任志强：南京调控最重房价涨上天

来源: [观点网] 时间: 2007-08-14 11:38

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　　北京市华远地产集团总裁任志强近日发表文章称，南京市政府称得上是为控制房价的上涨而出台政策最多、行政干预市场措施最多、下手最重的城市政府了。对商品房的市场调节价格实行了“政府指导价”为核心的价格监管制度，但结果却事与愿违，南京的房价仍在飞速飙涨。

　　最近，南京市政府又用最严厉的对开发商“捂盘”现象给以半年不得销售、半年后仍执行原价格的行政处罚，公开的告诉社会半年内房价仍将高速的上涨。

　　任志强认为，如果半年之后房价不涨，按原价格销售等于政府用行政处罚的方式在替开发商“捂盘”。如果半年后房价下跌，开发商也不可能按原价卖房，结论就只剩一个了，那就是南京市政府借对开发商捂盘处罚的行政措施向社会公布一个信号，南京的房价会继续上涨，而让开发商无法利用这半年的上涨期多盈利就是对开发商最大的处罚了。

　　凡事都有一正一反的两面，包括行政处罚措施也是同样。南京市政府想控制房价，但又不愿降低政府在土地中的收益，就形成了这一正一反的作用。4月份，南京市房价(商品住宅价格)同比涨幅高达11.5%，创下了两年来的新高，5月份房屋销售价格同比上涨9.2%，居全国第六位。

　　5月份汉府街地块拍出了3.85亿元，单位地价2.88万元/平方米的天价。一周之后，湖北路地块又以59轮竞拍4.05亿元的总价超出了前一个天价6000元，折算到楼面地价达到11164元/平方米，项目成本不低于1.5万元/平方米。五月底，连南京市下关区的热河南路地块，城市边缘地区的楼面地价也到了6500元/平方米，销售价格也在万元以上了。

　　任志强认为，这些天价土地的上涨却是在南京市政府已知4月份房价涨幅居高的信息之后发生的，不能不说是继续推动房价上涨的因素。当政府追求土地的高收益时，又想降低房价，自然就形成了一正一反的矛盾。

　　文章称，对开发商捂盘的限制与处理的行政管理，目的是增加市场中的供给量、加大消费者的选择余地。但对捂盘现象的处罚却是停盘半年，停盘难道不是减少市场的供给量吗？如果有大量的停盘让供给量减少，难道有助于稳定房价吗？当这些受到处罚的开发商利润减少时(因为半年后按原价出售)，难道利润不会转移到那些未受处罚的开发商身上去吗？对消费者而言，难道会因为政府对开发商的处罚而减少支出并买到便宜的房子吗？

　　任志强认为，这也是一正一反的一对宝贝，因为开发商的捂盘变成政府行政处罚的“捂盘”，不是等于更加重了市场中供不应求的矛盾吗？只能按原价销售的处罚大约也就是政府明知供不应求必然推动涨价的一种变相表达方式。

　　文章称，央行二季度的报告中，公布了上半年销售面积远远大于竣工面积的数字，两者相差近50%。如果销售面积远远大于竣工面积，再用行政处罚来减少市场中的供给量，只能是雪上加霜而绝不是锦上添花。

　　国务院已在年初多次提出了房地产新的调控导向，重点在于要增加供给。央行的报告再次确认了这一必然性(合理的需求增长只能用增加供给来解决)。几乎全国各地房价上涨较高的城市，如深圳等，都在用上年的土地供给不足而造成今年的市场供给不足来作为理由解释房价上涨的原因。应该说增加供给才能解决房价和居住权利的问题，这已成为上下各层面的共识。而半年内不得销售的处理办法却似乎是与增加供给背道而驰的。

　　文章称，弄不清楚的是政府对开发商违规的处罚是要让市场变得更好、让消费者能更多受益，还是仅仅为了让一部分开发商少获得盈利？如果政府管制的目的仅仅是为了让违规者受罚而并不能改善市场的供求关系，那么还有要市场经济的必要吗？

　　任志强认为，本来一个好端端的市场被这种左一下、右一下的行政管制变得支离破碎。行政措施总会在向正转时起到反作用力，向反转时形成正的抗力，让房价在政府一正一反的作用力下扭曲的上升着。如果让某一违规的楼盘无法分享楼价上涨的好处就是最大的处罚了，政府的行政措施信号明显的在告诉人们房价将是继续上涨的。