上海二手房土地增值税变税负转嫁

来源: [观点网] 时间: 2007-07-16 10:33

致信编辑

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　　15日起，上海正式对转让居住未满5年的非普通商品住房开征土地增值税。这一原本意在抑制投机的举措，在二手房指数创近年新高、供需存在缺口、价格涨幅显著放大的情况下，开始演变成对买房人的税负转嫁。

　　6月13日，上海地税部门发布《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》，规定从7月15日起，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。

　　根据上海市相关规定，所谓非普通住房是指不符合下列条件的房屋：(1)住宅小区建筑容积率1.0以上；(2)单套建筑面积140平方米以下；(3)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于1万元/平方米，外环线以外的低于7千元/平方米。

　　在经历一个多月的缓冲期后，二手房转让征税规定开始付诸实施。至此，理论上，上海对非普通二手住宅在交易环节所课的税负可达到交易价格的9.55%。主要包括：营业税(5.55%)、契税(1.5%)、个人所得税(2%)、土地增值税(0.5%)。此外，还有印花税、手续费等。

　　通过税负来增加二手房转让成本，以减少资金对二手房的频繁炒作，从而起到抑制投机的作用，这是政策的本意。然而，在供求紧张的局面下，政策的良好初衷显得有些一厢情愿。“卖方要的是到手价，这税、那税他们可不管。”汉宇地产的一位物业顾问说，“即便这样，二手房还一天一个价呢。”

　　比转嫁税负更阴狠的招数是：在中介的撮合下，上下家串通，“做低房价”。一位不愿具名的某地产中介公司物业顾问告诉记者，通常的做法是签两份合同，一份填写压低后的虚拟成交价，给税务机关看；一份写明应补偿的差价，留作上下家私下运作的凭据。“补偿”的名目繁多，有“装修补偿费”“户口迁移费”“搬迁费”等等。“买房人在交付首付款时，将差价一并付清，卖房人的权益我们会保障的。”这位物业顾问说，“80%的买家也愿意这样做，因为做低房价，买家的税负也可以少缴纳些。”

　　类似的“下有对策”之所以大行其道，前提是二手房市场火爆。上海二手房指数办公室最新统计显示，继5月份上涨之后，6月份上海二手房指数继续大涨70点，达1751点，涨幅4.16%，创近年来新高。由于市场需求量明显增加，供需存在缺口，二手房价涨幅明显放大，其中，超过7成区域二手房价格涨幅超过3%。在卖方市场下，税费转嫁便成了平常事。

　　据了解，在上海之前，北京于2006年12月1日起，对于个人转让的二手非普通住宅征1%的土地增值税；杭州从今年2月1日起，开征二手房转让土地增值税，大部分房源按总价的0.5%征收；温州自今年7月1日开始，也征收类似税负。由于税率较低，各地二手房市场受征收土地增值税的影响均不大。