统一地权将解决中国住房问题

来源: [观点网] 时间: 2007-07-13 12:02

致信编辑

打印

评论

　　如果中国城镇住房市场成为一个投资市场，就应该有输有赢、有博弈有对冲、有繁荣有危机。倘若从这个意义体认，目前城镇住房110多亿平方米的住房资源，理论市值估计在50万亿-60万亿元人民币之间，其中两年多以来上涨了近20万亿元人民币左右的市值；近一年多以来上涨了10万多亿元人民币左右的市值，一年多城镇房地产造就的资产市值就相当于国资委属下国有大中型企业50多年积累形成的16万亿元人民币的整体资产，这肯定是一个充满水分的神话﹗它也反映出：中国住房资产的预期收益已经转化为了当期价格和现价体系，由此造成了中国住房资产的不稳定性，以及政府应承担的广泛的住房建设的社会责任。

　　要总体解决这个困境，目前看来，统一地权应该是最优先的战略选择。（以下是节选）

统一地权是解决中国住房问题的根本出路

　　从征地、征用的土地利用模式转变为市场意愿开发和政府保障相结合的模式

　　转型时期土地政策要解决好三个问题：其一已批出土地的限期开发利用问题；其二每年新增建设用地问题；其三彻底将城市土地使用权和农村土地使用权统一起来的问题。

　　根据2005年国土资源部土地利用变更调查结果综合计算：中国现有耕地18.31亿亩(12208.27万公顷)，根据2006年土地利用变更调查结果，全国耕地12177.59万公顷(18.27亿亩)；其他农用地2554.10万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地2635.45万公顷(3.95亿亩)。与2005年相比，全国耕地净减少30.7万公顷(460.2万亩)。其中：建设占用25.9万公顷(387.8万亩)。

　　从战略上而言，中国加强未利用地仍然有一定的空间，目前居民点及独立工矿用地不过为2635.45万公顷(3.95亿亩)，18亿亩耕地以外的其他农用地2554.10万公顷(3.83亿亩)，立足非耕地的2亿亩左右的农村建设用地，通过立足以农村权益人为主，从简单利用转为加大容积率的复杂利用，革命性的提高其使用效益，从而解决今后居民点及独立工矿用地的用地需要是完全可能的，也应该是中国土地利用的战略方向，完全可以解决好中国人民的生存需要。

　　现在中国以3.95亿亩的农用建设用地和3.83亿亩的居民的城市工地和工矿用地3.95亩地相整合，基本上半斤对八两，农村建设用地有巨大的利用空间。3.95亿亩的农用建设用地是向居民点和工矿用地输送的巨大资源和中国现代化的根基，但是以目前的征地模式很难创造中国土地的精用效益，犹同阶层囚禁，多力胜物，少力胜人，焕发农村建设用地主体的巨大积极性和创造性将使3.95亿亩的农用建设用地的利用事半功倍。为此改变我们目前的征地模式，大规模增加农村供地主体，并使农用建设用地直接入市是中国实现居民点及独立工矿用地良性发展的必由之路。为此改革的目的就是要实现从政府征收、征用的土地模式向市场意愿开发和政府保障相结合的土地利用模式战略转变。

　　即使从中国目前的土地资源量判断：以开掘建设用地的存量资源为主，全面打击和约束囤地行为，今后几年每年完全能够供应400万亩，甚至600万亩解决土地市场的运作，中国完全有能力解决好居民的居住、商业、社会保障用房。中国整体经济建设，包括住房建设，每年的用地规模大约在500-700万亩之间，这是我们能够解决而没有解决好的。

　　2﹚国家不应该是土地经营商

　　目前中国城乡分治的二元土地制度、社会制度也维护了城市对农村土地的征收、征用。在实行市场经济的中国，农村集体土地所有权与国有所有权的转换仍然保留着计划经济的等级特点，即农村集体土地不能流转，它本身不是一个完整的物权，权利转换的唯一方式就是国家对农村集体土地的征收、征用，由此国家仍然处于计划经济时代对土地的传统综合的经略模式之中，这种模式并不适应市场经济对土地的要求，也难以实现国家对土地择优价值的利用。

　　市场经济的内在发展要求中国土地利用模式需要作出革命性的调整，走世界先进国家土地资源管理的成功道路。国家不是土地经营商，应该实现国家从集权式的综合经营管理土地资源转型为依法管治和统筹规划土地资源的管治制度。为此有必要以编纂《民法》，修改补充《物权法》、《土地管理法》等为基础重构中国的土地权利制度和权利体系，并在此基础上建立和运转全国统一现代化的地政管理体制。

　　3)房市问题总体解决战略

　　为此分期、渐进式的中国地权市场和住房市场的改革安排，构成了中国房地产经济周期波动的不完全市场化的运行品格，也构成了对中国房地产周期波动的五个基准点：即其一，村镇住宅商品化流转与城镇住房商品化流通共构中国全流通的房市体系的转型安排；其二，农村建设用地直接入市与构建统一的土地使用权市场的发展；其三，地方政府以不动产持有税替代土地转让收入的地方财政转型的转型安排；其四，通过立法彻底解决中国社保用房的安排；其五，设立国家住房投资机构彻底解决中国广泛的近成本价合作建房的安排。

　　与此同时对中国目前300亿平方米私有住宅的资源总量可以征取的物业持有税，以限定住房面积标准每平方米收取100元以上计算，每年可形成5000-10000亿的财政收入，如将大头划分给地方政府，将构成赎买地方政府土地经纪业务的重要本钱，也构成了将地方政府从高房价增长安身立命中解脱出来的物质基础。从历史经验来看，改革构型的各个主体，包括中央政府或开发商目前还都没有占据改革的绝对主导位置，因此，未来市场的发展应取决于参与各方的合力作用，每一方都可能制造奇迹，从而达到最终平衡价格增长。

　　到目前为止，虽已历经十年的中国住房商品化改革，但是还没有一个完整的中国住房政策，为此应该以《土地管理法》、《建筑法》、《住房法》、《城乡规划法》等立法、修法的重大历史机会，集思人大代表和全国人民的智慧，建立住房商业化战略改革的制度体系和践行模式。中国城市住房的价格体系可以具有不稳定性，中国的住房政策不能具有不稳定性。