主办方展望07博鳌论坛：期盼下一个黄金年代

来源: [观点网] 时间: 2007-07-06 17:29

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　　“博鳌七年中国地产二十年”系列访问之三

　　编者按：“博鳌七年总结中国地产二十年。”作为目前国内最大的房地产专业论坛，2007(博鳌)房地产论坛将于8月16-19日在海南博鳌召开。在总结二十年中国地产光荣成长路的基础上，号召中国地产人团结起来，寻找中国房地产共同的未来将成为本次论坛的主题。今天，我们邀请了2007(博鳌)房地产论坛四大主办方畅谈展望今年博鳌论坛，其中：观点机构的陈诗涛秘书长、搜狐网、焦点房地产网的首席运营官龚宇先生及全国工商联房地产商会的聂梅生会长的访问将在本期访问中登出，第一财经日报总编辑秦朔先生的专访将在系列访问四中刊出。

　　主办方展望07博鳌论坛：期盼下一个黄金年代

　　随着宏观调控的不断深入，可以预见地产行业的拐点已经来临，中国地产商想要持续发展，就必须认清中国房地产行业的未来并找准自身定位，根据当下房地产市场的形势，2007博鳌房地产论坛主题定为寻找中国房地产行业的未来。

　　博鳌房地产论坛创始人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士希望本次论坛能够成为一个在中国房地产行业历史中有着自身意义的论坛。龚宇说，我希望本届论坛一如既往地发挥观点前瞻领先的优势，好好总结一下过去，展望一下未来，使房地产企业在这个关键历史时刻通过本次论坛有所收获。

　　聂梅生在采访中回忆起了当年中国地产人的奋斗史，她说，“在最早的那一批房地产从业者当中，计划经济时代的理想主义情结在他们的身上留下了很鲜明的烙印，但同时对市场经济理解的偏差使他们在创业的过程中充满了狂热。但总体上来说他们善于学习，锐意进取。这种冒进的经验最后形成了泡沫，但同时与行业的市场化不足有关，体制漏洞在这个行业得到了集中的体现。因此在上世纪90年代中期，房地产泡沫破灭时，中国地产哀鸿遍野，这本身反映了经济体制与中国地产人的不成熟。”

　　随着中国地产人二十年的成长，聂梅生说，“2000年以后，放开需求市场的中国房地产终于迎来了行业的跨越式发展，中国新一代地产商人开始崛起，产品更新速度开始加快，房地产投资同时开始加快。正是在这个过程当中，居民居住水平开始迅速提高。与此同时，中国城市化进程开始加速前进，为房地产市场提供了广阔的需求空间。房地产投资的加速让行业开始调整自身的游戏规则，行业发展进入探索期，一个合适的行业发展模式在不断的摸索与实验当中。”

　　观点网：如果从1998年海南建省开始算起，到今年中国地产行业已经进入第二十个年头了。站在博鳌论坛主办方角度，您认为中国地产二十年的发展历程中，最应该总结经验有哪些？

　　陈诗涛：海南本身象征着一代人的淘金梦想，但当时的体制环境和市场环境以及中国商人的不成熟让一代中国地产人体验到转轨期所带来的伤痛。从总体上来说经济体制改革与房地产改革的经验来自海南泡沫，1998年，中国房地产需求被彻底释放出来以后，房地产步入了一个新的黄金时期。

　　在主办方观点机构看来中国房地产的发展与市场经济体制改革本身是联系在一起的。也与中国经济政策的调整是联系在一起的。比如说，从积极财政政策到稳健的财政政策的调整导致房地产行业很快进入调控期。此外土地政策的改革对房地产行业影响巨大。

　　总体上来说房地产市场化改革作为经济体制改革其中的一个部分，其与经济体制改革本身是紧密联系的。并且作为中国转轨期一个重要领域房地产行业的市场化改革无论从提高居民生活水平还是活跃市场经济层面上来讲意义不言自明。中国人的居住水平在提高，住房选择的空间也更大。但房地产市场依然有待规范，经济适用房及保障性住房对市场的调节作用至今未有显现。最为重要的是金融体制改革势在必行，房地产行业投资及融资渠道的规范以及税制体制改革可能是关系到房地产未来发展方向的重要因素。土地流通体制改革的趋势与方向依然有更多的探讨空间。因此与房地产行业的宏观调控被更多的表象因素所迷惑并因此而出台临时性调控政策相比，一些可能涉及到经济体制改革深处东西可能会对未来行业的影响更大。

　　但基本可以判断房地产行业的发展将在经济体制改革中受益，并且现在已经在受益，未来肯定也会收益。如果仅仅将目光停留在现在房地产市场上的一些不和谐的因素上可能会为行业带来更多的困扰。

　　龚宇：1998年，也是国务院出台“取消福利分房”的一年，这是中国房地产市场化的一个标志和推动器，从此个人购房成为主流。但房地产蓬勃发展的过程中，有几个问题显然没有与中国经济发展的要求相匹配：

　　第一，土地资源相关政策仍然是决定性因素。国家土地资源政策的不成熟使得中国的房地产商品化进程不能进入健康可持续发展的状态，同时也使得房地产企业的产品管理和经营管理水平长期存留在参差不齐，行业整体粗放化经营，经验不足和短期利益的种种问题交织在一起的状态。

　　第二，房地产具体有市场化和福利化的双重属性，是一个硬币的两面。但10多年来一直是市场化的一面单边上扬，带有社会保障的廉租房和经济房数量太少，随着房价上涨的幅度越来越大，买不起房的呼声和矛盾越来越突出，放在这样的背景下，单纯追求利益的开发商，被指暴利和刻画为奸商形象，不利于行业整体发展。

　　聂梅生：在最早的那一批房地产从业者当中，计划经济时代的理想主义情结在他们的身上留下了很鲜明的烙印，但同时对市场经济理解的偏差使他们在创业的过程中充满了狂热。但总体上来说他们善于学习，锐意进取。这种冒进的经验最后形成了泡沫，但同时与行业的市场化不足有关，体制漏洞在这个行业得到了集中的体现。因此在上世纪90年代中期，房地产泡沫破灭时，中国地产哀鸿遍野，这本身反映了经济体制与中国地产人的不成熟。

　　这种不成熟在1997、1998年达到顶峰。在亚洲金融危机的影响下，连原本避开房地产泡沫的华南地区也没能经受住考验。1998年左右，中国房地产行业出现了全行业整体亏损的局面。也正是在这种情况之下，中国房地产行业最后的约束被放开了，住宅需求被放开，房地产产品进入市场流通，老百姓可以自由的在市场上卖到自己喜欢的房子。

　　从中国地产二十年的发展过程来看，我们能够鲜明地看到中国地产的成长轨迹。应该说，中国地产人的总体气质是不断创新与进取的精神。很少有一个行业像中国地产一样在不断地在体验着中国市场经济变革的阵痛，但在此过程中，中国地产人在不断调整与适应。

　　观点网：2007(博鳌)房地产论坛的主题将是“寻找中国房地产行业共同的未来”，您认为推动未来中国地产发展的核心力量应该是什么？

　　陈诗涛：我们当然相信中国房地产行业的未来在于中国城市化与市场化的进程。宏观经济的影响是深层次的。我们“寻找中国房地产行业共同的未来”从某种层面是希望大家有一个比较清晰的认识，今天房地产屡屡被调控肯定是有原因的，说明行业本身的发展依然有待改善。但从某种层面上来讲，房地产行业肯定是一个长期富有争议的行业，有矛盾与争议肯定能够促使中央、地方政府、开发商以及金融机构等博弈主体能够进行更为深入的思考。“寻找中国房地产的未来”就是希望把这种思考展现出来。博鳌房地产论坛的“思想性”是论坛的核心。

　　龚宇：推动中国地产发展的核心动力是中国长期快速发展的经济。以前的10年，中国的房地产行业基本解决了原来城市人口住宅商品化升级的问题，未来支撑中国房地产发展的需求是中国的城市化进程。

　　房地产发展现在到了一个关键的时期，国家对房地产市场实施的宏观调控，主要体现在对土地和银行资金的抽紧，而同时多渠道的融资模式又缺少政策的支持，因此，企业面临融资的瓶颈。在节能、省地、绿色、环保的产业指导政策下，房地产行业的整体水平提升也是面临的挑战。虽然现阶段房地产仍处于鱼龙混杂的时期，但有前瞻意识和综合实力的企业将会走得更长。

　　聂梅生：市场造就成功企业，同时也改变着中国房地产的格局。产品、企业发展模式在不断调整过程当中。新一代地产商人更为理性，产品成为最终判断一个成功企业的标准。

　　观点网：房地产市场化改革的社会心态发生了变化，住宅进入市场流通的兴奋到目前对房价过高的愤懑，您认为造成这种转变的核心因素是什么？媒体应该如何对待这种转变？

　　陈诗涛：房价问题可能较敏感，但总体上来讲不是核心问题。社会心态的改变本身是社会贫富差距的一种体现，同时体现了中国住房保障体制的不够完善。房地产市场化改革初期确实社会情绪比较好，人们可以比较自由的拥有住房，但这种心态可能从另一个层面上使得中国购房者的心态“过于良好”认为在市场化的条件下自己就应该拥有住房，实际上我们认为这种心态是不对的。

　　当然，住房保障体系没有跟上是一个关键因素，房地产市场化改革以来没有跟上的住房保障体系以及住房供应的结构体系可能是问题之一。但市场本身有调节作用，当前我们能够看到住房保障方面的缺陷不能不说是房地产市场化之后所发现的问题，是市场对产品结构提出的要求。关键是提供产品的主体是谁？

　　媒体往往比较容易以“需求主体”定位新闻报道，为了迎合社会大众的情绪，开发商的负面往往被暴露在社会面前。这种本身体现了当前社会新闻舆论的影响力，也使得房地产行业成为舆论较为透明的行业之一。但是我个人认为媒体应该更为关注房地产信息透明，促进产业的信息透明才是对老百姓负责的态度。

　　龚宇：房价的上涨是多种因素造成的，人们对房价过高的不满首先在于“买不起房”的尴尬，尤其是在大城市工作的年轻人或者超过自己支付能力的“房奴”；其次，房地产行业的利润不透明和权钱交易滋生的腐败，也使得人们对房地产的态度变成声讨。

　　对于房价的抱怨是在经济快速增长和人民币升值的特定时期出现的现象，面对这种情况，媒体首先要保持中立冷静的态度。网络媒体具有两方面特性：一是网络的特性，网络为房地产链条企业和和购房消费者搭建了一个交互平台，可以为购房者提供所需要的一切详尽信息，包括楼盘、社区等等，同时也为房地产企业拓展出有效的传播渠道。二是媒体的特性，通过解读、报道一切发生在房地产的新闻，监督各个环节的社会公平性问题，间接起到促进行业的发展和进步的作用。从这个特性上讲，媒体应积极关注和深入探讨这个社会现象，如果能为市场的正常发展做些努力，那是媒体追求的最高境界。

　　观点网：作为论坛的主办单位，你期望本届论坛是一个什么样的论坛？如何在这个过程中理性对对待中国地产二十年的发展，并让社会能够理性的看待这二十年中国地产的发展。

　　陈诗涛：当然希望本次论坛能够成为一个在中国房地产行业历史中有着自身意义的论坛。从博鳌房地产论坛七年的发展历史来看，博鳌房地产论坛往往能够成为一年中国地产行业热点。那是因为博鳌每年总能成为中国房地产行业思想最为奔放的地方。今年我们希望能够总结中国地产二十年，目的就是希望中国地产能够重回其发展起步的地方展开自己的历史，并引起大家共同的思考。理性是核心的因素，但中国房地产行业本身就是一个思想奔放的行业，奔放的思想才是博鳌房地产论坛的魅力所在。想一想博鳌房地产论坛已经七年了，这七年里我们见证了一个中国地产的黄金年代，我们同时也期盼下一个黄金年代。博鳌房地产论坛一定会在博鳌长期的坚持下去，我们相信中国房地产需要这样一个论坛来见证他的发展。

　　龚宇：我希望本届论坛一如既往地发挥观点前瞻领先的优势，好好总结一下过去，展望一下未来，使房地产企业在这个关键历史时刻通过本次论坛有所收获。尽管房地产发展的时间还很短，但来自各方面的要求却很高，希望企业能有做百年老店的心态，从产品品质和地产品牌方面进一步提升。

　　聂梅生：希望以这次论坛为契机，继续办好这个中国最大、最重要的房地产专业论坛。

　　观点网：行业转型趋势明显，房地产的发展一如中国经济市场化改革，其中充满了各种矛盾，本次论坛将如何理性的看待这些矛盾。

　　陈诗涛：矛盾是制造思想的最好因子，理性的看待这些矛盾就是允许各方能够比较充分的展示自己的思想。

　　龚宇：我觉得房地产行业应该直面目前的困境，通过充分的交流和沟通来寻找破解的方法，本次论坛邀请了高层次的嘉宾和一线的重要企业领军人物，他们的交锋和碰撞，将会带来一场头脑风暴。摒弃了一直以来存在于房地产的浮躁的做法，务实地展开讨论和交流，使之成为一场真正的“思想盛会”。

　　聂梅生：本次论坛邀请了各方的嘉宾，他们将在论坛中充分展现自己的睿智。精彩对决，让我们拭目以待。