上市公司“圈地”后财务风险隐现

来源: [观点网] 时间: 2007-08-17 12:51

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　　国家将采取的调控政策可能并非直接针对房地产市场，但最终的效应仍会在房地产市场上有所反映，进而影响市场心理。此轮地产股的调整更多的是基于市场对调控的预期

　　前期走势强劲的地产板块本周开始出现调整。自周一出现全线下跌之后，昨天地产板块在大盘震荡向下的趋势下，又一次出现全线下跌的行情。

　　其中地产龙头股万科A(000002.SZ)跌幅近5%。招商地产(000024.SZ)和金融街(000402.SZ)等一线地产股跌幅均不小。

　　而指南针赢富深度数据显示，机构介入程度较深的地产股在上周遭遇集体减持，机构调仓动作明显。

　　受累宏调预期？

　　与此同时，香港地产股于8月15日也出现全线下跌。除了大多数香港本地地产股出现下调外，内地地产股则无一上涨，中国海外(0688.HK)跌幅超过7%，富力地产(2777.HK)、合生创展(0754.HK)、世茂房地产(0813.HK)等跌幅均超过4%。

　　截至昨天中午12时止，上述股票再度延续前一天的跌势，中国海外最深跌幅一度超过9%，合生创展跌幅则超过7%。从目前的情况看，香港地产股的下跌更多源于美国次级债问题引发的全球性股价下跌的连锁反应。

　　但内地A股市场显然仍独立于全球的资本市场。尽管此次A股的下调也几乎与全球性股价下跌出现同步，但《第一财经日报》记者在采访中，没有一位分析师将股市下跌的原因归结于美国次级债问题或是全球股市下调。

　　他们较为一致的看法是，此轮地产股的调整，除了技术性调整的原因外，还有一个重要原因是，国家统计局公布的7月份经济运行数据较6月份“更过火”，因此市场均预期，国家将采取更为严厉的经济调控手段以平抑目前过快的经济发展。

　　英大证券研究所高级证券分析师刘国宏认为，国家将采取的调控政策可能并非直接针对房地产市场，但最终的效应仍会在房地产市场上有所反映，进而影响市场心理。此轮地产股的调整更多的是基于市场对调控的预期。

　　但他强调，在人民币升值的前提下，地产和股市向好是不可逆转的，“每个国家的经历都已经证明了这一点”。这或许多少能说明全球房地产市场在今年第二季度已现拐点时，国家发改委和统计局发布的6月份全国70大中城市房屋价格统计报告则显示，房价仍在上涨。

　　与此同时，标准普尔指数服务日前发布的全球房地产和房地产投资信托基金季度报告显示，标普花旗全球房地产指数在2007年第二季度下跌了4.5%。欧洲更是超越美国成为全球重灾区，标普花旗欧洲房地产指数下跌10.4%，达到最低点。

　　而新兴市场房地产在第二季度未受影响，相反还成功地逆流而上。报告还表示，全球业绩最好的5只房地产股票都来自新兴市场，其中的万科、北辰实业(601588.SH)和陆家嘴(600663.SH)3只股票来自内地。

　　疯狂圈地下的隐忧

　　实际上，地产和股市的双重向好，亦推动地产上市公司在近几个月的土地市场上成为最“凶猛”的掠食者。早于今年初开始，由地产上市公司发动的一轮“圈地运动”在全国各地陆续上演。从富力地产到华润置地(1109.HK)，再到后来万科的大手笔圈地，地产上市公司似乎在以行动向市场证明，他们对中国房地产市场的前景仍然看好。

　　8月15日，保利地产再次发布拿地公告，公司在北京又获得一个地块，主要开发限价房，土地中标价为9.1亿元。这已经是保利地产在不到两个月内拿到的第12幅土地，总共需要支付的土地款已超过91亿元。

　　如果保利地产将本月初通过增发筹集到的约70亿元资金全部用于买地，公司仍需要自掏腰包，至少得从口袋里再拿出20亿元才足以交足地价。而保利地产在增发之前，因为大规模拿地而支出大量现金，有证券公司的分析师称，保利地产的现金流已为负数。

　　随后的增发将从根本上缓解保利地产的现金饥渴。刘国宏认为，保利地产在早前以较低成本获得的土地，在近两年都已陆续开发销售，保利地产获利相当丰厚。从这个角度来看，保利地产此次的大规模买地，其实是在销售回笼之后的置地行为，对公司整体的资金影响不会很大。

　　已许久未能在公开市场上“抢”得土地的金地集团(600383.SH)，从去年底开始发力，陆续有一些土地“入账”。于7月4日完成增发后，金地集团更是底气十足，8月份刚刚过半，已将4块土地收入囊中。如果算上6月底获得的沈阳浑南新区地块，金地集团在不到两个月内也已花出73亿元人民币。

　　为了圈地，金地集团也付出了“代价”：根据2007年中报，金地集团的资产负债率已高达74%，较2006年年报中的69%高出5个百分点。

　　不久前以92亿元总价拿下全国“地王”的北辰实业，按照约定，应该在8月10日支付第一期首付款，相当于总地价的70%。以北辰实业和北京城市开发集团80%、20%的出资比例，北辰实业为支付全国“地王”第一期的首付款，就需要拿出超过51亿元的真金白银。即使在这样的“压力”下，北辰实业又在北京出手，以11.5亿元投得朝阳区的限价房地块。

　　刘国宏则认为，此番圈地风潮，是地产上市公司在尝到丰收期甜头之后，再一次寻求资源集中的表现。对于地产公司而言，土地储备就是最重要的资源。从目前的情况看，上市公司大量拿地的前提都是有一定的融资渠道的，同时市场也认可其融资行为。总体而言，“这些地产上市公司的资金链还是健康的。”

　　徐子庆则表示，大量拿地将导致上市公司资产负债率较高，公司在高负债率下运行，确实会积聚较大风险。这个风险就在于，这些开发商拿到的地块所开发的房子，是否有真正的市场需求？“只要目前房地产市场的基本面并未发生逆转，这些风险仍是可控的。”另一方面，对地产公司而言，高负债更有利于资本价值最大化，也代表了公司对后市的判断。