一级开发新获利模式隐现

来源: [观点网] 时间: 2007-07-11 10:13

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　　在近期涌入天津寻找投资良机的外地开发商中，上海广洋和北京国泰恒生无疑十分幸运。不用通过“招拍挂”上的贴身肉搏，他们已悄悄将天津市中心北部“泰达城”的其中两幅黄金宝地收入囊中。

　　总占地近1300亩的“泰达城”，位于天津市和平、河东、南开三个核心城区的交界处，其土地一级开发商泰达城市开发有限公司(以下简称泰达城市开发)，隶属于天津最大国资企业之一的泰达集团——换言之，后者才是该项目真正的“大地主”。

　　据了解，泰达城市开发已分别与来自京沪的两家开发商签约成立合资公司，合作开发“泰达城”的两幅地块。合作各方拒绝透露具体股本比例，唯一可以肯定的是，泰达方面并没有坚持保留在合资公司中的控股地位。

　　在此之前，冯仑执掌的万通地产借助与泰达集团达成的全面战略合作关系，很早就介入了“泰达城”另一地块的开发，但当时万通只是二股东，所占股本比例应该远低于上海广洋和国泰恒生现在拥有的份额。

　　“现在我们还在跟另外三个开发商商谈，顺利的话一两周后就会有结果，合作模式跟我们与广洋、国泰恒生的一样。”泰达集团一位人士透露。但对于外界对“泰达城”这一运作模式是“绕过招拍挂，一二级开发通吃”的质疑，该人士不愿置评。

　　资料显示，泰达城市开发拿下“泰达城”的土地一级开发权是在2003年。该项目是戴相龙任天津市长后启动的海河沿线改造工程的第一炮。整个项目共分为七个地块，涵盖住宅、商业办公、旅游观光等多项物业用途。

　　据熟知情况的一位天津地产界权威人士透露，2006年底，该项目土地整理工作基本完成，泰达便着手为各个地块引进合作者，主要模式是分别成立项目公司，泰达均在其中保留一定股份。

　　从天津市国土房管局及土地交易中心得到的相关资料均显示，上海广洋和北京国泰恒生参股的两家合资公司拿到土地的过程中，并没有经历“招拍挂”环节。也就是说，这些土地从一级开发商泰达城市开发手中，直接进入了二级市场。

　　这一点正是最受外界关注之处。

　　自2004年“8·31土地出让大限”之后，按国家政策规定，受政府委托的企业在完成土地一级开发整理之后，全部地块必须进入“招拍挂”公开出让市场，如一级开发商未能通过公开竞争获得二级开发权，只能获得一定比例的补偿金，额度通常在土地出让成交价的8%左右。

　　但“泰达城”借道合资操作，绕过“招拍挂”之举，并非只是泰达集团擅作主张，而是与当年它们和天津市政府达成的共识有关。

　　2003年，现“泰达城”所在的海河、子牙河、月牙河的“三岔河口”，被定为规模浩大的海河沿线改造工程的起点，但巨额的拆迁补偿和土地整理费用，市政府无意也无力完全承担，于是泰达集团及时出手相助。

　　泰达集团为天津市政府直接管辖，起先主要负责天津经济技术开发区的土地整理、基础设施投资及开发建设，后来业务范围遍及天津。泰达集团接手“三岔河口”地块后，随即成立泰达城市开发有限公司，承担该项目的直接投资及各种融资的运作投入。

　　“当时政府就许诺泰达可以一二级通吃，作为对他们大量投入的回报，而当时离土地出让的‘8·31大限’还有一段时间。”前述天津圈内权威人士说。

　　他还透露，上述地块的土地使用权也很快归入泰达名下。按照规定和惯例，承接一级开发业务的企业，一般不会同时获得土地使用权。

　　“泰达城”并非泰达集团“一二级开发通吃”的唯一例子。就在不久前，在纳入滨海新区规划的汉沽区水库旁，泰达再度拿下近1.5平方公里地块的一级开发权，来自该集团内部的消息称，泰达同样享有类似的特殊待遇。

　　与此同时，国内不少城市参与土地一级开发的企业，还在为如何低成本继续介入二级开发绞尽脑汁。曾在中信集团任职的一位人士称，一级开发商的做法通常是，涉及拆迁的虚增拆迁安置补偿成本，没有拆迁的就多报“七通一平”等基础设施配套建设费用，目的就是抬升土地成本价，进而推高出让底价，借此阻吓潜在竞买者。中信集团作为大型国有企业，在全国各地承揽的大面积土地一级开发和城市危改项目数量甚多。

　　“天津新一轮声势浩大的城市改造建设，为泰达集团这类‘大地主’提供了难得的机会，那些跟天津有着同样的复兴和赶超冲动的城市，估计也存在类似的机会，”一家知名港资咨询机构天津分公司的老总说，“急需大量现金投入支持基建高速发展的地方政府，乐意与企业进行这样的‘交易’，能不能分一杯羹，就看企业手中筹码分量的大小和谈判功夫如何了。”