房地产市场规范进程中的官商博弈

来源: [观点网] 时间: 2007-07-26 11:46

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　　前不久，重庆开发商状告地方政府征地补偿不公案，经法院审理，判决开发商胜诉，政府赔偿1525万余元。有业内人士认为，这可能是目前全国房地产业最大的行政赔偿案，同时也从另一个角度说明，开发商与地方政府这对利益共同体并非坚不可破。

　　开发商“掐”政府能否促进行业规范？

　　在以往，人们一般只听说过开发商和业主或者业主和政府部门较劲、打官司，很少听说过哪一家房地产开发企业状告政府部门的事。因为在民众看来，很多地方政府和房地产开发商是一条利益链条上的成员，他们默契地共同分享着房地产开发带来的巨大利益。

　　但现在，随着政府对房地产调控的不断深入，房地产市场规范的进一步加强，以及部分政府官员的任意妄为，一些认为自己“奶酪”被触碰到的开发商纷纷跳出来指责政府部门，甚至不惜与政府部门对簿公堂。这其中，连北京市国土资源局这样重量级的单位都包含在内。

　　2005年下半年，北京市开始加大清理闲置土地力度。8月，北京市国土资源局收回38宗国有土地的使用权。10月，国土资源局再次收回了包括摩根中心在内的7宗土地的国有土地使用权。两次收地的理由均是开发商未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款。

　　对此，摩根中心的开发商北京摩根投资有限公司表示强烈抗议。摩根公司称，己方曾向国土资源局提出全额支付地价款要求，但遭到了对方的拒绝。

　　2006年1月，摩根中心诉诸法院，要求判令国土资源局解除收回摩根中心土地使用权的决定，并依法受理摩根公司缴纳剩余土地出让金的申请。最终，摩根公司如愿拿回了摩根中心的国有土地使用权，维护了自己利益。

　　与之将比，南京市王府花园小区开发商状告白下区房产局的官司，虽然没有摩根中心那样的震惊四方，但却充满了奇思妙想，让人不由佩服这开发商简直太有才了。

　　据了解，王府花园的开发商创元房地产公司状告白下区房产局的理由是：房产局未履行监管职能，在自己这个非住宅大业主没有参与的情况下，通过了小区业委会的成立，把开发商排除在了选举权之外。同时，小区内大部分住户并不同意成立该业委会，开发商及这部分业主的产权面积为23464.19平方米，占到该小区3.9万平方米有效住宅和非住宅面积的60%。白下区房产局承认王府花园业委会成立，剥夺了60%以上业主的投票权利。

　　创元公司这种自称非住宅大业主、以产权面积大小决定投票权数多少的观点，在国内大概尚属首家，等于给法律界提出了新的课题。希望政府能够从这一次次的被告中吸取经验，完善房地产业的法律法规，使房地产业更加透明和规范，早日走上正常发展的轨道。

　　御水苑(论坛)公司状告海淀工商被驳回

　　被告部门：北京海淀工商分局

　　被告原因：处罚缺乏依据

　　2005年4月，北京御水苑房地产开发公司为宣传商品房开发项目西钓鱼台嘉园，在广告牌、路牌等处，使用了西钓鱼台嘉园的繁体字字样，同时配有“昆玉河畔独一湾、钓鱼台西国宾宅”等广告用语。

　　2005年7月，钓鱼台宾馆管理局将御水苑公司举报至海淀工商分局，称其使用“西钓鱼台”并将商品房称为“国宾大宅”的宣传，在误导消费者的同时，侵犯了钓鱼台宾馆管理局的“钓鱼台”商标专用权。

　　海淀工商分局经调查，认定御水苑公司侵犯了“钓鱼台”商标专用权，于是责令御水苑公司立即停止侵权，并对其罚款9万元。

　　御水苑公司对工商机关的处罚不服，于是将海淀工商分局告到了法院。御水苑公司称，“钓鱼台”和“西钓鱼台”作为地名一直被广泛使用，“钓鱼台”注册商标的专用权人无权禁止他人正当使用“西钓鱼台”字样。御水苑公司在对商品房开发项目进行广告宣传时，不存在侵犯注册商标的主观过错和客观事实，海淀工商分局作出的行政处罚决定缺乏事实和法律依据。

　　2006年5月,北京市一中院经过调查，驳回了御水苑公司要求撤销行政处罚的诉讼请求。

　　摩根公司告赢北京土地局

　　被告部门：北京市国土局

　　被告原因：强行收回土地

　　摩根中心位于北四环边，与奥运标志工程之一的“水立方”和“鸟巢”仅有一街之隔。2002年，摩根公司以近3.63亿元签约拿下这块地。但到2003年，摩根公司因与建筑商北京建工集团发生施工质量及施工欠款纠纷，项目陷入停工状态。

　　2005年10月8日，北京市国土局以未在约定的期限付清全部地价款为由，宣布收回摩根中心等7宗土地的国有土地使用权。2006年1月5日，摩根公司诉诸法院，要求判令国土局解除收回摩根中心土地使用权的决定，并依法受理摩根公司缴纳剩余土地出让金的申请。

　　摩根公司表示，由于项目规划的变更，导致地价款无法顺利缴纳。后来己方曾向国土局提出全额支付地价款要求，但遭到国土局的拒绝。

　　2006年5月，北京市国土局招标出让摩根中心地块，首创置业与广西阳光股份组建的投标联合体以17.61亿元中标。不过到了2006年9月，首创置业发布公告，宣布将摩根中心土地归还北京市国土局。摩根公司在补缴土地出让金后重新接手摩根中心，并易名为“七星摩根广场”重新复工。

　　金满家园告规划局先许可后撤销

　　被告部门：广州市规划局

　　被告原因：处罚不当

　　不满广州市规划局对其作出的1553万元行政处罚，金满家园的投资方——金满实业发展有限公司将广州市规划局告上法庭。2007年3月22日，被称为广州集资房第一案的金满家园案在越秀区法院公开开庭审理。

　　据了解，金满家园于2000年前后建成后，开发商打出“绝对商品房”的广告向社会发售。2005年7月，广州市规划部门调查认为，金满花园集资房是“采用提供虚假建设时间、虚假测量图纸等欺骗手段”，骗到规划部门按穗府(1997)48号文对集资房处理的规定而得到行政许可，故撤销了该小区《建设用地规划许可证》。2007年2月6日，广州市区规划部门进行听证后对金满公司作出1553万元行政处罚决定，逾期不交的话每日滞纳金达40多万元。

　　对于这一处罚，金满公司表示不服，并把广州市规划局告到了越秀区人民法院，要求被告撤销《违法建设行政处罚书》和1504万元的罚款。

　　金满公司称，1998年项目上马时，曾向当地政府请示能否动工，在被告知可以以集资房补办手续的形式建设后，才投入巨资开工。相关行政部门在先许可后撤销的过程中，应承担一定责任。

　　香港嘉利来集团状告北京三部门

　　被告部门：北京市商务局、工商局和北京市建设委员会

　　被告原因：行政不作为

　　1995年初，北京市食品工贸集团总公司(现名二商集团)、北京恒业房地产综合开发经营公司与香港嘉利来国际集团有限公司签订了中外合作北京嘉利来房地产有限公司合同，成立了北京嘉利来房地产有限公司，共同开发建设位于北京亮马河商圈的嘉利来世贸中心。

　　1997年下半年，亚洲金融危机爆发，北京嘉利来公司陷入资金困境，合作项目于1998年11月全面停工。

　　2001年，香港嘉利来国际集团有限公司的股权，经合作公司北京市二商集团单方面申请，被原北京市外经贸委一纸“京经贸资字627号《关于北京嘉利来房地产有限公司更换合作方的批复》”给了另外一家香港公司。

　　香港嘉利来国际集团有限公司认为，上述变更合作公司股东的行政行为违法，而且在整个过程中存在着大量违法、侵权情形，于是开始了漫长的维权行动。

　　2006年春节过后，香港嘉利来国际集团有限公司以“行政不作为”为由接连三纸诉状将北京市商务局、工商局和北京市建设委员会三大行政部门分别告上法庭。同年3月底，法院裁定驳回了香港嘉利来公司针对北京市工商局行政不作为提起的诉讼。

　　王府花园状告房管局监管不力

　　被告部门：南京白下区房产局

　　被告原因：监管不力

　　2004年11月，南京市王府花园小区开发商南京创元房地产开发有限公司因对小区业委会的成立存有异议，便将一纸起诉状递到法院，状告南京市白下区房产局监管不力。

　　据了解，创元公司在起诉状中称，由于白下区房产局未履行监管职能，致使在未超过小区半数投票权数的情况下，选举产生了小区业主委员会。因此，诉请法院判令白下区房产局撤销王府花园非法业主委员会，并重新进行选举。创元公司认为该小区业委会非法的理由是：自己是小区的非住宅大业主，而在2004年8月，筹委会一些成员却在小区张贴告示，私下成立了仅有住宅业主代表参加的业委会筹委会，把开发商排除在了选举权之外。

　　创元公司还称，有相当住户并不同意成立该业委会。开发商及这部分业主的产权面积为23464.19平方米，占到该小区3.9万平方米有效住宅和非住宅面积的60%，其投票权数也占到了小区总投票权数的60%，而业委会的成立只经过了小区40%投票权数的认定。但白下区房产局却登记确认了王府花园业主委员会的成立。这剥夺了原告作为60%以上广大业主应有的投票权利，侵犯了原告的合法权益。

　　征地补偿过少开发商怒告政府

　　被告部门：重庆北部新区政府

　　被告原因：征地补偿不公

　　2000年，重庆鸳鸯房地产开发公司和瑞雪实业公司在重庆渝北鸳鸯镇通过合法程序拿到4宗土地，并于当年12月前取得这4宗土地的所有权证和相关政府职能部门的行政许可。

　　但2000年12月18日重庆北部新区即北部新区经开园和高新园两个工业园区成立，12月26日，重庆市政府下发通知，停止办理北部新区范围内所有建设项目。而鸳鸯公司和瑞雪公司的4宗土地，恰好位于北部新区经开园的黄金地段。

　　2003年，重庆开发区收回鸳鸯公司和瑞雪公司的40多亩土地，两公司收回支付的综合地价金和每亩2.5万元补偿款。然而，同年11月，重庆开发区收回的土地经过拍卖，折合单价为每亩45万元。两公司为此开始讨要土地损失。

　　2007年5月，鸳鸯公司和瑞雪公司将政府告上法庭，要求法院判决北部新区管理委员会赔偿同等地段、同等价值的土地，或者按每亩150万元的价格支付赔偿金。按照此要求，鸳鸯公司将得到4638万元的行政赔偿，瑞雪公司获得的赔偿金额也将超过2000万元。

　　6月6日，法院判决被告重庆北部新区管委会和第三人重庆开发区管委会共同支付原告鸳鸯公司和瑞雪公司赔偿金共计1525.25万元。

　　开发商不满土地被收状告市政府

　　被告部门：兰州市政府

　　被告原因：具体行政行为违法

　　2000年6月，甘肃中创房地产开发公司依法取得兰州市正宁路102(15)号4681.4平方米土地使用权，使用权类型为划拨。经兰州市政府调查审定，准予登记，给该公司发放了第004151号国有土地使用证。

　　2003年12月28日，兰州市政府作出《关于向兰州维尼纶(集团)有限责任公司出让国有土地使用权的批复》，将中创公司所有的该宗土地出让给兰州维尼纶(集团)有限责任公司，同年12月31日，兰州市政府又以“062号通知”收回该宗土地的使用权，但该文件未向中创公司送达。

　　2004年9月，中创公司得知“062号通知”的具体内容后于第二日向兰州市政府递交了异议书，兰州市政府未做答复。为此，中创公司以具体行政行为违法为由将兰州市政府起诉到兰州市中级人民法院，请求法院撤销062号《关于收回国有土地使用权的通知》，确认该国有土地使用证合法有效。

　　2006年9月1日，法院公开开庭审理了此案。中创公司在法庭上坚持认为兰州市政府具体行政行为违法，而兰州市政府则认为该案件属不可诉行政行为。

　　气象局因查防雷装置设计成被告

　　被告部门：广西柳州市气象局

　　被告原因：行政不作为、超出处罚权限

　　2003年4月，广西柳州市气象局执法办接到柳州市防雷中心的举报材料，称柳州市有两家房地产开发公司在没有经过防雷装置设计审核的情况下，擅自施工。经调查取证，气象局在6月作出行政处罚决定书，以这两家公司在建楼房的防雷装置设计文件未经防雷减灾审核擅自施工，经执法人员多次劝阻，但公司拒不改正为由，作出警告和罚款一万元的行政处罚。

　　柳州市气象局表示，防雷属于建设中的强制性项目，根据规定，建设单位将施工图设计文件报送相关部门审批时，必须将防雷装置设计交由防雷减灾机构审批。气象局是和规划、建设等部门一同作为房地产投资项目审批的部门之一。

　　对于气象局的处罚理由，两被罚公司认为，自己是取得规划局、建委颁发了规划许可证和施工许可证后才正式开工的，报建手续都合法的建筑，为何还要被处以重罚呢？气象局不按照有关规定参加项目图纸联审是不作为，不应该说开发商不送审。

　　为此，两家房地产公司于2003年7月，以行政不作为和超出处罚权限为由将柳州气象局告上法庭。要求法院撤销气象局的处罚决定。