钟伟：地价已严重透支房价

来源: [观点网] 时间: 2007-08-21 18:13

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　　不是单一指责房价，而是直接探讨土地出让方式是否存在问题。业内对于这一问题的聚焦，远远超出了房地产公司巨资拿地的现象本身。

　　即使是走“温和”路线的SOHO(中国)联席主席潘石屹在此次论坛中针对土地似乎也有很多感慨。现在拿地难、拿地贵已经成为共识，除了地价的进一步拉升之外，拿地的成本也成为促升房价的推进器。这种对于地价的“牢骚”，可能与老潘本人在获取土地方面曾有过的窘境相关。

　　潘石屹的言论令任志强也有些按捺不住。他直言：去年存放在国土局的钱，一年仅利息就损失了7000多万元，而这些成本肯定会被开发企业计入将来开发项目中。

　　规模的无限度扩张，导致了土地地价的飙升，这是一种必然的连锁反应。北京师范大学金融研究中心主任钟伟的说法更为尖刻：“目前国内土地价格过高，已严重透支未来的房地产价格。”

　　在钟伟看来，问题的关键不应该拘泥于土地价格，因为目前的土地出让环节可能就已经出现问题。例如：地价上涨迅速、土地有效供应增长迟缓，推动房价猛烈上涨，而单宗土地出让面积越大、溢价幅度越高，楼面地价也越高。大地块出让的本身，就具有资金杠杆效益、开发周期长、代征地比例高(建设用地比例低)、规划变更可能性大、房价上涨预期高等综合效应。

　　根据北京市土地整理储备中心网上数据统计，2005年，招标挂牌出让时，平均楼面地价2241元/平方米，出让后，平均楼面地价2760元/平方米，通过招标挂牌出让竞价，溢价幅度25.19%。

　　2006年7月到2007年3月，北京市土地招拍挂的平均溢价水平在30%左右，目前平均楼面地价3300~3400元/平方米。不完全统计，深圳市2006年7月至12月的土地出让情况，土地出让的平均楼面地价高达8800~8900元/平方米。

　　从以上数据可以看出，地价的飙升对市场的影响已经远远超出了我们的想象。没有人可以割离地价与房价的关系。据统计，2007年3~6月份，杭州市国土资源局出让土地总成交金额达85亿元，平均楼面地价约在6400元/平方米，较之第一季度迅速上升。另据不完全统计，在2007年1~6月份，上海市土地出让的平均楼面地价为5300元/平方米。

　　总之，正如同钟伟所分析的：“地王”的出现，很明确地改变了市场对于房价的预期。同时带来的，还有在土地储备方面，沉淀的至少1万亿元以上的资金规模。

　　钟伟还有一个大胆的预测：未来三年内，房价必须保持15%~18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。