重庆农地流转细化政策8月底出台

来源: [观点网] 时间: 2007-07-23 09:52

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　　就在各地房价纷纷暴涨，小产权房交易又陷入巨大争议的情况下，成都、重庆的农村集体用地流转试点能否在这方面率先取得突破，业界寄予厚望。

　　6月7日，成渝统筹城乡综合配套改革试验区获批设立。6月15日，重庆市委书记汪洋、市长王鸿举一封公开信致社会各界，征求有识之士参与到这场改革中来。

　　7月1日，重庆市工商局允许农地承包经营权出资入股，开始涉及统筹城乡改革中最核心部分的农地流转获得突破。

　　7月18日，重庆房管局相关负责人向本报透露，“农村集体用地流转试点方面的细化政策8月底会逐步出台。”

　　体制外“试水”

　　事实上，在农地承包经营权出资入股这一农地流转的新形式之外，此前，成渝两地对小产权房已经有所尝试。

　　在成都市温江区，小产权房价格2000元/平方米左右，只相当于成都平均房价的一半，当地村民告诉记者，随着特区的设立，房价上涨有点离谱，小产权房卖得还不错。

　　在郫县新明场镇云凌花乡，由于该地的小产权房地段不错，有看房者在网上发帖询问该处房屋适不适合购买，会不会在今后的城市规划中被拆掉。

　　重庆的情况并不一样，由于重庆的房价更低，均价只有每平方米3000多元，而且城乡界域并不明显，因此，重庆农村集体用地流转的形式大致有两种：一是农民修建农家乐、休闲山庄、别墅之后，将该建筑物的使用权转卖给他人获益；二是直接将集体用地，以30年期转租给他人。

　　记者在重庆市白市驿一处村子里看到，当地的村民将10亩集体土地以每亩每年700元的价格直接转租，并且每过5年租金上涨100元，期限是30年。

　　目前，这10亩地上已经修建了五栋别墅，村民告诉记者，他们很清楚自己的土地不能自由买卖，因此以租代售成为了最佳的选择。

　　九龙坡区一位不愿意署名的官员向记者表示，这类流转行为是个别的并且是不被允许的。

　　在重庆一小时经济圈之内的綦江横山镇，当地村民修建起不少商品房向城市居民销售，这些房屋室内面积多在50-60平方米，每平方米的价格是580元，一套房仅需3万块,价格还不到城市的1/5。

　　横山镇大南亚村的村民表示，一套乡间别墅，背山面水，也就十几万块而已。

　　重庆部分农地以这样的方式体制外“试水”，记者所采访的大多数政府官员对此持否定的态度。主要理由有二：一是现有土地制度不允许；二是有可能危害到耕地，导致土地监管失控。

　　而这些限制能否在成渝取得突破，仍有待城乡统筹改革试验区政策的进一步细化。

　　体制内尝试

　　毋庸置疑的是，重庆允许农地承包经营权出资入股则是农地流转的一次体制内尝试。

　　“关于经营土地的很多东西，我们已经在做，但是不能说，因为有些方式触及现行法律制度。”九龙坡区城乡统筹办黄华说，“我们走在法律的边缘。”

　　九龙坡区是重庆城乡统筹发展综合改革的先行示范区。

　　在该区下发的一份改革总体方案中，对加快推进农地流转的土地制度改革作了明确说明。九龙坡区对农地流转的大致路径是：按照“社会保障换承包地，住房换宅基地”的思路，采取置换或回购退出地，实施“新居工程”、享受廉租住房、自主购房补贴等办法，鼓励农民“自愿退出宅基地、流转承包地”，进入城镇或者农村新型社区居住。

　　实行农村建设用地房地“两证”分离，探索农村土地经营权和土地建构物物权化抵押贷款信贷模式。引导村集体经济组织通过村民集资、土地经营权入股等方式，在中小企业创业基地和农副产品加工区修建标准厂房或职工公寓出租，壮大村级集体经济，增加农民收入，逐步实现工业向园区(基地)集中、人口向新型社区集中、农用地向规模经营集中。

　　同是修建于集体用地上，区别于小产权房的另外一种住房是所谓的“新居工程”，即成渝两地政府在城乡一体化的背景下，由各个县政府修的“新居工程”，最后拿的产权是由各个县级以上的建设行政部门颁发的《成都村镇房屋所有权证》。这种产权和小产权完全是两个概念，并受到法律保护。

　　“土地流转的背后，涉及到地方政府的巨大利益，尤其是目前西部地方政府财政紧缺，过度依赖于土地出让金收入的情况下，如果让农民直接参与土地流转，这对政府将是巨大的考验。”一位业内人士说。

　　该人士认为，农地流转如果放开，真正惠利于农民，才是真正意义上的统筹城乡改革。

　　就农村土地流转的问题，农业部政策与法规司巡视员张红宇曾表示，随着经济的发展，农户自发流转将构成土地使用权流转主体。社区集体经济组织采取入股、租赁(反租倒包)形式也推进了土地使用权流转。

　　对具备条件，农民自愿要求的土地流转，要予以支持和保护；对不具备条件的，绝不能违背农民的意愿，侵犯农民的利益。同时应鼓励和支持农户之间进行的转包、转让、互换等土地流转。

　　无论如何，一切皆如成渝两地政府官员所言，“试验区”的下一步发展，要靠先行先试。而怎么先行，怎么先试，是一个大问题。