港资地产大鳄对内地市场的冷观与热望

来源: [观点网] 时间: 2007-09-16 22:18

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　　中国的房地产正处在战国时代，政策环境是变动的，商业环境也是变动的，在这样的营商环境中，他的原则是“宁左勿右”。

　　在内地潜行15年，作为香港四大地产商之一的恒隆少帅陈启宗一直很低调。其父陈曾熙一手创办的恒隆在60年代曾经是香港最大的华资企业。但自1971年到1991年，20年的保守经营策略让其地位逐步下滑。陈启宗接班后把恒隆从沉睡状态唤醒，用十几年时间重新做回了香港地产商前三名的位子。

　　今年8月中旬到内地参加博鳌房地产论坛并担任演讲嘉宾，是陈启宗首次在内地房地产业界高调亮相。他带着恒隆经历香港经济周期的经验而来，也带着对内地房地产市场的诸多思考而来，更带着对内地市场的热切期许而来。恒隆计划在内地投入400亿开发18个大型商业地产项目，为了实现这个目标他们正在频繁与各地政府、企业接触、拿地。

　　历时3个多小时的专访，是在记者和陈先生不断地提问、回答、反提问、回答中度过的。其间涉及陈先生对港资企业发展潜力的内察、对内地房地产市场危机的洞见以及对内地同行的告诫，也有恒隆应对经济周期的策略介绍。对处于发展高潮中的内地房地产市场，有极高的参与热情的陈先生保持着一份难得的冷静。但愿他的诸多盛世危言，能够引起尚未经历过经济周期洗礼的地产商们的重视。

　　冷观市场：泡沫藏在股价里

　　在陈启宗眼里，开发房地产是赚大钱最好的办法。但他反复设问，政府会不会长期地让开发商赚大钱？“从某种意义上说，法制是赚大钱最大的障碍，市场越规范越不容易赚钱，现在中国的法制建设每年都会有大的进步，赚大钱就越来越不容易。行业不规范的时候，赚钱靠胆量，靠灵活；行业越来越规范了，就得拼实力了。今天的英雄不一定是明天的英雄！”历经香港楼市风雨的恒隆的发展经历显然在他心灵上烙下了深深的印记，正是这印记让他始终对市场保持一份谨慎和警醒。

　　对近一个时期以来内地地王频出、地价高过周边房价的现象，陈启宗毫不掩饰他的担忧。他说，香港把这种现象叫做面粉贵过面包，是非常危险的做法。香港也曾经有过这样的阶段，所以1995年恒隆就停止在香港买地了。“不要以为政府不出手就没事。今天是全球经济一体化，别的国家发生的事情可能也会波及我们。”

　　他认为，中国的房地产市场本身没有泡沫，因为所谓泡沫是没有足够需求却因为资金太多把价格推上去了。日本当年的地产泡沫就是这种情形。但是中国内地市场不是这样，价格在上升，但确实有实际需求。不过市场本身没有泡沫不代表这个行业没有问题。“上市公司动辄80倍以上的市盈率一定有泡沫，地产的泡沫就在股票里。现在高价拿地最踊跃的就是上市公司，房价下跌或者股价下降，都可能让这些公司死掉！”在他眼里，房价快速上涨和地产股票泡沫是这个行业最大的危机，对无视这两个危机的企业，他讥讽：“不是天真就是无知！”

　　现身说法：恒隆50年沉浮启示

　　陈启宗介绍，恒隆于五十年前即1957年由其父一手创办，1960年正式更名恒隆，60年代是全港最大的华资企业，后来因为保守经营，地位下降到第9位。陈启宗形容：“公司一下子就睡了20年。”1991年，陈启宗子承父业，用了十几年时间终于把公司地位又提升到地产企业的第二、第三的位置。

　　他反思，恒隆在那20年间发展缓慢的原因主要是在70年代做了个错误的决定：没有买新界的地。“事实上，香港当时的经济周期的特点是曲折向上的，恒隆因为保守错过了机会，而新鸿基、恒基都把握住了这轮行情。”他苦笑着说：“我们虽然没有死掉，但是成了没死的当中发展最差的一个。”

　　1991年，他接任公司董事长，公司所有的土地储备只有二三十万平方米。1991-1997年，整个香港没有便宜的土地可买，只能谨慎地做，到内地找机会。目前响誉内地的上海恒隆广场和港汇广场就是1992年拿的地。1997年，香港大熊市来了，恒隆抓紧卖掉两个项目获得20亿元现金。紧接着金融危机爆发，但当时恒隆已经拥50亿资金在握。接下来，有几步棋又走对：1999年到2000年，在低谷时花几十亿低价买地，这些地能赚两三百亿，是全香港边际效益最高的；2002年，在上海投资的写字楼和商场都开了，效益好得象中了头彩一般。同时，香港的经济复苏，土地赚钱了。这两件好事带动了第三件要做对的事情：赚到手的两三百亿放到哪儿？这时候的恒隆零负债，每年坐收30亿的物业租金。

　　2003年，恒隆带百亿资金进入内地找地，陈启宗戏称自己是“到二线城市做傻事”。他选择在二线城市最好的地段开发地标性建筑，他说这样不容易被别人打垮。2005年，他在天津找到第一块地建商场，之后在沈阳选择两块地也做商业地产。陈启宗不看好各地政府积极推动的新城，只愿意去成熟商圈拿地。

　　目前，恒隆已先后进入天津、沈阳、济南、无锡、长沙5个城市。他计划在15年内把400亿自有资金全部投入内地，按每个项目投资20-25亿计算，大概要投18个项目，目前190亿元已经投放出去。他盘算，在不贷款只用自有资金的情况下，按照每年18-25%的投资回报率计算，每个项目只用4-6年就可以收回投资了。

　　这就是陈启宗说的要做对的第三件事。他坦陈：香港的机会已经很少了，年经济增长率只有5%，而内地大中城市的增长率在11-12%，机会当然在内地。

　　内地策略：专注商业地产开发

　　恒隆的内地开发策略选择的是专注持有型商业地产开发，陈启宗的理由是：“这个领域的政策风险小一些，懂的人少一些。”他坚决不去碰住宅，最大的担忧在政策风险上，“做住宅开发，目前地价这么高，有可能赶上一次调整就把赚到的钱全吐回去了。而且，住宅事关民生问题、关系社会稳定与安全，政府以后要不要让商人在这块赚钱很难说。”此外，开发住宅税率过高也是他回避的原因之一。

　　陈启宗清醒地认识到，港商与内地企业相比产品优势并不明显，最大的优势在资金上。但是，现在上市公司的融资能力都很厉害。因为港商通常盲目自大，不认真了解怎么在内地做生意的。所以，15年后，港资房地产企业即便很努力，在内地也只能做二流企业。这是环境和人性所决定的。

　　他观察认为，中国的房地产正处在战国时代，政策环境是变动的，商业环境也是变动的，在这样的营商环境中，他的原则是“宁左勿右”。