最便宜的国际大都市

来源: [观点网] 时间: 2007-08-02 09:10

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　　我原本是个对房地产没有兴趣也从不关心的人。但是受了国内最近几年疯狂的房地产热潮的熏陶和刺激，到柏林后，立刻对柏林的房地产也开始条件反射地关心起来。

　　柏林、北京的相像之处

　　刚到柏林那天，我们入住位于市中心的Maritim proArte酒店。这里曾是前东柏林的中心区域，两德统一后也成为新柏林的市中心。紧挨着酒店的便是美国驻前东德大使馆。我从位于11层的房间里向外望去，蓝天白云下，柏林市貌尽收眼底。

　　与欧洲其他城市一样，柏林的房子多以五六层的欧式建筑为主，偶有高楼大厦，也不会超过20层。还来不及欣赏柏林晴朗的天气和美丽的街景，我被对面不远处两个突兀的高架吊车吸引了注意力，原来有一块建筑工地正在施工。

　　盖房子当然是再正常不过的一件事了，但是在柏林看到吊车，却很是让我有些惊讶，甚至有些愤怒。因为它让我想起北京，一个正以吊车和建筑工地取代胡同和四合院成为城市新象征的首都。

　　“柏林怎么也成了这个样子？”我有些郁闷地想。

　　很快我就发现，柏林的确和北京一样可以看到很多吊车和建筑工地。在著名的将柏林一分为二的地标——勃兰登堡城门内，为修建一个新的地铁站，政府已将半条街用大的广告牌封闭起来，里面是一个高耸入云的吊车。如果你要从勃兰登堡城门拍菩提树下大道的街景，画面上充斥的将是一个大吊车。

　　当然，柏林和北京有着本质的区别。柏林不会出现将整个街区拆除重建的情况(二战被炸毁后的重建另当别论)，也没有强迫原住民搬离的情况。而且虽然有许多新房子在建，柏林的老房子还是占主流的。

　　但有一点，柏林和北京是有些像的——这两个首都的建设速度都很快。

　　房价低得惊人

　　有意思的是，作为新兴的国际大都市，柏林的房价惊人地低。

　　在此之前，我曾经到过柏林两次，一次是1998年，那时德国联邦政府刚刚把首都从波恩搬回到柏林；另一次是2002年底。两次都是短期居留，加之当时对房地产毫无关注，因而对柏林的房价没有任何概念。有印象的是1998年第一次到柏林，我穿过勃兰登堡城门，进入到前东柏林地区，看到菩提树大道两边正在大兴土木——德国联邦政府准备把一些办公楼设在这里。

　　这次来就有些不同了。一是呆的时间长了很多，有两个月，我们需要在当地租房子住；二是从上次到柏林至今这段时间，正是中国房地产市场飙升的阶段，房价已经成为中国人日常生活的重要一部分谈资，我对房价自然也就敏感了很多。

　　我们在柏林的住所由奖学金项目统一安排。去之前，项目负责人告诉我们，差不多是每月250欧元至300欧元的标准。我一开始想，这个标准在柏林可能就只能住像中国招待所那样的地方。但其实我们都被安排在条件很不错的普遍民宅里与人合住。如此算来，是相当便宜的。

　　我后来又问了其他一些人的房租。有一次，我跟我们这个项目的一名德国女记者fellow一起走到她家，是一幢四层的公寓楼，屋顶很高，一看就知道是有年头的老房子，建筑外表还有雕花。她说房租是400欧元，我问是不是studio，她说是一室一厅。我惊讶地说，“这很便宜啊。”因为即使在北京，好一点的一室一厅也快接近这个价格了。

　　另一位德国朋友在一个相对便宜的地段租了一个两居室，也是一幢有百年历史的老房子，月租为700欧元。

　　光这样说可能没有什么概念。仅在德国，柏林的房价就比最贵的前三大城市——慕尼黑、法兰克福和汉堡便宜至少一半，有时甚至是三分之二。如果和巴黎、伦敦、纽约、东京这样的国际性大都市相比，就更加相形见绌。

　　几年前，《纽约时报》曾经发过一篇文章，大意是说柏林处于破产的边缘，因为在重新成为首都之后，柏林的房价仍然没有明显的变化，远远低于其他的欧洲大城市。

　　　柏林的房价为什么一直很低？

　　《德国金融时报》的专栏经济学家给我的解释是，两德统一后，柏林被确定为统一后的联邦德国的首都。人们当时便预期，涌入柏林的人口将大幅增加，各种商业机会也将增加，因而对房产——办公和住房——的需求也将大大增加。于是，在统一后的五年内，柏林大兴土木，盖了很多房子。

　　但是，统一进程并没有想象的那么乐观。预期的商业就业机会也没有实现。比如之前，外界曾预期部分金融服务业，如一些银行或会将他们的总部从法兰克福搬至柏林，事实上，没有一家银行这样做。他们发现，柏林缺少作为银行总部所需的基础设施、商业环境和人才。于是五年后，柏林出现了房产泡沫，大量新建楼宇卖不出去，也无人来租。

　　另一方面，从社会主义公有制制度转型而来的东柏林，长期以来习惯于由政府补贴的低价住房。统一后，进入市场机制的前东德人一时很难适应高房价，政府出于稳定的需要，亦试图防止房价上升过快。

　　还有一个因素和柏林这个城市本身的历史和地理有关。柏林墙倒塌前，柏林一分为二，东柏林实行社会主义，西柏林则是一个自由的世界。但后者整个被东德包围，实际上相当于一个孤岛，土地供应有限，房价当然就高。

　　柏林墙倒塌后，东西柏林合并，城市版图立刻扩大。前东柏林有很多空置的土地，增加了土地的供给。随着郊区化的发展，很多人到郊区买房子，供应大幅增加，需求却没有相应地增长，客观上也压抑了房价。

　　种种因素作用在一起，导致柏林的房价多年来一直保持着低水平。德国朋友告诉我，在柏林租房子是很容易也很合算的，因为空房比找房人还要多。

　　不过，这种状况近来正在改变。因为柏林正日益成为一个国际性的大都市。和德国其他已经定型的城市不同，柏林具有无限的扩展性和开放性。这里是德国接收移民最多的一个城市，也是最多元化的一个城市。文化艺术和其独特的历史，成为柏林吸引世界各地游客的制胜法宝。

　　最重要的是，人们发现，由于长期低迷的房价，在柏林投资房产将很有前途。事实上，最近两三年，柏林的房价已经出现稳步上升的势头(同中国大城市的涨幅当然不可同日而语)，一些国外投资者纷纷来到柏林购置房产。

　　有一天，我走进街边一家房产开发商的门市店。他们在前东柏林的一个区域有一个正在建的楼盘(和中国国内的概念不同，他们的楼盘就只有一栋矮层公寓楼)。我问了一下价格，一套单元(两室一厅)25万欧元。销售小姐告诉我，现在是投资柏林房产的好时机，“再过几年，柏林的房价可能就要涨一倍了。”

　　我真的有点动心了。我想，我是不是应该把北京的房子卖掉，在柏林买个房子？