易宪容：不断加息将挤破房地产泡沫

来源: [观点网] 时间: 2007-07-10 21:58

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　　编者按：根据2007(博鳌)房地产论坛的相关主题，博鳌房地产论坛主办机构观点机构旗下观点网邀请那些活跃在中国房地产界的经济学家与企业家进行系列访问。今天，"博鳌七年中国地产二十年"系列访问之四，我们邀请了著名经济学家易宪容，主办方之一的第一财经日报总编辑秦朔、国家发改委经济所经济运行与发展室主任王小广就经济体制改革、中国地产二十年等问题发表了自己精辟的见解。以下是专访内容。

　　易宪容：加息挤破房地产泡沫

　　观点：经济体制改革与房地产发展之间有必然联系吗？

　　易宪容：房地产市场发展问题最核心的几个概念是土地制度和地方政府的权力问题，这个和经济体制改革没有太大的关系，可能关系到政治体制改革的问题。此外还有房地产市场发展模式的问题，如果这些问题解决了其他的问题就解决了。

　　房地产行业融资很轻松，目前没看到开发商碰到过太多的融资问题。现在开发商进入资本市场是因为资本市场主要是融资成本低。

　　观点：您对香港模式批评比较激烈，它为什么不适合中国国情？

　　易宪容：香港模式肯定不适合中国房地产的发展。小地方的经济环境和法制条件都不一样。现在香港模式推行香港模式主要对开发商和政府有利，但是对民众没有利益可言。香港模式是高房价、高地价，高福利分房。香港政府公屋占50%，如果我国有50%的居民不进入房地产市场由政府分配房子，这可能吗？政府住房保障我们没有做。为什么学香港的东西学一半，甚至一半都没有学到。

　　住房保障体系本来不应该成为房地产市场的核心，但是在香港是核心。美国住房保障只占4%，加拿大占6%。只占一个很小的比例。香港则占60%，新加坡占80%，小地方的经济环境和我们不一样，我们学不到。人家的市场是投机市场没关系，因为人家低收入阶层是政府提供住房的，中低收入阶层有房子住。学香港把人家最坏的部分学过来了，而香港目前经济最大的障碍就是高房价高地价，我们学人家最坏的地方，但是人家最坏的地方的优点没学到，等于说是学坏的地方的最坏的地方。这种情况只能说明这种模式对开发商和政府有益。

　　观点：美国房地产的模式是什么呢？

　　易宪容：美国房地产市场政策讲得很清楚，《住房法》第一句话就规定得清清楚楚："房地产市场要生产安全舒适，绝大多数居民都有能力购买的住房。"这就是美国房地产模式的一个基本宗旨，翻译过来就是说："低房价，广泛的商品房，少数的人进入住房保障体系。"

　　美国绝大多数人想进入房地产市场都可以进入，他有利息及税收的优惠。美国房价非常低，中位数价格大约在22万美元左右一套。这个价格应该是1：1的比，因为人家物价指数与收入决定了收入比。美国大学毕业生年收入大概是5万美元左右，工作几年以后随着收入的提高卖一套房子应该是很容易的事情。如果我们也22万一套，相信大多数人不用按揭都可以买得起。你跟香港比，香港的人均GDP大概在37000左右，中国最高的地方深圳差不多是人家的1/6。房价要赶香港。香港是绝对不可学的。

　　房地产市场有多少国家是由市场本身来决定的，大部分国家有政府来决定一个房地产市场模式。美国有一个基本的宗旨在那里，即便是香港也是，一个宗旨是放在那里的。我们的土地是国有的，每个公民都有一份的，但这个怎么来界定？

　　关键核心是土地使用权的市场流通问题。

　　观点：香港模式造就了房地产投机市场吗？政府打击炒作的力度是非常大的。

　　易宪容：现在房地产市场完全就是一个炒作市场，政府出台的政策没有，核心的东西不动，政府行政干预越多，人家规避的办法就越多。行政干预是解决不了问题的。解决问题首先是确定一个房地产发展的基本宗旨，然后通过市场化来解决问题本身。现在进入房地产市场卖房子的人都在做什么，百分之八九十都在用来炒作。这样的炒作最终的结果就是泡沫破裂。泡沫最终破裂肯定是时间问题。

　　观点：但我们没有看到泡沫破裂？

　　易宪容：政府政策不出台怎么破裂？政府出台的没有动到核心的东西，泡沫当然不会破裂

　　观点：您认为核心问题是什么

　　易宪容：利息啊。

　　观点：不断地加息吗？

　　易宪容：当然是不断的加下去，投资的利率可以达到百分之几十百分之几百的回报率，为什么利息才百分之三点几？

　　观点：有说法现在是流动性过剩，所以钱都挤到房地产市场中去了。

　　易宪容：这是一个错得离谱的东西。流动性是货币的一个基本性质，货币的特性有多与少吗？只有货币量的过剩问题。货币多应该是通货膨胀。

　　观点：但社会上的货币多了，总希望能够好好的存起来，卖房子不是很保值嘛？

　　易宪容：房地产同样是一个高风险的市场。政府是重要的是把未来的产值、未来的消费、资源贴现。这是一个很危险的东西。房地产这样的发展只会让全国人民成为房奴。本来房地产市场慢慢发展，现在怎么样全部提前了，最终导致了财富严重的分配严重不公。这个观点我会在博鳌论坛上详细讲的。

　　市场的关键是一定要让大多数居民能够进入房地产市场。

　　观点：还有人说土地抬升房价？

　　易宪容：土地和房地产市场没有太多的关系，土地使用效率提高。土地是永远既定的，地球上的土地不会有多也不会少。人口密度不一样，所以根据不同的地方应该调整不同的使用效率，这是一个城市土地供给的环境问题，这是政府的问题。城市人口可能会变化，所以这个土地使用效率是不断调整的，这是一个长远规划的问题。因为假如说独生子女多了，一个城市的人口可能会逐渐减少，这样就要调整土地使用效率，因此这是一个长远的规划问题。现在问题是开发商都让父母把孩子的房子给卖了，那以后怎么办？空置的房子肯定会越来越多的，房地产市场就有问题了。

　　王小广：土地紧缺国家应允许更高容积率

　　观点网：我们发现从海南建省开始，中国房地产行业的生产能力与消费能力开始释放，您是否也这样认为，房地产行业生产力的释放与经济体制改革之间存在那些联系？

　　王小广：与体制改革，政策面和宏观面(资金面)都有很强的关系，讲到体制，主要是住房体制改革与金融体制创新(分期付款制度的实行)，使巨大的住房需求得到释放，而资金面的宽松和政策的强力支撑(扩大内需在很大程度上就是扩大住房需求)，使房地产发展存在过度扩张的问题。

　　观点网：一个比较激烈的批评是房地产行业技术门槛太低，资金和土地资源是关键因素，大多数人认为房地产企业只要有了资金和土地就能够获得丰厚的利润，您认为呢？房地产企业该如何平衡资金与土地资源的关系，并在此基础上实现房地产企业的可持续发展。

　　王小广：是这样的，而且是钱权交易最集中的地方。实际上土地短缺是神话，土地体制及地方财政对土地收益的依赖的确是十分重要的体制原因。我认为，我国是个土地相对短缺的国家，但我国城市单位土地的人口密度是世界是最低的国家这一，大量的存量土地没有有效利用(有多种原因：规划问题，土地制度问题，还有就是政策问题)，其中重要的制约是对容积率的限制，土地紧缺的国家应该允许更高的容积率，但我国十分奇怪，却限制容积率，在严格限制容积率的政策下，最多的土地也十分短缺。

　　观点网：中国房地产很大程度上学习了香港的做法，国内目前房地产的模式与香港模式有无本质上的不同，这种不同体现在那里？有观点认为香港模式可造就了一个投机性的房地产市场，您是否认为目前国内的房地产市场是投机性市场？

　　王小广：香港模式是两个特点，一是期房销售制度，成为投机的温床，我们学的就是这个，毫无疑问，中国的房地产市场是一个投机性市场，不过，还有一点好的地方没有学到，香港高度集约地利用土地，且对城市的道路(交通)与住房的规划上十分高效。

　　秦朔：市场化、产业化、专业化是核心力量

　　观点网：如果从1998年海南建省开始算起，到今年中国地产行业已经进入第二十个年头了。站在媒体角度，您认为中国地产二十年的发展历程中，最应该总结经验有哪些？

　　秦朔：过去20年，中国房地产经历了市场化、货币化、证券化的过程，以产业的形式兑现了"有土斯有财"的观念和"安得广厦千万间"的理想，对这个大趋势，我们还要更好地认识和总结。这是最主要的经验，即不调动市场和产业的积极性，中国人的居住生活就没有今天的水平。

　　而教训是在于，我们对于中低收入者的保障性住宅需要的满足，在定位、方法上存在不少问题，直到今天依然没有走出怪圈。

　　观点网：2007(博鳌)房地产论坛的主题将是"寻找中国房地产行业共同的未来"，您认为推动未来中国地产发展的核心力量应该是什么？

　　秦朔：核心力量当然是市场化、产业化、专业化的力量。同时，不能忽视政策的力量和民生的吁求。

　　观点网：房地产市场化改革的社会心态发生了变化，住宅进入市场流通的兴奋到目前对房价过高的愤懑，您认为造成这种转变的核心因素是什么？媒体应该如何对待这种转变？

　　秦朔：我个人认为，关键是定位不清楚。房地产的复杂属性决定了它实际上由多个市场构成，即以自有产权为基础的"纯市场"，以使用权为基础的"保障型市场"，以及介于两者之间的"准市场"(如以前的单位建房、房补、经济适用房等)，各种市场的规则是不同的，其所针对的消费者也是不同的，是不能混淆和串位的。而我们在实践中没有把握好这个区分。这是很多问题的根源。媒体应该客观理性地分析，而不是情绪化。

　　观点网：我们将共同主办一届什么样的论坛？如何在这个过程中理性对对待中国地产二十年的发展，并让社会能够理性的看待这二十年中国地产的发展。

　　秦朔：本届房地产论坛的一个特点是要"探讨真问题"，目前很多论坛都是围绕房价、户型面积、具体调控政策，重复来重复去，最后也没有什么办法。中国房地产发展20多年，但是一些方面的话语能力好像是不到10岁的孩子在吵架。我希望本次论坛实实在在地讨论一些真问题，比如，如何区分中国市场的产业属性和民生属性？两种市场的边界和各自的发展逻辑究竟是怎样的？民生保障型的需求究竟如何满足，和市场化手段有无可以对接的地方？中国各个区域的市场有无区别，是不是都不健康？在新的政策、市场和投融资条件下，房地产公司将如何进行战略和战术的调整？房地产行业如何真正回馈社会、自然和消费者？等等。我希望本次论坛是成熟的，有新话语的，是一批心智健康的人"以公心听、以学心辩、以仁心说"。

　　观点网：行业转型趋势明显，房地产的发展一如中国经济市场化改革，其中充满了各种矛盾，本次论坛将如何理性的看待这些矛盾。

　　秦朔：矛盾是永恒的，本次论坛不回避矛盾，但是决不刻意制造矛盾，我们希望建立更多共识，求同存异。