《经济学人》看中国地产市场

来源: [观点网] 时间: 2007-07-18 10:51

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　　中国和东亚其他地区的住房泡沫是言过其实的。

亚洲房地产市场

　　　亚洲金融危机过去的10年后，一些经济学家开始担心，该地区正面临作为流动资金充裕，低利率助长泡沫股票和房屋的风险。泡沫地产泡沫在1997年金融危机中挥发了很大一部分。以实质计算，在大多数亚洲国家，从1997年至2003年。平均房价下降了20-50%，在香港，房产的名义价格下跌高达三分之二。

　　中国正在担心会发生97-98年那场危机。但在中国，房价泡沫破灭的后果比股市泡沫破灭的后果更为严重。这是因为80%的中国城市家庭都拥有自己的房产(在美国，全国的数字是69%)，相比之下，仅有10%的人左右拥有股票。这是幸运的，因此，有关于住房泡沫，大量的数据显示，它并不存在。

　　自2002年以来中国的平均房价已经上升了30%，但是美国同一时期的房价上升却高达46%。诚然，房产价格在上海已几乎翻了一番。2004年上海地产高峰期，豪华公寓的价格都每年增幅超过50%，但政府用资本增值税和住房5年转售政策以及增加首期付款等方法成功的冷却了市场。在经济发展中，每年2位数的收益看起来像泡沫，但是考虑到这个国家名义GDP增长率14%，这个收益率就没那么刺眼了。

　　在世界范围的研究表明，房价的长期动力是收入。房价收入比在美国，英国，西班牙和不少其他发达国家已飙升至历史新高，处于红色危险区域，即如果在继续高涨，很快就会处于崩溃的边缘。

　　相反，在中国，全国平均房价上涨远远慢于收入。据报道，在最新的中国经济季度报告，从99以来，房价于可支配收入比下降了25%。甚至在上海，房价收入比从99年来仅超出一点点。加拿大金融研究公司一位研究银行分析师的结论认为，基于房价与人均国内生产总值的长远关系，中国是世界上最被低估的地产市场之一。

　　另一个出现泡沫的症状，是按揭借款的大量增加。沉重的债务还将加剧房地产价格下跌的后果。在中国，抵押债务已经迅速增长，但仍然处以一个较低的基数。抵押债务即现在只占GDP的10%，相比抵押债务占到GDP70-80%的美国和英国，仍然处于一个安全的区域。从90年代以来，超过半数的中国业主购房时候时，其利率远低于市场利率。公寓出售给住户用来收取租金，因为家庭有大量的储蓄，只有一半的业主抵押。在2005年，那些贷款只有63%的家庭的价值；而在美国100%的按揭贷款已普遍。

　　亚洲其他地方的楼价也急速上升，在过去几年，但在此之前大幅下跌，所以价格仍低于先前的高峰。在金融危机发生的90年代后期，消费者不太愿意接受房屋债务和银行也不愿意放款。市场用了好几年这才恢复信心。

　　今年最热的市场是新加坡，那里房屋价格上涨了14%，在12个月；豪宅价格增加了30-40%。但是，如果把过去四年作为一个整体，新加坡只有很小的增幅，仍是25%，低于1996的价格。同样，尽管韩国去年平均房价上升12%，他们在过去四年只上升了不到四分之一。汉城的房产市场价格去年上升20%，这促使政府提高利率，并实行税收等措施降温。香港的楼价在2004-2005上升了40%，但至今已较为平坦。一些豪华住宅价格增长迅速，但平均价格仍低于高峰期的45%。在泰国，台湾，马来西亚，过去一年房价是下跌的。

　　国际货币基金组织最近一项研究认为没有证据显示大多数亚洲国家有房产泡沫。99年以来，房价上涨速度慢于收入的有韩国，泰国和香港，以及中国相比之下，在美国，房价上涨速度是工资上涨速度的3倍之多。标准渣打银行的计算了有关收入和住房的联系，在韩国，台湾，香港，澳门新加坡和泰国能负担住房的家庭比1990年多出37-58%。

　　别在孟买买房

　　唯一的一个亚洲国家有地产泡沫的是印度，那里的平均价格上升了16%，在过去四年中，远远超过其平均收入水平。。它是唯一的一个国家房价上涨速度超过美国的国家。2005-2006年，在班加罗尔和孟买的地产价格翻了一番。

　　据一个全球不动产研究律师事务所分析，在孟买以南的公寓价格是上海的三倍以上，几乎和东京持平，即使印度的收入要低得多。展望未来，问题已不再是是否会下降，而是会下降多少的问题。孟买和班加罗尔的楼价由于抵押贷款利率大幅上升，已经开始下滑。

　　在亚洲其他地区，预期楼价也在不断攀升。而欧美正在经历一场历史上最大的地产泡沫--从来没有如此多的国家在房价上上升的如此之快。幸运的是，亚洲并不属于这里。