南京公积金本月起只贷一次

来源: [观点网] 时间: 2007-09-04 11:54

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　　南京某地产网站近日在头条显赫位置刊登了这样一则新闻：“南京市公积金暂对第二套住房说不”，文中透露，南京住房公积金管理中心规定，自9月1日起，南京住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。南京市住房公积金管理中心贷款管理处相关负责人昨晚向记者证实了此消息，他说：“出台此项政策主要是为了顺应国家对房地产宏观调控的要求，对第二次使用公积金贷款购房的行为不予支持。”业内普遍认为，南京暂出公积金贷款新政，是收紧银根的又一体现。另据了解，省公积金贷款政策没有变化。

　　新政出台

　　■新政：南京市公积金贷款暂不批第二次

　　南京住房公积金管理中心公积金贷款政策具体调整情况如下：一、住房公积金贷款计算公式中的个人还贷能力系数由原0.3调整为0.2。2007年9月1日起中心进行贷款终审时，贷款额度将按照调整过的还贷能力系数进行计算。2007年9月1日起各行送审的贷款请按调整后还贷能力系数计算贷款额度；二、住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理；夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。2007年9月1日起系统将对此进行判断。2007年9月1日前各行已在住房公积金管理信息系统中进行贷款初审和复审的贷款，仍按照原贷款操作规定执行。

　　这一关系民生的调整消息为何不召开新闻发布会向社会告知呢？记者就此向南京市住房公积金管理中心相关负责人提出询问时，该人士回复是，“没通过新闻发布会的形式向媒体宣布，是考虑到这种调整不是重大政策的调整，不像个人贷款额度提高之类，只是中心的操作系统进行微调而已。”

　　■算账：15万元贷款额只能贷到10万

　　有消息灵通人士透露，其实各家银行早些时候已经陆续收到南京市住房公积金管理中心关于此次调整的通知。巧合的是，house365.com网站上也贴出了通知的影印件。但几家银行的回复颇为含蓄，均表示“我们暂时未收到这一通知，但对调整已有所耳闻，调整后对使用南京市公积金贷款的购房者影响较大，对使用省公积金贷款的购房者没有影响”。

　　民生银行南京分行房贷部人士告诉记者，调整后，使用南京市住房公积金的可贷数额将大大下降，比如原来某人可贷15万元公积金，每个月缴存的公积金总额为150元，缴存的比例为10%。现在个人还贷能力系数由0.3调整为0.2后，按照“个人住房公积金贷款额度=借款职工的住房公积金月缴存额÷公积金的缴存比例×0.2(还贷能力系数)×12(月数)×实际可贷年限”这个计算公式，这位客户就只能贷到10万元了。建行江苏分行房金部人士则表示，按照调整后规定的“夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款”，那么如果夫妻双方有一方曾办理的是省公积金贷款，而另一方是初次办理南京市公积金贷款，那么再购房时仍不可办南京市公积金贷款。

　　■原因：保障首次置业者，收紧银根

　　南京之所以出台公积金贷款新政，银行人士分析指出，南京市住房公积金贷款新政与今年公积金支取额大幅攀升、入不敷出有一定关系，通过下调个人还贷能力系数和对贷款条件加以限制，可以减少公积金支出数量，实现公积金收支平衡。另外，住房公积金贷款新政也能在一定程度上抑制过旺的购房需求。

　　“当然，这也跟国家收紧银根政策有关。”有人士指出，国家对一手房的政策导向是“稳定房价”，南京出台该政策也是为了保障首次置业者。

　　市场反应

　　■中介：市民购房成本将增大

　　中原地产一位负责人士在接受采访时表示，从这份由公积金管理中心直接下发给银行的文件中可以看出，与众多商业性银行近期收紧贷款的政策一样，公积金管理中心也在将放贷的“口子”越收越紧，一方面可以看成是楼市调控的一项配套措施，另一方面也表明公积金这块大“蛋糕”由于使用的人越来越多，“蓄水”赶不上“防水”，因此只能通过抬高“门槛”加以控制。

　　另一家大型中介的市场部经理认为，对于新政的第二条，也就是“办理过公积金的不得再办”的规定，他认为对购房者影响有限，因为有的购房者会去选择商业性贷款，或是在每年的7月份将公积金取出用做提前还款。而对于新政的第一条，该人士表示对贷款人的影响更大一些，这是由于调整系数之后，贷款人的最高贷款额度将会降低，有的市民购房原先可以全部使用公积金贷款，今后将不得不选择组合贷款，所付出的成本随之加大。

　　■市民：直接影响购房计划

　　据了解，目前南京人购买二手房时，使用公积金的比例大概在四成左右，而新政的出台将直接影响到这些人群的购房预期。在机关上班的小张得知这一消息后赶紧算了笔账，她说自己还没有使用过公积金，调整之前，她的贷款额度可以贷满15万元，而今后则只能贷到10万元了。

　　据悉，像小张这样以后贷不足15万元的市民还有不少，这将直接影响到他们的购房计划。在教育部门工作的刘小姐表示，如果公积金贷款额度“缩水”的话，她和爱人将不考虑在江宁购买房产，“本来是想拿闲钱做点投资，我们担心今后政策还会调整，所以房子暂时不买了，股市或者基金应该会是比较好的选择吧”。

　　■业内：政策可能会再次调整

　　河西一家楼盘的开发商黄先生表示，公积金贷款紧缩对开发企业几乎没什么影响，但是对于购房者来说，可能会造成心理上的压力，他担心一些使用公积金购房的市民会降低房子的面积预期，原本打算购买120平方米的，今后可能只选择100平方米，通过压缩支出控制成本。而南京一所高校的房产研究专家则表示，支取公积金购房的市民越来越多，而缴存量变化不大，直接促使了“门槛”的抬高。该人士表示这仅仅是暂行政策，针对的只是目前公积金“蓄水池”的现状而制定的，一旦今年底明年初时公积金的归集量有所回升，相关的政策可能会再次进行调整。

　　■新闻附件

　　商业贷款和公积金贷款还款利息对比

　　纯商业贷款　公积金贷款　差额

　　每月还款额　1111.83993.25　118.58

　　总还款额　266840.26238380.27　28459.99

　　总利息额　116840.2688380.27　28459.99

　　备注：贷款总额15万，还款年限20年，以8月22日发布的新利率计算，商业贷款采用等额本息还款法。（单位：元）

　　A、何为还贷能力系数

　　据南京住房公积金管理中心有关人士介绍，还款能力系数，是反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况。个人住房公积金贷款额度=借款职工的住房公积金月缴存额÷公积金的缴存比例×0.2（还贷能力系数）×12（月数）×实际可贷年限。

　　B：15万20年房贷，商贷比公积金贷多付息28459元

　　同样贷款总额15万元，还款年限为20年，如果使用公积金贷款，按照8月22日公布的新基准利率，比纯商业贷款利息额少支付28459.99元（如上表）。

　　观点PK

　　正方：新政有利于稳定房价

　　政策总是“双刃剑”。一方面这项政策可以给疯狂楼市退烧，另一方面也会伤及改善住房的买房者。有关房产专家认为：受深圳二手房市场房价下跌的影响，南京二手房已经开始萎缩，表现在挂牌量增多，交易量变少，新政出台对二手房市场影响更大。而一手房市场还是一种稳定的效果，房价不会大涨也不会大跌。

　　抑制投资性购房

　　另一位研究专家指出，南京公积金贷款政策的调整是本轮紧缩房贷的手段之一。其直接影响是对投资性购房、家庭多套购房和超前购房消费产生抑制，从而进一步促进楼市的供需平衡。不排除下一步会有利率提高、按揭首付比例提高等进一步金融政策的出台。

　　反方：影响“改善住房”者

　　“这个政策打击了改善住房者”，一听到公积金贷款一生只能贷一次的消息后，已用公积金贷款买了一套100平米自住房的马小姐有点激动：“虽然这个政策目前对我们没有太大影响，但是当我们有能力想为孩子换第二套房子的时候，当然希望能有公积金贷款的支持，毕竟公积金贷款利率比商业贷款利息要低得多。”

　　对投资者影响并不大

　　一位开发商表示，叫停公积金二次贷款，对真正的投资客而言，影响不大。实际上公积金贷款和商业贷款的利息相差只有几万元，平均到数十年中去还，与房地产的升值空间相比，简直微乎其微。所以说，此政策对富人而言几乎没有任何影响。真正受到伤害的，是那些需要改善生活条件的普通购房家庭。

　　■新闻链接：2007年南京出台宏观调控政策一览

　　4月25日，南京市房产管理局出台了《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》(下称“新十条”禁令)，提出严禁提前排号、明确售房时间，并对开发商“囤房”等行为开出了最高停盘半年且解禁之时不得涨价的严厉处罚措施。一位对文件背景比较了解的知情人士说，“新十条”的出台其实最直接的推动因素来自于南京楼市内部。由于最近媒体曝光了市场的一些问题，比如出现了排队买房的现象，有人在网上以两万元炒卖左邻右里的房号，河西一家楼盘以在建工程抵押等理由拒绝售房等等，变相“囤房”和炒房的问题有所抬头。另外还有开发企业以发放VIP卡等形式违规圈钱等。因此房产部门觉得有必要进一步整顿市场秩序。

　　自今年5月份南京爆出2小时涨价1200元以后，南京市政府更进一步拉紧房地产调控神经，其出台政策之高、频率之密在全国首屈一指。

　　5月14日，南京市物价部门日前出台加强对普通商品住房价格监管的6条新规定，其中明确，普通住宅商品房“明码标价”后，开发企业不得擅自上调已公示的销售价格。南京市物价局表示，这6条房价监管新规从5月20日开始实施。对于普通商品住房，房地产开发企业要按照物价部门定的基准价，在规定的浮动幅度内，遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，在销售场所醒目位置，根据价格主管部门规定的标价牌(价目表)样式，按“一套一价”规定实施明码标价。“一套一价”则指每套房屋必须注明其基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况。其标价的详细情况，开发企业要在销售前报当地价格主管部门价格监督检查机构以备核查。价格公示确定后，开发企业不得擅自上调已公示的销售价格。

　　5月30日，南京市物价局一场动员大会通过了南京市房价调控细则。其核心内容主要是：限制开发商利润，推行政府主导价和“一房一价”核价政策。该细则规定，经济适用住房净利润率被界定为3%，普通商品住宅的净利润率为8%。此外，该新政细则还规定针对基准价的上下调整幅度。此措施出台1个月，引发各界高度关注和激烈争论，开发商、普通市民、专家学者等纷纷加入其中，并引起了官商暗战。

　　7月12日，南京市政府下发通知，要求各用地报批单位必须在报批前将征地补偿款足额缴纳至专户。

　　7月16日，南京市地税局通过一纸“税务通告”，确定将对南京非普通住宅转让强制征收土地增值税，虽然当时还没有宣布政策具体执行日期，却已引发市场上二手房挂牌量的激增。

　　7月19日，南京市地方税务局近日发布公告，对房地产开发项目实行先预征后清算的土地增值税征收方式，与此同时，南京还将强征个人非普通住宅转让土地增值税。南京是继北京、上海之后成为出台土地增值税征收相关细则的第三个城市。与此同时，南京地税局对原先由纳税人主动申报的个人住宅转让土地增值税也作出在住房转让过程中直接扣缴的“强征”规定。

　　8月3日，南京市政府召开新闻发布会宣布仍将严格执行“一房一价”核价制度，并新规定：对具备上市条件的房地产开发企业却通过消极等待、徘徊观望增加的所有成本，物价部门将不予认可，仍按照其5月14日之前销售的最高价格进行核价。