房贷收缩定局地产寒冬将至？

来源: [观点网] 时间: 2007-08-16 10:34

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　　两周前笔者预测提高首付将成为下一步房地产宏观调控杀手锏，观点遭到不少所谓业内人士的抨击，意见不外乎以下两点：一是提高首付将损害自住购房者的利益。二是房地产作为国家支柱产业，政府不会采取过激手段干预市场，因此提高首付不大可能实现。

　　其后，有媒体采访银监会说房贷政策没有变化。

　　然而，最近两天，提高房贷首付似乎成为各地银行一场自发的“集体行动”：

　　上海：多套房按揭贷款收紧，多家银行业提高了两套以上住房贷款的申请门槛。

　　浙江：建设银行暂停二手房按揭贷款，多家银行已冻结个人住房抵押贷款、信用贷款。

　　北京：北京银监局近日要求辖内银行业审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷款。

　　深圳：中国银行叫停了二手房个贷，建设银行停放一手房按揭贷款业务。

　　武汉：部分银行停办抵押贷款。

　　。。。。。。

　　为什么短短几天内房贷这个一度被视为最为优质的贷款业务会成为所有银行重点调整的对象?在此之前，银行的调控更多的是被动执行央行指令，而且基本上是上头吃紧，下边放松；而这次，没有银监会和央行的指令，各大银行几乎是自发的上演了一场“胜利大逃亡”。

　　作为资金密集型行业，房地产对银行的资金有着巨大的依赖性，在扩张至上的今天，绝大部分房地产开发商都是尽可能地利用银行资金实现战略扩张，从整个行业的资金链条看，银行资金至少占据开发商资金的70%以上(即便有企业用自由资金进行开发，但在集团业务架构中依赖是来源于其他渠道的银行资金)，个人贷款更是占据房地产销售额的绝大部分，可以说，银行是中国房地产发展的根源动力，在近十年房地产迅猛发展的周期中，开发贷款和房贷几乎成为银行最为重视的业务，也是带给银行最大利润的业务。

　　然而，美国次级按揭贷款危机却在一夜之间给了银行一记当头棒喝!

　　谁也没有料到，在一个信用高度发达、收入水平一流的美国，次级按揭贷款的危机会来得如此猛烈，一周内全球股市狂跌，世界各大央行投入3200亿美元依旧没有能够挽救市场信心，预计影响还将扩大。在这场风暴中，多家中国银行也损失惨重。

　　似乎一场全球性的地产危机即将到来。

　　作为中国房地产行业最大的“消费者”，银行在过去几年疯狂的楼市中攫取了巨大的暴利，然而同时也埋下了巨大的隐患。截至6月末，中国房地产居民贷款及公积金贷款总额已经高达3万亿元人民币，开发贷款1.7万亿，如果算上开发商从其他渠道获取的银行资金(比如说通过集团公司拆借)，这个比例还将更大。

　　在最近一轮的房价疯长中，房地产价格已经远远超过百姓承受能力。　谁说需求是判断房地产是否存在泡沫的唯一依据?

　　一派胡言!如果老百姓买房用的都是自己的钱，那么我承认中国房地产没有泡沫。

　　可是绝大部分都是在自己承受的极限范围内贷款买房。

　　在央行数据中我们看到，房贷已经占到所有居民贷款的70%。

　　问题是，房贷时间多半长达20年，所以老百姓考虑的是明年内房价走势，而银行需要考虑的是未来20年客户是否具备偿还能力。

　　客观的说，当今的中国百姓，绝大部分人是用未来预期的收入在消费房地产，或者，在投资未来的收入。

　　谁敢保证中国经济未来20年没有个波动?

　　老百姓对房价的承受到了极限，意味着银行的房贷风险也到了极限。加上人民币升值压力，房地产已经影响到了中国的金融安全。

　　而美国次级按揭贷款危机则是导火索，迫使银行不得不立刻采取动作。

　　一直以来，力挺房价上涨者最大的依据就是需求远超供给。

　　银行收缩房贷的直接后果将是：

　　一是需求急剧减少。我认为仅仅是首付款提高二成，短期内房地产需求将降低一半。

　　二是投资需求被彻底压抑。投资者的获益一是通过出租，二是转售。现在大部分城市的租金房价比已经远超1：200，通过租金获取投资收益已不现实。如果银行停止抵押贷款和二手房个贷，无疑釜底抽薪，无法套现是投资的最大忌讳，投资需求将被彻底压抑。迫于资金压力，不少投资者或者将降低售价，进而导致二手房价格回落(说实话，许多一线城市两年左右的二手房购房成本与现在房价相比差价空间几乎都在一倍，早期投资者有的是空间，只是近期入市的人就惨了)。

　　三是开发商回款压力倍增。一方面是能买的起房子的人少了，另一方面是审查严格了，开发商将面临巨大的回款压力。更多的项目将不得不在开盘时调低对市场预期，而高价的滞销项目只能通过变相打折来实现促销，房价可能出现回落。

　　与此同时，国家加大土地供应、加大经济适用房和廉租房建设，必然进一步为楼市降温。一方面是土地供应量加大，另一方面是销售压力增大，“天价地”将成为那些一线开发商最大的包袱。相比之下，由于经济适用房和廉租房因为主要为低收入困难群体而设置，对楼市整体影响反倒不会太大。

　　基于以上原因，未来半年楼市出现拐点可能性在短短的几天内无限扩大。

　　唯一的希望，就是在政策背景之下，楼市能够自行调整，进入一个平稳发展的周期，或许将免于一场灾难。如果房地产业界还在继续同中央政府的调控政策博弈，中国房地产寒冬或许即将到来。