唐山地产市场成开发商淘金新点

来源: [观点网] 时间: 2007-07-16 10:40

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　　上午，北京怡禾房地产开发有限公司高层将到达唐山市。该公司是北京农业集团有限公司旗下专业从事地产开发的公司，其在CBD区域开发的温莎大道颇有名气。据有关人士透露，北京怡禾房地产公司此次前往唐山主要考察一块面积为3.3万平米的别墅项目用地。该地块已规划完毕，马上就可进入开发状态，之前被一唐山本土开发商拿得，北京怡禾房地产公司希望通过获得该地块进入唐山房地产市场。

　　北京怡禾房地产公司仅仅是目前进入唐山寻找土地，进行开发的北京开发商之一。记者采访中获知的信息是，从去年开始，大量的北京地产开发商开始进入唐山寻找土地，其中不乏全国知名品牌地产开发商。令如此多开发商跃跃欲试的主要原因是，唐山地产市场近年来极具成长性、产品品质有很大的提升空间，尤其是计划投资1500亿的曹妃甸工业园区以及刚刚发现的冀东南堡千万吨级大型油田的开始建设，唐山整体经济和居住需求将快速上涨。

　　京城开发商纷纷调研唐山地产市场

　　“唐山楼市巨大的市场需求和价值空间，吸引了大量外地开发商的关注，尤其是首钢搬迁至曹妃甸及冀东南堡大油田发现后，这里因此聚集大量的产业及相关工作人员，这些潜在的需求将在今后几年迸发。”曾经在唐山代理多个楼盘的北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者。自从环渤海经济圈崛起、京津塘一体化的规划定位后，唐山的发展速度日新月异，尤其是唐山市唐海镇南堡地区发现大型油田之后，抱着钱往唐山跑的北京地产开发商太多了。

　　据其透露，由于他们是较早进入并扎根唐山的北京房地产代理公司，对唐山地产市场比较了解，目前，有多家欲进入唐山的京城房地产开发商，均让其做唐山房地产市场的调研报告。

　　“除了让我们帮助做市场调研外，还有几家北京房地产开发公司让我们帮助在唐山找地，希望通过合作开发或完全收购土地的方式进军唐山市场。”杨少锋告诉记者，光今年6月他就接待了3拨来唐山及各区县考察房地产市场的北京开发商。

　　20多家京城开发商关心土地出让情况

　　来自唐山国土部门的信息证实了杨少锋的说法。唐山市土地收购储备中心主任管抗齐在接受本报记者采访时表示，今年5月以后，至少有不下20家来自北京的开发商向该中心咨询唐山土地出让情况，内容包括目前唐山土地的储备和出让情况，他们还纷纷表示有进入唐山进行房地产开发的意愿。“去年唐山机场新区一块281亩的地块拍卖，北京来咨询的开发商有6家。”管抗齐说，除了来自北京的开发商之外，还有来自天津、石家庄、广州、福州等多个城市的开发商均在关注唐山近期土地出让情况。

　　从记者在采访中获知的消息来看，北京中远地产、北京永通昌集团、北京当代、中海地产、万科集团、合生创展集团等多家知名品牌地产企业都曾到唐山考察过。“据说，合生创展董事局主席朱孟依今年五一左右到过唐山考察。”唐山一开发商告诉记者。

　　“开发前景”

　　外来开发商的机会将越来越大

　　目前执掌唐山楼市的多是本地公司

　　记者在采访中发现，多年以来，唐山房地产市场上很少有外来者身影。执掌唐山楼市的，大都是本地公司。“房地产开发基本资源是土地和资金，开发商进入异地，主要是凭借其巨大的资金优势。”中原地产华北区域总经理李文杰指出，唐山是一个资源型的重工业城市，能源、矿产、建材、水泥和钢材等行业产生巨大资金，其中有很大一部分流到了房地产行业中。相对于其他城市，外来资金很难进入唐山市场。

　　唐山市土地收购储备中心主任管抗齐告诉记者，唐山目前可以形成开发的土地主要包括三方面。一是“平改楼”后形成的土地资源；二是企业改制后的企业土地资源；三是唐山土地储备库内的土地资源，目前这部分土地主要包括4000多亩的机场新区土地。按其计算，今后唐山在土地供应方面还是很充足的。

　　具备经验的大开发商进入唐山更容易

　　几位开发商接受记者采访时均表示，今年还没有居住性质的土地入市公开交易。不过目前唐山正在进行大面积的拆迁改造，工程将会产生一定的开发用地。根据唐山市政府公布的数据显示，唐山市区危旧平房改造计划新建住房175万平米，危旧楼房改造计划新建住房129万平米，两项危改将产生300万平米的开发土地。

　　同时也有消息说，将来唐山市政府有可能在土地招拍挂出让过程中，对参与的开发商进行高资质限定，提高门槛后，一些小开发商将无法获得大量开发土地，从而有可能使一些具备经验的大开发商进入唐山。“大开发商在开发经验和开发能力方面具有优势，有利于唐山房地产开发市场的整体提升。”唐山金洋恒泰房地产开发公司总经理宋立军表示。

　　“市场现状”

　　住宅需求强烈供应数量不多

　　从去年10月到现在，唐山房地产市场中暂无新盘，目前在售的均为去年老盘后期项目，供应数量不多。

　　有钱的唐山房子不够卖

　　唐山总是给外界以“有钱”的印象。一个经常被拿来说事的话题是“唐山路上跑的好车特别多”。以奔驰、宝马为代表的名贵车，似乎已成为唐山消费能力的象征符号。唐山的能源、矿产、建材和钢铁等行业，积累了大量的社会财富，依托这些产业，大量的中高收入人群因此产生，这些人在住宅方面的需求非常强大。

　　“我们代理销售的楼盘一开盘就被购房者抢购一空，这是近年来唐山个人居住需求快速释放所致。”杨少锋告诉记者，唐山住宅项目超过10万平米的就是大盘，每次开盘数量不是很多，但购买需求非常强大。就潜在需求而言，唐山房地产各类产品的市场饱和度都还远远不够。因此大多数楼盘都很容易“实现100%的销售率”。

　　价超省会，二手房6000元/平米

　　目前唐山普通住宅销售价格为5000元/平米左右，高档住宅则达到8000元/平米，这个价格已经超过了河北省省会城市石家庄，是全省平均房价最高的一个城市。同时，从去年10月市场整顿以来，新入市住宅项目减少，二手房市场也出现了快速上涨的局面。“以馨秀园项目为例，去年4月销售价格为4080元/平米，而目前的售价(二手房)达到5300元/平米；天元帝景项目去年4月销售价格为4500元/平米，目前的售价(包括二手房)达到6000元/平米。”杨少锋表示，从二手房的交易价格来看，目前唐山市场的自住需求非常强烈。

　　-投资客群

　　北京投资客关注商业地产

　　记者在采访中发现，欲进入唐山房地产市场淘金的除了北京的开发商外，还有一些房地产投资客也逐渐进入唐山。不过在唐山当地开发商看来，唐山外来投资客数量非常少。“唐山本地人的购买需求还未能满足，外来的投资购买就更难实现了。”唐山金洋恒泰房地产开发公司总经理宋立军告诉记者。据他了解，目前唐山外来投资客非常少。“我们不欢迎以投机炒作为目的的外来投资者，如果发现有这样的购买人群，我们都拒绝卖给他们。”宋立军表示。

　　虽然唐山本土强大的购买需求完全可以消化新开楼盘，但记者了解到，还是有一些来自北京的投资客进入了唐山市场。在唐山某知名项目中就有一位来自北京的投资客，此人购买了40多套房子，据其介绍，之所以一口气买这么多，主要是看重唐山房地产市场的升值潜力，他将长期持有。

　　“进行商业地产投资的北京投资客比较多。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者，唐山时尚文化购物广场就被北京投资者所租赁，“唐山将来的经济发展趋势让投资者看到，商业需求会快速增加和升级，因此商业地产是北京投资者目前重点关注的方向。”

　　-开发商说

　　去唐山就像当年去大庆

　　对北京开发商而言，他们更多的是看重唐山的潜在需求，而这个需求要远远超过目前居住人群的改善性需求。“我们是从首钢搬迁到唐山后，开始关注唐山房地产市场的。”北京当代集团营销客服部侠红雷告诉记者。他分析认为，首钢搬迁到唐山后，必将出现大量的产业工作人员落户唐山，他们落户后将产生巨大的住房需求。

　　“这个市场是非常巨大的。”事实上，带动唐山经济发展和居住需求的不仅仅是首钢的迁入。永通昌集团营销总监肖志刚认为，将来唐山的房地产开发和需求潜力，更多的体现在钢铁和石油产业人群增加所产生的需求上。

　　首钢搬迁带动河北唐山曹妃甸工业园区的建设。按照规划，到2010年，整个曹妃甸工业园区总投资将不少于1500亿元，2003年至今，曹妃甸已从原来4平方公里的孤岛变成了现在造地面积达40平方公里、陆岛相连的一片陆地，预计到年底，造地面积将超过80平方公里。按规划，到2020年曹妃甸工业园区面积将达310平方公里。

　　肖志刚认为，今年发现的唐山市唐海镇南堡地区冀东南堡大油田，将有可能使唐山成为整个河北的经济中心，甚至可能超过天津。因为从历史经验看，一个新油田的出现，往往会催生一片“油田经济带”，大庆油田的发现造就了一个全新的大庆市。

　　冀东南堡千万吨级大型油田和曹妃甸工业园区的开发建设，会有成千上万的知识性人才在当地落地扎根，与其相关的房地产业、服务业、金融业等配套产业会逐渐发展起来。侠红雷预计，首钢搬迁至曹妃甸，会带来约50万人的职工及家属。而冀东南堡油田所需要的产业工人及相关配套产业的人员将很难估计，业内认为，至少可以超过首钢搬迁来的人数。

　　“因为大部分是外地人，后勤基地、员工住宅自然会被优先考虑，而这些居住需求会爆发式地出现。”在被兴奋情绪感染的“生意嗅觉敏感”的开发商看来，“去唐山，如同当年去大庆那样是个千载难逢的创业机会，现在进入唐山开发地产是一个非常好的时期。”肖志刚说。