2007REITs能否再度上路

来源: [观点网] 时间: 2007-07-10 10:59

致信编辑

打印

评论

　　中国内地地产商的REITs冲动被点燃。这其间既有新“英雄”的诞生——6月上旬，睿富中国(0625.HK)单体资产在港交所主板挂牌交易；也不乏失意者的折戟沉沙——2006年5月，曾被寄予厚望的嘉富诚与上海快鹿联手运作的“国内首只工业地产产权REITs”被证监会叫停；其间还有北辰、富力甚至中粮地产众多地产企业的枕戈待旦………

　　而在另外一个方面，联华信托和中信证券正在谋求REITs试点的设立，参与REITs“胚胎”的设计和实验，一旦被监管层认可，将正式在资本市场中流通。此番REITs再来，却没有领汇的导火索，更多是以一种个体的探索并将之付诸实际的行动。而政策的倾向，金融机构的参与，加上内地房企的冲动，构成了本次热潮的新鲜表情。

　　“只有在持有物业模式进入到资产证券化的REITs形式后，房地产才真正的金融化。”戴德梁行投资部董事曹念国对这次“REITs潮”做出如此解读。

　　2007年REITs冲动

　　2006年年初，领汇上市曾在房地产行业掀起了一阵REITs的潮流。

　　彼时，恒基地产的阳光REITs、九龙仓的“钻石”REITs以及今年6月刚刚上市成功的睿富中国都曾是其中的活跃分子。此外，麦格理也曾一度欲打包大连万达旗下的物业；华银控股也辗转接洽广州正佳广场商业物业作商业调研，探讨REITs可行性。

　　但此后，市场反应却颇为冷淡，除领汇外，紧接着登陆香港市场的另外三只REITs均已跌破招股价，且表现弱于大盘——这股REITs浪潮很快偃旗息鼓，先前信心十足的投资者，多数无奈延拖或选择放弃。

　　值得一提的是，此次探索，实践者无论是地产企业抑或金融机构，更懂得如何借势。

　　“宝刀不老”的孟晓苏率先垂范。

　　2006年12月28日，接近新年的日子里，原中房集团董事长孟晓苏联合七八家投资机构和个人在天津成立发起一只房地产投资基金“领锐基金”，注册资本10亿元。以在天津收购大量有租约的工业厂房，来收取稳定收益作为投资点。

　　进入2007年的最初尝试来自于嘉富诚国际资本有限公司穆健玮。

　　2月9日，他与证监会、上交所在内的多位重要部门官员远涉镇江，推广他的“中国工业地产首只产权式REITs”的梦想，规模达200亿元人民币，一天半时间，募集资金一度达1700多万元。

　　虽然，最终嘎然而止的结果多少令人多有诧异，但这次“自下而上”的民间行为，在当下房地产金融仍然依赖单一的银行贷款而试图改变现状的各种改革都显得乏力之时，这次尝试不失为黑夜里一缕微弱的曙光。

　　6月21日，睿富中国——这只以北京佳程广场为惟一资产的REITs，在港交所一开盘，便跌穿发行价，收盘时每基金单位报4.73港元，较发行价每单位5.15港元下跌8.2%。截至7月5日，其收盘价也依旧在4.70港元徘徊。尽管如此，作为第七只房地产信托基金，无疑它的示范作用更值得期待。

　　此外，对REITs觊觎已久的北辰实业、华润置地、绿城中国、富力地产以及中粮集团大多在其新得地块时公告声明：用于商业物业的开发。

　　“我见到的10家地产企业中有8家企业的老板都在考虑做REITs，其中甚至有来自三线城市的开发商。”曹念国表示，“但是只是想想而已和真正的付诸行动并不是一回事。目前大家都只是在观望，等待政策松口的时机。”

　　高盛集团近日发布报告称，随着亚洲不动产市场的升温和国际资本的持续流入，亚洲未来1年可能将有15只REITs新发行，而亚洲新上市的REITs将主要来自公开产业投资信托市场以及中国、印度等地的大型开发商和私募基金。

　　政府推动REITs探索

　　虽然政策层面上，税收一直成为REITs的桎梏，但似乎地产商并不想放弃这样的尝试。

　　对此，曹念国分析了地产商的初衷和投资的逻辑性：“房地产市场的景气周期预计可以在未来相当一段时间内延续，投资者在投资进来后，都不可避免地要考虑退出机制的问题，虽然REITs规定90%的收益都要与投资者分享，但作为一种资金融通的机制，显然更受青睐。”

　　另外的原因还在于，“投资者直接投资房地产则有过多的管理成本，尤其是房地产本身流动性不足，特别是在国家征收营业税、个人所得税、土地增值税，乃至未来的物业税的情况下，税收成本较大。因此通过REITs这种模式间接持有房地产就体现出明显的优越性。”

　　值得注意的是，对于上市公司而言虽然目前中国还没有对REITs有明确的法律规定，其也不能如美国那样享受税收的优惠，但上市公司越来越保留开发物业的情况下，对于投资者而言，这种公司就类似一个REITs：其租金收入构成了上市公司的净利润。

　　不过，胜利的曙光似乎已在眼前。

　　2007年4月中旬，央行指定联华信托和中信证券两家作为内地REITs候选试点机构。如果两家方案可行，将正式推行试点。

　　联华信托方案里的REITs也是公募产品，在银行间债券市场发行与交易，而如此设计的初衷，是先让机构投资者参与REITs试点，待时机成熟再考虑在资本市场上市。而中信证券则将产品设计直指真正具有流通性的REITs——在交易所挂牌上市交易。

　　有业内人士认为，只是央行在试图培育REITs胚胎。“可能在银行间市场试行成功后，再正式放于证券交易所推行。其间只是一个过程。”

　　上证所产品开发部总监陈支左也表示：“上证所目前正在努力研究并试图搭建一个真正的REITs平台。目前来说，为REITs提供流动性最好，大宗交易转让平台，同时具有撮合和场外协商功能以及固定收益类双边报价平台，可以完善做市商功能。”

　　似乎，一把都在紧紧围绕REITs这个支点的弓正在撑满。

　　案例：中粮地产REITs启航

　　在经历了一系列布阵之后，中粮地产的REITs战略开始显山露水。

　　记者近日从相关渠道了解到，中粮集团正在积极筹备酝酿已久的REITs事宜。“集团正在积极运作，一旦时机成熟，将打包旗下三个物业项目做REITs。”不愿透露姓名的知情人士表示，这三个物业主要包括刚从中冶集团手里收购的西单MALL项目、天津世贸中心以及位于朝青板块的“西雅图”项目。

　　5月中旬，中粮集团曾力挫包括爱尔兰财富集团在内的多个财团，最终将西单MALL项目“揽入怀中”，一度成为业内众议的案例。如今终于得偿所愿，同时也为觊觎已久的REITs大计购置了“粮草”。

　　值得注意的是，虽然目前这三个物业都仅仅属于前期运作阶段，距离形成稳定的现金流还路途尚远。但据业内人士透露，作为国有大型企业其旗下尚有中粮广场等物业，不排除打包做REITs的可能。近年来中粮已将发展重点移至商业地产，一旦政策面松口，所有的筹备都将成为发力的前奏。

　　“REITs事宜由集团旗下的物业投资部在积极运作。”知情人士表示，目前所要打包的三个物业都处在不同的阶段，总价值超过100亿元人民币。

　　西单MALL是其中最为瞩目的项目之一。该项目位于西单北大街，总建筑面积20.5万平方米，包括10万平方米商业、3.5万平方米酒店和1.5万平方米写字楼。

　　据戴德梁行商铺部助理董事张家鹏表示：“西单MALL的地段是没有任何问题，但对未来价值的判断，取决于项目的现金收益，这就涉及到中粮对项目的定位设计。如今商业地产竞争激烈，地段并不代表一切。”

　　值得注意的是，该项目最终花落中粮此间颇费了一番周折。西单MALL最初为中冶集团全资子公司北京新奥西郡房地产开发有限公司所有，后被挂牌出让。由于地处西单商圈黄金地段，曾被凯德置地、爱尔兰财富集团等知名公司和财团看中。其间曾一度被外资财团爱尔兰财富拥有，后由于“限外”政策影响，落入中粮手中。

　　交易原则也被看作是为中粮“量身定做”：境内合法注册和有效存续的企业法人，净资产总额应不低于80亿元人民币，具有在北京市大型商业、写字楼综合物业10年以上的经营管理经验。

　　虽然中粮方面并没有正式出面承认此收购事宜，但据戴德梁行投资部董事曹念国表示：“目前中粮和中冶的交接价格早已谈好，进行到制定推广计划阶段。”至于交易价格一直都未曾透露，但考虑到此前中粮在第一回合中，曾出资36亿元，因此，曹念国表示：“最后的交易金额应该距离这个价格差之不远。”除了西单MALL之外，天津世贸中心也是中粮未来预备装入的资产之一。2006年11月，中粮集团与天津房地产集团合作，共同投资约32亿元人民币建造天津世界贸易中心。

　　此外，位于北京朝青板块的商业物业项目“西雅图”也是中粮未来着力点之一，“集团方面想打造成为朝青板块最大的一个商业配套。预计总资金注入也将达到30亿元人民币左右。”知情人士表示。

　　国泰君安分析师张宇在接受记者采访时表示：“中粮广场本身就是中粮集团旗下一块甚为优质的物业。如果时机成熟，相信都应该在宁高宁考虑范围之内。”

　　政策：“游戏规则”基本成型

　　伴随着银监会《房地产投资信托试点管理办法》(建议稿)(下称“建议稿”)的下发，内地REITs终于渐行渐近。

　　据知情人透露：“此次建议稿更规范地说应是意见征求稿，目前银监会已将意见收集，以便对建议稿进行进一步修改。”

　　尽管正式文件出台的时间尚未明确，尽管意见稿中的有些REITs相关细则与标准仍然“犹抱琵琶”，但业内对此依旧抱有很大信心与期望，认为此次建议稿已初具模型，并有灵通消息传出正式文件有望年内下发。

　　根据建议稿，第二条将REITs定性为：“以信托方式组成而主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划。通过受托人管理，商业银行托管，为信托单位持有人的利益，已成熟物业为主要运用标的，对房地产投资信托进行管理、运用、收益和处分的行为。”

　　记者发现，建议稿在第二、三、四、五章以及八、九章中较为集中的阐述了REITs所涉及各方的资格标准、义务与权利。已经基本搭建了REITs的发行与交易框架。

　　“这已经尽量向国际REITs靠拢了，”上述知情人士指出，“建议稿中对发起人、受托人、托管人、物业管理人、物业评估人、发行协调人、相关登记机构等其他相关机构的勾勒已经给了业内一个乐观的信号。”

　　但与国际REITs在资本市场公募发行不同，建议稿中规定：“房地产信托收益权凭证在全国银行间债券市场上发行和交易。”

　　这并不出业界的意料，此前本报曾对联华、中信REIT试点方案进行报道。联华负责人透露：“根据金融环境与监管意见，联华设计方案中，产品将在银行间债券市场发行。”

　　“之所以选择在银行间发行交易，银监会也有其谨慎考虑，”上述知情人分析，“REITs对于监管部门仍是新生事物，选择在银行间发行主要是减少参与主体，避免将来引发较大的金融风险，一旦未来时机成熟，并不排除政策松动，进入资本市场。”

　　同时，对于资产池中的标的，建议稿中也有初步规定：资产持总规模不得小于10亿元人民币，并且“资产池中任何一项物业的最短期限不得低于三年。”对此，用益信托工作室李旸指出：“尽管还有很多不尽详尽之处，但目前理论已经比较成熟，关键要看实际操作方案中如何设计。”

　　困境：谁能参与游戏

　　政策对REITs的推动，使动辄以上市为目标的开发商喜上眉梢，而一些舆论也将直接受益群直指开发商，认为REITs将成为地产开发商的“新融资利器”。

　　“但目前，以现状看来，REITs很难成为开发商融资主流工具。”信达资产管理公司金融风险研究中心的沈洪溥提出，“REITs的投资运用标的规定为成熟的商业物业，而商业物业在国内尚属新发展领域，成熟物业所占的比例并不大。”事实上，商业地产在近一两年才得到较快发展，而在一些二三线城市，盲目投资带来的商业地产项目，很难带来稳定现金流收益，达不到成熟物业标准。

　　国务院国资委商业网点建设开发中心副主任廖伟阳在接受本报记者采访时透露：“在最近的对全国商业格局调研中发现，一些城市因为开发商对市场判断失误与地方政策引导不力，存在商业地产数量过剩问题。”

　　而同时，由于国内资产目前价格普遍估值较高，一旦装入REITs包中，并不排除一些资产持有者有资产兑现企图。德意志银行房地产金融部亚太区董事总经理Mark Fogle对中国市场进行了友好提示：“REITs产品需要的是成熟的高品质物业，REITs市场不能成为开发商将次级或劣质物业资产套现的场所，如果那样就会制约中国REITs市场的长期稳定发展。”如其所说，届时这些表面上繁荣的商业地产数量，大部分很难成为REITs的打包对象。

　　“物业进入REIT之前需要进行长期的孵化，一旦进入实际操作，真正能比较靠前享受REITs的仍是有能力进行优质资产聚集的地产大鳄。”一上市房地产公司的高层人士很不客气地将中小企业排除在外。