巴曙松：大规模储地有风险

来源: [观点网] 时间: 2007-08-21 18:16

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　　国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松日前在博鳌论坛上指出，对房地产市场持续增长的乐观估计只是在假设中存在。他认为，在下半年和今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。

　　市场火热要做逆向思考

　　巴曙松表示，美国次级房贷危机之所以会引发大规模的股灾，一个非常重要的原因是，原来看似运作非常完美的房地产体系及金融化的过程，都有一个假设前提，即假定房价会平稳上涨。但是，美国房价并未一路上升，反而出现了下滑，这种平稳被打破后，大量不良资产就产生了。

　　巴曙松表示，这个案例给我们的教训是，在市场好的时候，也应该反过来做一个逆向思考，市场很可能会出现某种意外的逆转。

　　房地产存在三大变数

　　巴曙松认为，在城市化进程、人口结构等这些情况没有变之前，看好房地产没有问题，但中间也会存在种种不确定因素。这些因素包括：第一，应考虑城市化进程的影响。现在有很多房地产开发商陆续从一线城市扩张到二三线城市，但是从国外经验来看，沿海城市的人口比重远远大于二三线城市，城市化进程可能并非如开发商所预期的那样进行梯度发展。与一级城市房价的高支撑性相比，二三线城市房产价格抗跌性普遍不强。

　　第二，目前上市公司的盈利模式都依靠大规模土地储备来实现。大家把拿地作为盈利的决定性因素。不断拿地的冲动，基于这样一个假设，即我们18亿亩农田是底线不能动。但是，如果随着城市化进程调整，城市规模可能扩张，届时，土地供应量的增加将使得土地稀缺性大大降低。

　　最后，最近新的廉租房管理办法的推出，并不意味着商业房地产可以摆脱价格限制，"想怎么涨价就怎么涨价"。廉租房的推出要假以时日，而其制度也要不断完善。即使是制度看来非常完善的香港还是有很多的漏洞，怎么样处理好廉租和商业地产开发的关系等问题，也需要进行再讨论。