全球外资房地产紧盯黄浦区163街坊地块

来源: [观点网] 时间: 2007-07-12 10:35

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　　黄浦区163街坊地块的出让可能是上海土地市场两年来最热闹的一次了。超过20家世界各地房地产行业巨头悉数到场；两个小时的超长答疑会；公司高层亲自参与……种种迹象都显示出这一黄金地块实在是“热得烫手”。

　　全球地产巨头盛会

　　11日下午，今年四号公告出让的黄浦区163街坊地块在福建中路金外滩大厦里举行答疑会，记者在现场感受到，这几乎是一场世界地产巨头的盛大集会。

　　据初步统计，到场参加答疑的地产公司超过20家，分别来自中国香港和内地，以及新加坡、美国、澳大利亚、印尼等各个国家和地区，一些公司还是第一次出现在上海土地公开出让市场上。

　　对163地块有兴趣的买家中，来自香港的占了一大半。事实上，香港地产商此次几乎称得上是悉数出动。此次参加地块答疑单位中，有来自香港公司包括了香港新世界发展、新鸿基地产、和记黄埔、东方海外集团、香港置地、中信泰富、香港建设、百士达控股、华人置业旗下内地公司爱美高集团、香港莱蒙鹏源集团旗下莱蒙房地产等等，几乎汇集了香港所有一线房地产开发商。

　　新加坡组团同样整容庞大，新加坡国浩集团、仁恒集团、大华银行旗下庆隆投资，以及著名的新加坡政府旗下投资公司GIC投资全部到场。

　　一直关注这块黄金宝地的美国洛克菲勒集团毫无意外地出现在答疑现场，同样来自美国的还有当地著名房地产开发商铁狮门(TishmanSpeyerProperties)。此外，还有由包括花旗银行等境外基金共同投资的凯龙瑞投资有限公司，印尼力宝集团，澳大利亚麦格理银行等境外公司。

　　相比之下，内地公司显得有些孤单。国内来到答疑现场的有新黄浦、华润置地、盛高置地、北京天鸿、上海绿地集团等，而其中华润置地以及盛高置地等也都是在香港市场上市的公司，从这个角度上来讲，他们也是属于境外性质。

　　答疑耗时长达两小时

　　直到下午4时，这场漫长的答疑会才结束。走出答疑会现场的各家公司人员都显得有些疲惫。长达两个小时的答疑会创下了上海最近几年来最长的答疑纪录。

　　记者了解到，由于境外公司几乎占据了绝大部分的份额，关于资金如何落地、保证金支付等问题不出所料被频频提及。

　　“大家都想尽可能弄清楚所有的问题，因为大家都非常认真地对待这一地块。”一个参与开发商说。与一些地块出让不同，一些公司中高层人员此次也来到了答疑现场，显示出对于地块的重视程度相当罕见。

　　由于挂牌文件要求开发商在报名时必须提交规划设计概念方案，包括设计说明报告、图纸，以及模型等，对于此次地块的设计规划问题是开发商最关心的焦点之一。大部分开发商关心的是，设计方案会在未来的出让中占据多大的地位。按照答疑会的回答理解，价格依然还是地块未来归属的最重要因素，也就是说，土地还是“价高者得”。

　　地块价格难以估计

　　163地块占地面积13709平方米，容积率低于4.8，总建筑面积达到65803.2平方米，地块挂牌起始价格高达17.18亿元。以这个价格计算，楼板价高达26108元/平方米。

　　仲量联行亚洲区董事总经理陈立民给163地块算了一笔账：按目前甲级办公楼的租金人民币10元-12元/平方米/天，或者人民币3650元-4380元/平方米/年，以租金回报率10%推算，办公楼成品价格应为人民币36500元-43800元/平方米，扣除开发成本人民币10000元/平方米，则土地成本应该在人民币26500元-33800元/平方米。

　　由于考虑到163地块的预热反应理想，地块直通地铁的优势，周边发展项目的逐渐成熟，以及类似性质土地的供不应求情况，相信163地块最终将以高于起始价成交。按此推算，163地块最终成交价会靠近顶部，即人民币33800/平方米(或者总价22.24亿元)。

　　对于这一价格，一位开发商表示，这与他们自己测算的差不多。他们预计，未来土地的成交价格会在35000元/平方米(总价23亿元)左右。

　　但是，面对如此众多的竞争对手，加上新江湾城地价超出预期成交的影响，地产巨头也难以把握163地块的最终价格，目前几乎谁也不能够有把握对地块未来的成交价格作出预测。“每一家对手的实力都相当强，未来什么价格都可能出现。”一个开发商说。