博鳌七年总结中国地产二十年

来源: [观点网] 时间: 2007-07-11 11:32

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　　“博鳌七年总结中国地产二十年。”作为目前国内最大的房地产专业论坛，2007(博鳌)房地产论坛将于8月16-19日在海南博鳌召开，本报作为协办媒体将全程进行报道。据悉，在总结二十年中国地产成长路的基础上，号召中国地产人团结起来，寻找中国房地产共同的未来将成为本次论坛的主题。

　　根据2007(博鳌)房地产论坛的相关主题，博鳌房地产论坛主办机构——观点机构旗下的观点网邀请那些活跃在中国房地产界的经济学家与企业家进行系列访问。本期，我们邀请了香港中原地产董事局主席施永青及著名经济学家钟伟，他们就国家宏观调控、香港模式等问题发表了自己的见解。

　　开发模式：与香港没有本质不同

　　北京师范大学金融研究中心主任、著名经济学家钟伟认为，目前国内的房地产开发模式与香港并没有本质的不同，“如果说有不同，那么就是香港的土地收益绝大部分进入了香港特区政府，在中国，土地收益还被为数众多的政府职能部门层层过滤。”

　　有观点认为香港模式造就了一个投机性的房地产市场，钟伟表示了不同意见，他认为，香港模式在香港沿用了几十年，如果说香港房地产市场始终是个投机市场，显然是有失公允的，但香港模式的确和高房价关系密切。而国内房地产市场是否属于投机市场，应由事实来检验。

　　作为香港模式的亲历者，香港中原地产董事局主席施永青认为，这几年，内地投资的香港地产商增多了，2003年国内房地产价格上升后一些港商又去投资了，但是成不成功现在还不好讲，因为房地产是一个很本地化的产业，外来的公司不一定有优势。虽然资金雄厚，但是他们不熟悉地方的情况。另外香港的开发商成本比较高，决策部门很多都在香港，对本地的信息不了解，做决定做得慢，管理的效益也比较低，所以香港开发商在国内的竞争能力给的分数不高。香港的开发商也是靠政府的政策做成的，因为香港的政府控制土地供应，土地是慢慢的批出来的，变成价格不断上升，所以有土地储备的开发商都挣钱，但挣的钱所含的附加值不是因为管理得好，而是因为政策。

　　调控政策：不应违反市场机制规律

　　2007年将是房地产调控的“执行年”，目前政府的宏观调控的方向与方式是否正确？房地产宏观调控主要应遵循那些原则呢？

　　钟伟认为，“调控政策的原则，第一、不违反逻辑。例如政府部门鼓励大家租房，同时又严厉限制个人拥有多套住房，如果每人的住房都基本上是自用的，那些租房的人在市场上怎么找得到房屋出租者？第二、不违反市场机制的起码规律。市长如果能够决定其辖下的房价，那么这个区域市场肯定是扭曲而可怕的官定市场，而不是健康的市场。第三、要理解市场约束和政府约束的边界。”

　　施永青认为，房地产市场政府是要扮演一定角色的，但是政府要管的是大的，不要管小的。宏观的可以，但是微观的不要管得太多。“控制土地供应，控制资金流向可以，具体的就不要管了。现在我觉得是管多了，但是效益不好。我以前说空置楼房收空置税，让更多的空置房进入市场流通，供应多了，价格就自然掉下来了。但现在说两年后买的不收税，两年内的收税，就造成人家本来想卖的拖着不卖了，这样市场供应反而小了，价格就自然要上升。所以政府在调控方面的手段还是不太高明。”

　　对现今中国宏观经济状况，施永青给出这样的分析，“中国的现在的问题是闲散资金太多，工业生产已经是产能过剩，资金流到传统的工业领域能盈利的机会不是太多，所以资金会流到房地产这样的投资领域，流动资金肯定要有一个储藏模式。现在中央的做法是希望资金流到农村、大西北，制造内部需求，但这个问题不是这么容易能够解决的。现在大家手里有钱的都希望把钱存下来，对于房地产而言你不炒人家炒。中国房地产市场现在已经超越了人民的购买力，但是闲散资金还是在的，投资进来，房价就会继续涨。”

　　社会应该让个人有幸福感，这样的社会的秩序才是正常的秩序。