嘉茂：急于变现的公司无法与嘉德合作

来源: [观点网] 时间: 2007-08-07 11:13

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　　本周二，新加坡嘉德置地对外宣布，将设立6亿美元的嘉茂中国商用产业发展基金II，嘉德置地与中国策略性合作伙伴在中国发展的一系列零售房地产，将成为基金未来的投资项目。而上月，嘉德置地与地产巨头万科企业签署了合作协议，在中国增加零售商场资产。显然，与万科合作的商业项目符合上述投资条件。

　　周三，记者专访嘉茂中国信托管理有限公司总裁、嘉德商用产业有限公司首席投资官林明志。

　　【关键词：万科&合作】

　　两三个月谈成合作，项目不一定首选北京

　　7月9日，嘉德置地有限公司通过其全资子公司凯德商用产业有限公司(以下称“凯德商用”)，与万科企业股份有限公司(以下称“万科”)在新加坡签署了合作备忘录。凯德商用将与万科一起开发商业资产，并在未来合适的时间进行收购。

　　新京报：凯德商用与万科从什么时候开始接触的，洽谈了多长时间？

　　林明志(以下简称“林”)：两家公司很早就互相熟悉，万科也曾到新加坡总部参观了解，但一直都没有业务合作。直到签约的两三个月前，双方才开始探讨业务合作问题。接洽中，双方都意识到在操作模式上能够达成一致。所以，几个月后我们就签署了合作协议。

　　新京报：为何选择万科？将从哪种类型的产品着手？

　　林：万科的企业文化和我们的理念很吻合，员工都很有竞争力。作为上市公司，企业的运营也很透明。从资本的建立来看，万科是比较好的开发公司，只做住宅；我们是商业的专业公司，能把小区配套商业做好，保持物业稳步升值。同时，万科的找地优势，为我们在全国布局减少了很多环节。

　　目前，两家公司合作进入具体操作阶段，但还有个磨合期。项目可能在全国几个城市一起铺开，不一定首选北京。我们会优先考虑一些尚未开发的项目，从前期规划开始着手。

　　新京报：如果合作顺利，将来会不会考虑和其他龙头房企合作？

　　林：我们也不排除和别的公司合作，但这要看合作双方的经营理念是否相同，在这方面，我们是挑剔的。做商业不同于住宅，前期要投入大量的资金财力，后期还要对物业进行精心管理。资金回流较慢，急于变现资本的公司是无法与我们合作的。

　　【关键词：合作&布局】

　　年内将收购京广等35个商场

　　凯德商用在成立的两年内，一直寻觅优良的合作伙伴。现在，凯德在北京已经有4个商业项目。嘉德置地的目标是到2010年，在中国拥有超过100家购物商场。

　　新京报：两年来，嘉德置地在中国落子商业势如破竹，如何看待合作伙伴的作用？

　　林：非本土企业如果要快速发展，一定要找到比较好的合作伙伴，把自己的优势发挥出来。今年，公司与多家中国合作方签署了合作备忘录，将收购包括北京、广东、四川、山东和内蒙古等中国主要省市自治区的超过35个商场。如果仅凭自己，是无法迅速达到这个规模的。

　　新京报：我们注意到，深国投是先持有合作物业，然后再溢价转让给凯德商用，以此迅速扩大凯德在国内的商业物业市场份额。可否说，与万科的合作是与深国投合作模式的一种复制？

　　林：两宗合作并不相同，但都属于精细分工的合作。深国投在商业地产开发产业链上与沃尔玛紧密合作，打造了一条“订单商业地产”的开发链条；在金融环节，摩根士丹利房地产基金源源不断地投资，使其几乎不会受到国内房地产信贷政策的影响；在开发环节，二者展开全面合作，在内地大力推进；在运营环节，美国最大的商业地产投资管理公司西蒙集团将提供专业的支持。与万科合作，在开发环节是共同推进项目，凯德负责此后的商业定位和资金注入。

　　【关键词：收购&REITs】

　　最看重商业物业收入稳定性

　　最新公布的凯德商用半年报显示，去年12月，凯德置地REITs新加坡成功上市后，嘉茂中国信托半年内可分配收入达810万新元，超出预期利润9.6%。凯德方面表示，公司在近期再次进行一次收购，预计总金额达到2.5亿新元，公司总资产额达10亿新元。凯德商用庞大的收购依然继续。

　　新京报：对万科已经开发完毕或正在开发的项目中的商业部分，凯德商用是否有意向购买？

　　林：如果万科有意向出售这样的项目，我们会考虑收购，并在将来可能把其做成信托产品。除嘉茂中国信托外，凯德方面还成立了嘉德商用产业中国发展基金和嘉德商用产业中国孵化基金。三个基金会运用到这些项目中来，并都享有上市公司的优先购买权。但是，前期的物业管理在环节中尤为重要，要走的路还很长。

　　新京报：凯德庞大的收购一直在继续。传闻你们正计划将更多的优质商业物业打包，未来两年内谋划在A股市场实现REITs，这是否属实？如何看待目前的国内信托市场？

　　林：如果要在中国成立REITs，物业收入一定要很稳定。这需要基金经理和物产经理用他们专业的管理方法让地产不断增值，不断增加收入来源。但目前国内商业环境还不够成熟，风险性较大。REITs并不是投机性的房地产，是长期的行为，鼓励人们拿多余的钱去投资REITs，可以减轻社会保障系统的压力。但是，REITs的发展需要时间，新加坡从建立REITs法律到第一只成功上市，这个过程用了五年。