华润150亿港元东北增加集团商用物业比例

来源: [观点网] 时间: 2007-08-01 10:37

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　　当万科努力做减法、专注住宅领域时，华润置地却正向着增持商用物业的方向努力。

　　“未来3~5年，华润置地将实现战略上的调整。”华润置地有限公司董事总经理王印说，“到2009年，住宅和商用物业的比例将从现在的70%、30%变为60%、40%。”

　　究其原因，王印表示，这是华润置地现有土地储备的性质和即将落成的物业形态自然形成的结果。

　　但随着该公司有步骤地展开复制以购物中心“万象城”为核心的综合性商业地产项目计划，这更像是配合其实现全国布局的“预谋”。

　　进入14个城市之后，东北地区正成为华润实现上述目标的主战场。

　　东北战略

　　1993年,华润集团接盘原沈阳啤酒厂,雪花啤酒的品牌开始植根东北。2007年，沈阳铁西区企业搬迁改造，华润集团将原雪花啤酒厂地块收入囊中。同时，位于黄金地段的辽宁体育馆地块将被打造成“万象城”。

　　“以前华润在东北的投资集中在工业和零售业，人们了解的只是啤酒和压缩机，现今无疑开始发力地产业务了。”一位沈阳本地开发企业负责人感慨。

　　而去年9月，李欣被委任华润(大连)总经理一职更印证了该集团地产业务的东北战略，这位前任华润置地企业发展部总经理深谙取地布局规则。目前华润置地已在大连取得星海湾、开发区、天津街以及交电所四幅土地，总投资超过150亿港元，而前两个项目即将启动。

　　“未来几年，东北都将是华润重点拓展的区域。”李欣说，振兴东北老工业基地的政策是公司判断该区域价值的主要背景，华润将以大连和沈阳为核心辐射到东北其他地区，“今年在沈阳还将拓展1~2个项目，而在大连则计划拥有不低于建筑面积200万平方米的土地储备”。

　　事实上，品牌项目的推动已经成为华润扩张的惯用技法。

　　“我们争取每年只进入一个城市，并且每年建成一个万象城。”华润置地常务副总经理吴向东说，具备发展潜力的二线城市将成为华润重点发展城市。

　　据悉，华润集团已经派人在杭州、成都、重庆、武汉等地进行新项目拓展，在东北战略中的两个先发城市中，也都有万象城综合体项目。

　　“所有投资物业都只租不售。”吴向东明确表示，今后华润拥有投资物业占总资产的比重将会继续加大，实现从住宅开发商向综合性地产商转变。

　　取地有道

　　与其他内地房地产开发商相比，华润置地获得土地的方式更有“子凭母贵”的味道。

　　去年12月，华润置地购入大股东华润集团位于成都和北京的两幅土地，共耗资27.3亿港元。

　　记者了解到，目前华润置地在沈阳、大连的项目也多为收购华润集团的原有土地储备。

　　可以看出，华润置地除了参与一级市场的土地招拍挂取得土地之外，时间长、耗资大的项目一般先由华润集团培育，在适当的时机，华润置地便向母公司华润集团收购土地。

　　李欣则坦言，华润集团向华润置地注入土地资产的模式是大股东对上市公司的支持，成为华润置地自身增长之外的有力补充。

　　“上市公司无论在资产规模还是现金流方面，都不及作为公司的大股东的华润集团。”业内人士分析，有些土地或者大型商业物业，投入期长，资金不能及时流回，因此在项目产生现金流比较少的头几年，就由集团先行培育，等到能产生稳定的现金流再注入上市公司，使得华润置地能以较小风险换取更大回报。

　　公开资料表明，2006年，华润置地新增住宅土地储备540万平方米。其中包括，华润集团注入的260万平方米，以及以招拍挂的方式新增的土地储备282.3万平方米。

　　据王印透露，目前华润集团手上还有相当多的土地储备，主要分布在杭州、无锡、重庆、大连、沈阳等城市，近600万平方米。

　　王印：限价地失利并不代表华润有缺陷

　　在拿地方面，华润置地经常是“大手笔”。在此前的北京第二批限价房开标过程中，两次拍出最高价更是引起现场哗然。华润出价比投标底价高出1.5亿元甚至2.5亿元，并且表示均为签订合同当日一次性付清，然而最终却与限价地失之交臂。

　　前不久，北京市第二批两限房开标，华润置地为丰台宋家庄38号地报出6亿元的价格，引起业内热议，王印认为唱标价格并不高出太多，也仅仅比万科多了1000万元而已。没有获取土地并不说明华润在哪方面有明显缺陷。毕竟限价房地块和其他出让的土地有所不同，是通过招标的形式，有十几家知名企业去投，能不能中标，完全是政府的评分标准，价格指标虽然在评分标准中权重不低，但一般拉不开差距，政府方面对未来限价房产品的建设及销售方案有一定的考虑。

　　华润置地在北京等一线城市的策略跟全国的策略是一样的。华润置地有两条成熟的产品线，一种是住宅，另一种是以万象城为主导的城市综合体，我们也希望除了住宅之外，可以在北京做一些商业项目。

　　事实上，如果留意凤凰城，就会发现华润置地已经开始在运作相当多的商业，该项目的商业面积超过10万平方米。

　　至于土地储备，可以说一线城市拿地的成本确实很高，但希望通过多种方式增加土地储备，包括参与限价地的招标、企业间的合作，以及从华润集团收购土地。公司今年仍将继续保持2006年的拿地节奏，总的拿地资本开支在50亿元左右。华润通过立足大连、沈阳挺进东北市场是基于二者均为经济增长潜力大的城市，做地产和城市的经济增长有直接关系，可以说两项指标是成正比的。大连的物价、房价都伴随着经济增长有所提升。华润置地在东北的策略是希望深耕细作，不是做几个项目就算了，而是希望有更大的发展空间。

　　同时，也关注其他城市，例如在天津已经有多个在谈项目。事实上，进入天津有一年了，为此专门成立了一个小组，一直在努力寻找拿地机会。现在还没有落实，最近会参加土地的招拍挂，从一级市场拿地。