城市综合体的“热”思考

来源: [观点网] 时间: 2007-08-30 15:44

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　　8月24日，中粮集团首个城市综合体项目“大悦城”在北京正式亮相。宁高宁说，“中粮希望做这个老商圈的新引擎，通过‘大悦城’项目把定位在原有的基础上做一个升级。‘大悦城’是在考察欧美、日本等shoppingmall业态的细分市场后进行设计的，和中友、君太那样紧凑的百货商场完全不同。风险不是没有，但是很小。我们要把它打造成商业地产标杆，否则我们也不会拿每天60万的利息去打水漂。”

　由于扩张和寻找其他利润来源的需要，继商业地产热的背后，城市综合体是兴起的新概念，由于它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。它将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　城市综合体比单个地产项目要复杂得多，所承受的资金风险和回报也高。宁高宁在华润的时候曾经操作过“万象城”项目，尽管该项目最后被世茂收购，但也是其经验之一。不过，据西单大悦城项目高层私下讲，一个西单大悦城就累得精疲力尽，现在的团队也还谈不上成熟和专业。

　　7月份，裕景地产集团常务副总裁黄世达接受《观点》杂志专访时说“上海、北京可以做这样项目的土地已经没有了。一线城市根本没办法再做像东方广场、华茂这样的项目。现在我们想要在成熟的二线城市做，成熟的二线城市还有几个，但可能慢慢也没有了，要到三线城市去了。另外就是金融环境不允许你做，包括银行贷款、融资渠道都受到限制。海外融资容易一些，但国内开发商就有难度。一般国内的开发商很难去做这个综合体。像这样的综合体，现在你做就要做好，你要和东京和纽约的建筑比，不要和国内的比，要不就做差了。”

　　目前国内较成功的综合体有北京东方广场、恒隆广场、北京万达广场，在众多开发商越来越热衷于建设城市综合体的时候，到底建设城市综合体需要什么实力？作为一个有雄厚实力在中国沉浸多年的裕景地产集团常务副总裁黄世达的想法似乎更具代表性：“中国的金融环境还是不鼓励商业，商业的流通性不强，国内的融资渠道很少，为什么现在国内做商业主要以港台的开发商为主？如果政策不鼓励的话，商业流通性问题不解决，这种商业价值被低估的情况还会持续。比如说我们现在要卖掉一个写字楼，不能很快出手，税率又高，就很难有买家能够筹集这么多资金来买。所以你看到目前国内市场的写字楼、酒店买卖基本都是外资在做，但不活跃，商业的价值就很难被体现出来。做商业地产必须要有资金实力，还要有经营的经验，但同时要有经验的坚持。像东方广场坚持了多久才将他今天的价值体现出来。当然这个坚持要有资金实力。商业地产要求每个环节都要做到最好，比如建筑设计这一块，我们找美国最好的建筑师，这个基建都是国际水准的，选材也坚持最好的。中国的问题是理念问题，以前是建筑质量很好但设计一塌糊涂，现在设计好了一些，但材料和质量又一塌糊涂，他觉得材料不重要，人命不重要。总之，材料、建筑设计和施工都要好，出来的产品才会好。另外就是在经营上一定要坚持国际化。我们的圈子里都是老外，因为人家做这个有经验。我们有些项目现在也坚持得很辛苦。”

　　香港恒隆集团专做商业地产，对在当地建地标是他们最感兴趣的事情，集团主席陈启宗说：“我们要做就做当地最好的。”上海恒隆广场的成功验证了他的眼光和集团的实力，恒隆也打算在内地复制恒隆广场。

　　链接：城市综合体的四大典型特征

　　特征一：超大空间尺度

　　城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

　　特征二：通道树型交通体系

　　通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

　　特征三：现代城市景观设计

　　应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

　　特征四：高科技集成设施

　　城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。