“8·31”三周年思考：高地价带来高房价？

来源: [观点网] 时间: 2007-08-31 14:25

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国土资源部2004年初出台了71号令：《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，文件规定，协议出让经营性土地使用权的最后期限为2004年8月31日，从此之后，所有建设用地都必须通过土地招拍挂的形式进行。2004年8月31日以后，所有经营性土地一律实行公开竞价出让；文件还规定，发展商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地收回等等。

从2004年国家停止土地协议方式出让、实行招拍挂制度以来，土地便开始了价高者得的时代，政府出让的土地越来越大，开发商的胃口也越来越大，地价也越来来越高，从今年各地频频传出的地王消息便可得知，地价高带来的房价也越来越高，尽管国家出尽各种各样的政策，但是房价仍然控制不了。除了需求量大之外，土地政策是否也是促使房价不断升高的因素？

今年7月份北辰以92亿的价格竞得湖南长沙三角洲开福区新河三角洲地块，该地块本来主要是一个旧工业区，出让面积为785198.96平方米，其中包含商业用途面积152390.25平方米，住宅用途面积632808.71平方米。和北辰同样有大量土地存储的碧桂园，其在上市之后的土地储备总共有54平方公里，广州的合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说，他算了一笔账，碧桂园今年上半年其销售面积是93万平方米建筑面积，如果按照一年200万平方米的销售面积和1容积率计算，一年可以消化的也就是2平方公里土地，消化54平方公里的土地储备需要27年，而碧桂园还在继续拿地。按照现行的法律规定，开发商在拿到地后必须两年动工，两年内不动工的，政府将收回土地，然而，文中却没有规定两年内必须开工的比例，假设一个开发商拿到1千亩的地后，两年内只开发了200亩，剩下未开发的土地如何处理？法律没有明文规定，而开发商囤积土地以增值得高利润。大量的土地被大型开发商所占有，却不完全开发，而中小型的开发商为拿不到地而犯愁。

2007年的博鳌房地产论坛上，北京师范大学金融学教授钟伟在《规模为王土地为祸》报告上讲到，目前土地出让政策出来的问题非常严重，第一招拍挂制度谈不上公开公平公正；第二是地价上涨过于迅速，第三是中小开发商被挤出局，第四是当中土地出让的面积越来越大，议价情况也越来越严重。

　　钟伟教授讲的四点正是目前土地市场存在的问题，他的言论颇中各个开发商的心思，显然，学者和开发商已经意识到了现在的土地政策带来的危害，实际上招拍挂制度的本身就有一定的活动空间，这个活动空间给开发商和地方政府留下了足够的想象力和回旋余地，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同就认为，目前在招拍挂三种形式中，我们主要采取的是挂牌和拍卖，基本上就是“价高者得”的模式，这容易造成资金雄厚的开发商哄抢土地的冲动，只要有两家开发商竞拍，就可以使土地价格上升。例如富力竞拍珠江新城的前期土地时，价格也就在4000元／平方米左右，但是到了今年5月一下子就拍到了9500元／平方米，现在又上升到1.2万元／平方米，出现了地价倍增的态势，连带同一区域的楼价上升，民众也感受到房价的越来越贵，这种状态不健康也不公正，政府应该检讨。

　钟伟还分析说，大地块的现象非常不寻常，因为大地块有风险，也有投机取巧的地方，大地块的拍卖主要还是缴款的周期拉得比较长，所以有资金的杠杆作用，征地的比率高，建筑用地的比率低，所以以后待征用地的变性有操作空间，由于开发周期长，规划变更的可能性随之增加，容积率都可以修改，最严重的问题是，大地块的招拍挂，迅速改变了这个城市对房价的预期，这种情况是非常糟糕的，土地储备沉淀的量非常大，钟伟个人估计至少1万亿，华远的任志强估计在1.5万亿以上。

　　地方政府大批量的批发土地，却没有考虑开发商是否有足够的钱和时间来开发完这些土地，这就造成了开工率和土地面积成反比，也导致了宏观调控政策不能很好地收到效果的原因之一，对此地方政府有不可推卸的责任。