的动向。但从今年以来，大国有地产公司的几次招牌挂现场气势汹汹的表现，显然有些“不好惹”。

　　阳光100的总经理范小冲接受本报采访的时候，谈到对央企的认识，范认为：“从接触的国营企业看，他们拿地很积极。品牌意识也比以前强了很多。他们会成为地产行业的一支重要力量。他们确实给民营企业带来巨大的竞争压力。”

　　人们突然发现的行业巨鲸有很多都是低调潜行的国营公司。上实发展在上海崇明岛拥有84.68平方公里的陈家镇东滩土地的报道确实让人对国营公司的实力更不敢低估。如果上海上实“将不再新设从事房地产业务的子公司”，而且明确承诺上海上实的房地产业务将全部由上实发展经营逐一落实，再联想到上实整个地产板块有约一百平方公里的土地储备，那么上实发展成为国内拥有土地储备最多的公司的假设也并非臆断。

　　民营队伍里一些张牙舞爪的公司似乎显得有点虚张声势。

　　民营公司管理灵活，成本较低等等，这些内生性的优势和大时代背景相比，单薄了一些。但国营企业人员冗余，效率低下，管理成本高等都是华丽转身之后需要考虑的东西。灼热的大背景里，“圈钱”、“圈地”之外，通过资本市场的考验，建立现代企业制度，锻造真正的行业竞争力，才是长久之计。正如徐斌所言：“地产牛市中，只要有土地，资本，赚钱并不难，但要经受熊市的考验，才知道谁是行业的王者。”