一个房地产基金经理的工作

来源: [观点网] 时间: 2007-07-12 10:43

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　　搭乘着往返于北京和中国中部城市武汉之间的航班，弗兰克•徐(Frank Xu，音译)匆匆奔向中国建筑热潮创造出的另一个投资机遇。建筑热潮正推动着中国经济的发展。

　　带着装满各种电子数据表格的手提电脑，这位海外留学归来的中国大陆基金经理的目标是，为他管理的中国房地产机遇国际基金最近筹集的10亿多美元资金找到安全去处。这通常意味着艰巨的工作。

　　找到好的资产和可信赖的地方合作伙伴，就交易和资产管理进行谈判，这些都是挑战。在善变的卖方与纽约投资委员会和合规团队之间，他是协调双方要求的人。这是“中国通”的典型工作，如今并没有变得更为容易。

　　弗兰克有一叠中国最近的立法，这些立法在这里被称为“文”。这些“文”的名字他都能脱口而出。第50号文、第171号文和第192号文似乎都各有不同方向，但都与他达成下一个交易的目标背道而驰。

　　3年来，为了让老百姓负担得起房价，中国一直在试图抑制房地产市场。最初的目标是地方政府、开发商和银行，但最近将焦点转向了外资。

　　这一切始于去年。政府首先出台了提高外商投资房地产企业的注册资本要求，对在中国的结售汇进行了限制。在中国政府心目中，对外汇和投机的担忧高于一切。

　　最新的限制性规定要求，所有外商投资房地产企业必须在中央政府备案。这一备案规定一直是强制性的，但为了实现自身吸引外资的目标，地方政府通常都会置这一规定于不顾。但如今，如果外国投资者不备案，其公司就不能注册。实际上，外国投资者已成为警察，强制地方政府遵守中央政府要求其必须遵守的规定。

　　从严格意义上讲，备案规定不是批准，但它赋予了中央政府一个显而易见的调控杠杆，如今这个杠杆正变得清晰起来。作为一项政策，中国政府已决定普遍放缓审批速度，并不予批准有海外贷款(包括所有的海外股东贷款)参与的外资房地产项目。

　　考虑到中国正常运转的银行体系，你可能会认为，这算不上多么革命性的举措。你再想一下，弗兰克表示。股东贷款是将现金汇出中国的一个极其高效率的方式，因为中国传统上严格的会计规定，通常会限制派息能力。中国的会计规定要求对建筑物折旧，这进而会影响企业的会计利润。而支付股东贷款和外国银行贷款则不必受到这些约束。对弗兰克而言，截留在华现金盈余会降低他的回报率，限制他的举债能力。

　　在监管障碍不断增加的情况下，弗兰克还能实现自己的投资目标吗？他认为能。他将中国市场视为一场跳高比赛。随着横杆的升高，更适合、更有经验、准备更充分的投资者相信，他们仍然能够“越过横杆”。因此世界末日的预测还为时过早。

　　投资者的焦点可能会转向那些获得地方政府批准仍相对较为容易的城市，转向那些将房地产和政府支持的更广泛商业活动(例如基础设施和物流)结合在一起的项目，转向可能减少现金截流问题的会计规定可能出现的变化，以及转向类似于股本融资的结构。

　　弗兰克也期待着那一天：在他把在中国境内筹集到的资金投资于他的交易中时，不会遇到目前影响外资的同样复杂局面。目前，他关注的是自己的下一跳。