北京土地12.1大限

来源: [观点网] 时间: 2007-09-12 12:05

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　　北京市是首个提出处理关于8.31大限后土地遗留问题办法的城市。

　　9月10日，北京市国土局在其官方网站上贴出公告，自2007年12月1日起，停止执行458号文件，北京国土局不再办理符合458号文件条件的各类遗留项目的土地一级开发授权手续。

　　文中要求符合458号文件条件但尚未通过政府储备土地和入市交易土地联席会(以下简称联席会)审议项目和按照458号文件已取得的有关主管部门核发的告知单、项目核准备案或规划批准等文件均已过期项目，原建设单位可按属地原则自本通知印发之日起至2007年10月31日止向遗留项目所在地的区县土地储备机构进行申报。涉及中央、军队或市属单位用地的，原建设单位也可以向市土地储备机构直接申报。危改项目向市住房保障办申报。申报的遗留项目按照现行土地一级开发政策和管理程序予以审核。符合政策可以继续进行土地一级开发的遗留项目，由市国土局汇总分析后，提请联席会审议是否授权原建设单位按照现行程序办理后期相关手续。危改项目由市住房保障办汇总分析后，提请联席会审议。

　　对逾期不申报的遗留项目，北京市国土局不再受理土地一级开发授权申请，市住房保障办不再办理危改授权确定手续。对于符合城市总体规划和土地利用总体规划并具备开发条件的遗留项目，由土地储备机构通过收购、收回、征收等方式纳入政府土地储备，或者通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企业实施土地一级开发。

　　8月份，在全国城市住房工作会议上，北京市有关负责人曾透露，北京市对2002年至2006年已出让未上市的463个、3373万平方米住宅项目进行了调查，将督促加快开发进度，增加有效供应。

　　北京土地一级开发隐忧

　　自今年1月开始，北京土地一级开发开始施行招投标制度，标书中亦明确了开发周期和时间。如该制度得以普及，相信可在相当程度上加快土地一级开发的速度，并有利于二级市场的熟地供应。

　　今年4月21日，北京市国土局局长安家盛在接受记者采访时确认，由于北京土地一级开发尚存很多问题，北京土地一级开发联席会议已停止召开，并称联席会议只是暂停，日后还将恢复，而针对北京市政府正在考虑收回土地一级开发权，改由一个或几个大型国有企业统一进行的传闻，安家盛表示政府确实曾经有过类似的考虑，但最终已经否定了这样的做法。

　　目前，北京市的土地一级开发一般由政府授权给企业进行。既已授权，政府似乎很难掌握一级开发的进度。而一级开发的进度，又直接影响了土地储备中心向二级市场的供地速度，北京市土地储备中心的统计数据显示，从2002年3月至2006年3月，经市政府或市国土局批准纳入政府储备土地一级开发管理项目共143个，土地面积9546公顷。但这近万公顷土地事实上完成一级开发的极少。市中心作为主体运作的5个项目，土地面积共1306公顷。授权各区县分中心运作的项目共91个，土地面积4905公顷。但真正完成一级开发并上市交易的只有8宗183公顷，成交价款23.32亿元。

　　除供地速度外，令人诟病的还有开发商通过一级开发曲线拿地的“小花招”。虽然从表面来看，同一地块的一级开发和二级开发关系不大，但实际情况远非如此。一级开发商大可通过虚高成本，来抬高二级市场拿地的门槛，将其他开发商拒之门外，这虚高的成本，一级开发商在获得二级开发权后可以自我消化。

　　“曲线拿地”业内盛行

　　近年来，这种“曲线拿地”的案例在北京比比皆是，鲁能地产、珠江合生系、中信地产均通过此种方式在市场上大规模圈地。既轻易地获得了大面积地块，又避免了在二级市场中的恶性竞争。当然，这对于一些规模小、政府关系不硬的开发商来说，却是一场不公平的竞争。此外，拆迁也是政府、一级开发商的心结。

　　今年北京土地供应总量在6300万平方米以内，将供应住宅用地1600万平方米，其中经适房、廉租房将供应用地220万平米，两限房用地180万平米。这意味着今年北京住宅供地的四分之一属于保障房和两限房。