降低公共成本发展城市

来源: [观点网] 时间: 2007-07-15 19:33

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　　观点：现在城市发展顾问业务发展比较快，如何理解城市发展与房地产之间的关系？

　　何世红：很早恒昌就在城市规划这个方面和政府合作。1999年的时候我们和广州市规划局做了一个广州市的地政研究。当时的条件下广州市的土地批租与转让的环境是很混乱的，广州又是房地产行业市场化比较前沿的一个区域。有人说，当时广州批出去的存量土地可以供广州40年的发展，而且政府当初不能够对这些信息有一个很准确的把握，规划部门与土地部门的数字不是很对得上。同时很多土地批出去之后经过市场二次转手不知道在谁手上，这些土地到底是已开发还是未开发，还是正在开发都不是很清楚。

　　当时还遇到的问题是在未来的城市发展过程中，城市基础设施与城市住宅建设所需的土地，需要一个比较明确的规划建议。在这种背景下，广州市规划局和我们合作，珠江恒昌做了一个广州市的地政研究，这大概是民营机构最早介入这种研究的。

　　我们的研究更注重市场，我们会从市场的角度去看、从开发商的角度去看，从这些角度来看广州市每年土地供应大概的一个量。

　　之前我们还为广州市做了一个写字楼供应的研究。事实上我们知道在1992年的时候广州市写字楼的交易非常火爆，之后的宏观调控使广州市的写字楼市场开始冷却。上世纪90年代早期建起来的写字楼让广州消化了十年，这两年广州写字楼市场交易才开始火爆，未来几年广州将近有三百万平米的写字楼的供应量。这是一个什么概念，从广州经济水平和城市性质来看，广州在短期内不可能成为一个区域性的金融和现代服务业的中心，没有金融和现代服务业的支撑的话，谁来租这么大量的写字楼？2005年，广州写字楼租赁市场开始回升，有需求就刺激投入，但这个投入规模到底需要多大？我们在帮助政府做研究过程中，我们很希望告诉政府的是，这个市场是在增长，但增长应该和经济水平之间要相对保持一个平衡。

　　房地产市场是政府调节经济增长速度的一个手段，政府通过调节土地供应来调节城市发展的一种方式。从以上两个例子来说，实际上我们知道我们城市的房地产发展本身是经历过无序的状态的。从另一个层面也反映了我们规划与土地供应相关计划上的缺失。

　　周晓华：按美国人的经验来看，推动房地产的力量有三个：一是交通，二是产业转移，三是人口的迁移。这三个东西落到中国上面就是落实到城市规划，比如北京的城市规划，北京的规划对城市的定位经过了七次变化，现在是第七版。北京今年规划最大的变化是国际大都市，以前不提这个。北京在这个定位下面有七个新城，比如顺义、通州、昌平、怀柔等等，每个新城的定位都不一样。像这种定位的变化对北京房地产的格局的影响就比较大。比如说通县，它定位为北京的行政、文化中心，紧接着北京就会把所有的大院、大所搬到通县去，通县的房价肯定就要涨。顺义现在定位为现代空港城市加现代服务业就会发展起来，很多产业就会移到顺义去。

　　城市定位的对房地产的主要影响是土地供应，比如说现在首选顺义，我们做过调查，开发商到北京首选哪到里要地，就是顺义。

　　深圳的城市定位也经过了几个转变，最早叫花园城市，结果发现人口多，花园城市建不起来，后来是国际都市，结果发现不像，外国人不多。现在定位创意先锋城市，区域金融中心，这个才有点像。这些转变带动了城市规划的转变，我们最早规划是做卫星城，但后来发现不行，因为卫星城不符合大都市发展的模式，刚公布完就不做了。现在搞四个新城，这个就和北京接轨了。

　　观点：很多批评政府的规划与城市的定位可能缺乏一个统一的指导思想，它们是在不断变化的？

　　何世红：城市发展本身是有规律的，他和城市经济发展是应该相匹配的。当年的珠江新城的规划是6.6平方公里，总的建筑面积1300万平米，其中70%的核心物业，30%的公寓和配套。1993年开始规划建设。我们看到现在为止珠江新城的核心物业也没起来几栋，住宅早开发完了，也都出让了。当年投入就是60多个亿，利息就不得了。

　　这么大的一个规模却没有发展起来。其实我们看看伦敦金融核心区也采两个平方公里，赶不上珠江新城的规模。我刚才说得金融业和现代服务业，如果你不是一个区域性的金融中心或者现代服务业中心，你很难有这么大的需求在里边！现在珠江新城的规模压到了800万。我们很希望，能够对政府的部分规划进行调整，很欣慰的是我们做出来的东西起到了一定的作用。

　　我们从第一天成立起就希望做专业顾问。前几年政府不认为这个是有需求的，他总是站在管理者的角度来看待的，是吃力不讨好人的事情。现在有这个需求。如果我们这一块做得好的话，那么我们对城市的理解，对城市产业的理解，对城市消费水平的理解，对城市房地产的理解会深刻很多。

　　如果只是看今天看这个房子卖多少钱，明天卖多少钱。一个项目发展周期最起码要四五年的时间。我们怎么去判断这个城市和地产未来几年的价值。项目怎么和区域未来的价值相匹配，这个可能是房地产和城市发展联系之间的关键。

　　周晓华：从北京和深圳来看就可以看到，城市化进程本身是一个越来越符合实际，符合城市发展规律的过程，其可能会带动房地产的合理发展。其带动了产业迁移，人口迁移，这个是比较合理的。

　　中国现在的城市发展进入了多中心的时代。从世联本身的研究来看，城市发展要经历几个阶段。第一个阶段我们叫做港口城市，第二个阶段是码头城市，然后就是火车站城市，再然后就是多中心城市，多中心城市之后应该是空港城市。

　　观点：如何来理解我们今天的城市发展？

　　何世红：城市发展是非常有规律的。文化的因素，自然的因素，交通的因素等等，这些东西都是有规律性的。

　　中国在城市发展中自下而上的力量在目前来讲可能会比较强一下，我们的城市完全是自下而上的发展就比较危险。发展商不可能考虑到公共利益，华南板块就是一个最大的案例。

　　现在华南板块面临的问题可能是基础设施、交通、教育、医疗、就业等等融合起来的问题，自下而上的力量和自上而下的力量应该是平衡的。不能只是根据市场需要进行规划，同时政府要有自上而下的力量。

　　华南板块可能对让城市的生活成本变得越来越高，比如说交通成本越来越高，医疗成本会越来越高等等。

　　我们在规划中合理一些，我们可能会获得更多的好处，但是因为一些规划的问题，比如说华南版块带来的交通问题，政府就要用更多的纳税人的钱去解决交通问题，因为目前交通问题是一个比较大的问题。

　　但是我们如果规划更合理一些的话，那么这个利用率可能会更高一些。

　　比如琶洲，会展中心在珠江新城可能会更好一些，为了琶洲，地铁二号线改了，专门改道琶洲，这个公共投入应该是多少？