北京1147万平方米土地开闸平抑房价

来源: [观点网] 时间: 2007-08-03 11:12

致信编辑

打印

评论

　　对于许多房地产商来说，没有地就等于断了粮。不过，这一切可能成为历史。

　　2007年上半年土地出让面积虽比2006年上半年增加25%，规划面积增加20%，但这并未是供应的高峰，2007年下半年将迎来高潮。

　　北京市土地整理储备中心网站的数据显示，除目前正在交易的8个地块以外，即将在8月后入市的土地还有67块。分析人士认为，下半年总体供应量超过上半年1.4倍，后4个月土地供应将会出现集中放量。

　　数据显示，2007年下半年入市土地面积为1147万平方米，规划建筑面积为986万平方米(除部分出让土地未规划建筑面积)，分别占78%和72%。从已规定出土地用地性质的数据来看，2007年下半年住宅用地供应面积为840万平方米，占全年土地供应量的57%，规划建筑面积为663万平方米；商业用地面积213万平方米，占14%，住宅用地继续统领下半年土地交易市场。

　　来自北京市国土局的消息表明，2007年上半年，本市已经推出8宗“两限普通商品房”项目土地，面积约136公顷，规划建设面积约247万平方米(含配建廉租房11万平方米)，相当于2007年推出计划的79%。

　　“2006年，北京的土地市场笼罩在浓厚的宏观调控氛围中，但其活跃程度远远高于2005年。2006年全年北京共成交了86宗土地，而2005年只有48块。这说明因“831”政策因素导致的阶段性土地供应短缺已经度过。”北京市国土局的一位负责人如是说。

　　“土地供应量，北京的住宅用地一般都在1600公顷到1750公顷之间，除去530公顷保障房用地，2007年房地产开发用地应该还有1000公顷左右。”链家地产总经理左晖向记者分析道，这一切都表明，政府这次动真格的了。业内人士分析认为，今年的土地供应总量比去年84块多出27块，说明本市土地供应是充足的，今年二季度以来土地供应速度放缓，可能是政府土地部门调整土地供应政策的结果，比如“两限房”用地的集中放量，也是政府宏观调控的一部分。

　　此外，这位分析人士指出，二季度土地放量减缓，应该不会影响今年整体的土地供应，2006年土地市场就是“前紧后松”的模式，下半年有几个月放量都超过了10块。按照今年的土地总量，后几个月出现集中放量已是必然。

　　“这表示，2007年可能掀开北京土地大面积供应的高潮。”中原地产分析师在和记者聊起下半年土地供应情况时分析道。

　　历史土地曾是“高压线

　　今天土地大规模开闸放水，还得从四年前说起。

　　2003年，一份寥寥几页的审计报告，掀开了长达一年的全国性大规模土地审计，也让人们看到了华丽外衣下的累累伤痕。“这场关于土地秩序的大整顿在很大程度上起缘于审计署的一份审计报告，寥寥几页所披露的违规资金高达70个亿。”一位土地联合督察组的官员曾这样表示。

　　几乎在一夜之间，风暴降临。这一次，2046个开发区掉进了暴风眼中。

　　“土地就是高压线，谁碰谁触电！”鞍山市财政局一位处长曾如此形容当时政府对土地违规的查处力度。“之所以出现这种情况，地方政府把土地当成生财之道，都在打土地的主意。由此也造成了农民和政府的矛盾冲突和耕地面积的大量浪费，还形成了政府官员权力的寻租行为，产生大量腐败。”著名房地产资深人士、法律学博士郑道这样对记者说道。

　　不过，任何东西都有两面性，“土地高压”也是一把双刃剑。尽管全国大部分地区已经建立相关土地储备和招拍挂制度。但不免有许多主管土地官员担心“触电”，而采取一刀切的态度。只要是土地就不闻不问。

　　现在房价高企，想要抑制房价。土地开闸放水也是必然。

　　现象上市公司疯狂“圈地”

　　事实上，面对土地开闸放量的2007年，一些大型房地产公司尤其是上市公司，早已开始了疯狂圈地运动。

　　早在去年，万科地产一改前期“现金为王”的策略，开始大规模拿地。2006年年报显示，截至2006年年末，已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米。到今年一季度，公司再增19个项目，规划建筑面积292.9万平方米。即使以每年平均500万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持4年以上。更何况，万科的拿地步伐丝毫没有停止，粗略统计，单单是今年7月份1个月，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元。

　　保利地产不甘示弱，频频拿地。数据显示，其现有土地储备1000多万平方米左右，分布在全国10个城市，至少保证了未来3年房地产开发所需。

　　7月24日，北辰实业联合北京城开以92亿元的天价中标湖南长沙城北新河三角洲地块，成为“中国地王”，仅仅这一幅地王，就给北辰带来了380万平方米建筑面积的土地储备。

　　万科地产一位不愿透露姓名的高管表示，对于地产上市公司来说，投资者所观察的最重要指标就是土地储备量，正因为如此，上市公司增加土地储备成为最好的发展途径。

　　值得指出的是，开发商疯狂圈地肯定会影响土地市场的有效供给。而7月30日，国家发展改革委价格监测中心发布《2007年上半年房价分析及后期走势预测》报告明确指出：开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾。

　　政策严惩“囤地、捂盘、抬价”

　　在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象也很严重。一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。

　　根据去年房地产项目开工数量预计，仅北京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个，个别楼盘开盘时间甚至推迟1年，而价格也上涨了近20%。

　　数据显示：2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%。

　　也就是说，相当数量的土地被囤积和倒卖。开发商囤地、捂盘、抬价等问题比较严重。来自北京市建委的最新信号显示：开发商囤地、捂盘、抬价等问题将被严惩。监察部和国土资源部近日联合下发《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》，要求各地严格实行问责制，集中力量查处一批典型案件。

　　与这次专项活动相呼应的是，近日国土资源部还和审计署、财政部、监察部、建设部联合开展了“低价出让国有土地使用权问题”专项检查。

　　看来，政府严惩开发商“囤地、捂盘、抬价”，加大土地放量的决心已下，抑制房价也动了真格。

　　影响土地放量抑制房价

　　怎样平抑房价，土地现在成了“救命稻草”。因为在高房价面前，大多数人、特别是房地产开发商都把矛头指向了土地供给不足。

　　来自北京市土地储备中心的信息显示：2007年已成交土地、正在交易土地和即将入市土地块数为115块，土地面积为1474万平方米，规划建筑面积为1361万平方米，其中上半年北京市土地出让共33块，土地面积达326万平方米，规划建筑面积为375万平方米，环比2006年上半年分别增加25%、20%。

　　无疑，这都给平抑房价带来了信心。

　　值得关注的是，为了缓解房价不断上涨的压力，实现平抑房价的目的，以及实现“两个一千万”工程的承诺，北京市政府不仅在2007年上半年土地的供应量上有重大突破、下半年土地供应计划依然增大。另外，在规划土地使用性质上首次出现“限价地”，政府保障性住房用地供给的趋势也日益显现。

　　7月初，国家土地副总督察甘藏春表示，国土资源系统已根据国务院的调控要求，加大土地供应。而之前，严把土地闸门、限制土地供给是调控的主要思路。

　　“当然，土地从供应最后转化为住宅的提供上还有一个时间过程，我相信这些措施实施之后，房地产价格会平稳下来。”

　　7月25日，国家发改委价格司司长曹长庆在“2007年上半年经济运行新闻发布会”上指出：“当前全国房价情况与宏观调控政策目标和人民群众实际购房需求有很大差距。”对此，曹长庆建议，采取改变土地供应结构、限制低密度住宅开发、完善住房保障制度、抑制捂盘炒房等综合手段来稳定房价。

　　记者观察： “张宝全们”或将转身

　　下半年1147万平方米土地入市，不知道刚刚打出“弃宅从商”的张宝全以及去年同样宣称的潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)听了这个数字有何感想。也许，在即将到来的2008年，这些宣称“弃住从商”的张宝全们会再来个“转身”。

　　事实已经证明，在常营经济适用房招标计划推出之后，靠做经适房起家的张宝全立刻表示了极大的兴趣，他表示“会尽快召集公司骨干人员开碰头会，研究具体的投标计划”。那么，这是不是张宝全“转身”住宅的信号？

　　今年1-5月份，住宅用地的土地供应量比去年同期增长35.5%，普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%；2007年下半年预计有1147万平方米土地供应。

　　“今年上半年，房价出现持续上涨局面，供求矛盾已经被建设部认为是导致房价上涨的主要原因之一。一方面是国土资源部促进各个地方政府开始加大土地供应量，另一方面，开发商在大肆拿地的情况下，由于不可能立即变成住宅供应上市，供应的土地正逐步变成了开发商的‘土地储备’。在这种情况下，开发商‘囤地’行为已经直接造成了供求紧张的导火索之一。”

　　“改变土地供应模式，防止开发商囤地垄断资源已经成为当务之急。”

　　据了解，北京在今后三年将新增供应经济适用住房、“两限房”各1000万平方米，以解决中低收入群体的住房问题。今年，市政府还推出了“二三三”政策性、保障性住房计划，即：200万平方米的经济适用住房，300万平方米的“两限房”，30万平方米的廉租房。

　　“2007年土地供应“开闸”放量，土地供应模式改变，整顿开发商囤地垄断资源……”这些都是“张宝全们”转身的理由。

　　这个问题解决了，“张宝全们”转身的机会也就来了。

　　链接

　　相较于因“8#zhPoint#31”政策因素导致的阶段性土地供应短缺的2005年，以及笼罩在宏观调控氛围中的2006年，2007年北京市掀起了土地供应高潮。以下是记者从采访中总结出的2007年土地供应下的几个关键词。

　　限价地平抑房价

　　面对北京市商品房价格不断上涨的压力，以及解决中低收入者的住房问题，北京市政府2007年不仅增加了住宅用地的供给，同时也规划了“两个一千万”工程，并于3月30日首次推出三块限价地，而随着第二、第三批限价地的近日敲定，目前北京市限价地土地面积为136万平方米，规划建筑面积为247万平方米。

　　虽然由于各个地块地理位置以及周边配套设施的不同，但各个限价房差价不大，在6500元/平方米左右。相对于周边房价的高涨，部分业内人士认为限价地的推出有利于平抑周边的房价，对于普通购房者来说是一大利好。

　　城区住宅地稀缺

　　2006年上半年城四区出让的6块土地中，住宅用地占3块，规划建筑面积达157202平方米。而2007年上半年，城四区中只有2块土地出让，且为商业用地和其他用地。而2007年下半年城四区拟入市的土地也只有6块，除王府井海港城项目未规划土地使用性质外，其他5块地几乎均用作商业用地。因此，2007年土地出让中，城四区基本没有住宅用地的规划。城四区无住宅用地的出让，主要是由于城四区可供开发的土地稀少，而且由于地理位置的特殊性———城市中心区，土地均用作能体现其区位价值的商业用地。而随着城四区住宅用地的稀缺，可售住宅的价格将会进一步攀升。

　　楼面价同比降6%

　　数据显示，2007年上半年土地出让规划建筑面积为375万平方米，成交总额达1005835.3万元，楼面价为2682元/平方米，同比2006年上半年楼面价2839元/平方米，下降6%。2007年上半年楼面价的下降，主要是由于土地用地性质与地理位置决定的。

　　首批限价地的推出，政府虽然规定了众多限制，但也同样给予了开发商部分优惠，这种竞价的降低，部分拉低了平均楼面价。另外，2007年上半年出让的土地多集中在郊区，占比达72%，城八区的土地只占28%，郊区较低的楼面价占比较大拉低了整体价格水平，使得上半年出让的土地楼面价呈现下降趋势。