施永青、钟伟：宏观调控不可违反市场规律

来源: [观点网] 时间: 2007-07-06 17:25

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　　“博鳌七年中国地产二十年”系列访问(二)

　　编者按：根据2007(博鳌)房地产论坛的相关主题，博鳌房地产论坛主办机构观点机构旗下观点网邀请那些活跃在中国房地产界的经济学家与企业家进行系列访问。以期通过回顾中国房地产走过二十年的道路上的林林总总，重新诠释中国地产今天所面对的问题。今天，“博鳌七年中国地产二十年”系列访问之二，我们邀请了香港中原地产董事局主席施永青及著名经济学家钟伟，他们就国家宏观调控、香港模式等问题发表了自己精辟的见解。

　　施永青、钟伟：宏观调控不可违反市场规律

　　过去20年，香港模式一直影响和主导中国房地产行业，那国内目前房地产的模式与香港模式有没有本质区别呢？目前政府的宏观调控的方向与方式是否正确？中央的宏观调控会不会打击房地产市场的自由竞争？对于以上种种问题，施永青与钟伟有着自己的看法。

　　国内开发模式与香港模式没有本质不同

　　北京师范大学金融研究中心主任、著名经济学家钟伟认为，目前国内的房地产开发模式与香港并没有本质的不同，“如果说有不同，那么就是香港的土地收益绝大部分进入了香港特区政府，在中国，土地收益还被为数众多的政府职能部门层层过滤。”

　　有观点认为香港模式造就了一个投机性的房地产市场，钟伟表示了不同意见，他认为，香港模式在香港沿用了几十年，如果说香港房地产市场始终是个投机市场，显然是有失公允的，但香港模式的确和高房价关系密切。而国内房地产市场是否属于投机市场，应由事实来检验，而不是喊口号。

　　作为香港模式的亲历者，香港中原地产董事局主席施永青是如何看待目前进入中国房地产市场的香港地产商的呢？施永青通过全面比较，对进入中国房地产市场的香港开发商的竞争力做了分析。

　　施永青说，这两年，内地投资的香港地产商增多了。实际上他们在80年代末到90年代就进去了很多，但是93年左右国内宏观调控，他们退出来了，很多土地拖了很久。90年代中到2002年左右是一个周期，房地产投资增长比较慢。但2003年国内房地产价格上升后又他们又开始又去投资了，又去买地了。但是成不成功现在还不可以这么快讲，因为房地产是一个很本地化的产业，外来的公司不一定有优势。

　　香港的地产商在国内的优势是资金比较雄厚，他们都是上市公司，他们有钱。但是不利的地方是他们不熟悉地方的情况，没有本地的开发商熟悉，和政府部门的关系，所要办的手续都不如本地的清楚。另外香港的开发商成本比较高，用的是香港的管理人员，工资比较高，另外决策部门很多都在香港，对本地的信息不了解，做决定做得慢，管理的效益也比较低，所以我对香港的开发商在国内的竞争能力给的分数不高。如果内地好的开发商有80分的话，那么他们只是75分。

　　香港的开发商以前也不是因为管理的特别好而挣钱的，他们也是靠政府的政策做成的，因为香港的政府控制土地供应，土地是慢慢的批出来的，变成价格不断上升，所以有土地储备的开发商都挣钱，他们是挣社会钱，而不是挣管理能力的钱。所以香港开发商挣的钱所含的附加值不是因为管理得好，而是因为政策。

　　调控政策不应违反市场机制规律

　　连续四年，中国房地产业引得中央政府出台如此多的调控政策。但调控成果却并非十分理想，2007年将是房地产调控的“执行年”，三次房地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进，重点将是加大已经颁布政策的执行力度，会继续收紧银根和地根；加息也是可以预期的；长期看，不动产税也会推出。总体判断，调控将是一种常态。目前政府的宏观调控的方向与方式是否正确？房地产宏观调控主要应遵循那些原则呢？

　　钟伟认为，目前针对房地产市场的调控说不上由什么正确性，甚至说不上有什么目的性或者逻辑性。回顾房地产市场的调控，显然杂乱无章，缺欠目的。

　　他说，“调控政策的原则，第一、不违反逻辑。例如政府部门鼓励大家租房，同时又严厉限制个人拥有多套住房，如果每人的住房都基本上是自用的，那些租房的人在市场上怎么找得到房屋出租者？第二、不违反市场机制的起码规律。市长如果能够决定其辖下的房价，那么这个区域市场肯定是扭曲而可怕的官定市场，而不是健康的市场。再如北京市的土地招拍挂，除了公开就没有剩下任何符合市场机制的东西，这种对市场机制的起码的不尊重是政策的大忌。第三、要理解市场约束和政府约束的边界。现在一些政府官员意识到解决中低收入阶层的住房问题，难以通过市场来解决，更大程度上是依赖政府，这是好事，但是需要提醒的是政府行为也存在约束，例如有些官员声称，要通过经济适用房为80%的城镇人口解决住房问题，这种气度和梦想是好的，但是请注意政府的财力约束。”

　　施永青认为，房地产市场政府是要扮演一定角色的，但是政府要管的是大的，不要管小的。宏观的可以，但是微观的不要管得太多。他说，“控制土地供应，控制资金流向可以，具体的就不要管了。现在我觉得是管多了，但是效益不好。我以前说空置楼房收空置税，让更多的空置房进入市场流通，供应多了，价格就自然掉下来了。但现在说两年后买的不收税，两年内的收税，就造成人家本来想卖的拖着不买了，这样市场供应反而小了，价格就自然要上升。所以政府在调控方面的手段还是不太高明，成效不好。公布了几十条新的条例了，但成效没有见到，公布的东西不能落实，要不就是好人受管制，坏人还有优势。好的，正规的开发商绑手绑脚，不正规的开发商去掠夺机会。所以我觉得推行的政策，先要估计落实的能力，否则的话人家发现都是假的，就失去公信力了。”

　　社会应该让个人有幸福感。

　　对现今中国宏观经济状况，施永青给出这样的分析，“中国的现在的问题是闲散的资金太多，工业生产已经是产能过剩，资金流到传统的工业领域能盈利的机会不是太多，所以资金会流到房地产这样的投资领域，流动资金肯能要有一个储藏模式。现在中央的做法是希望资金流到农村、大西北，制造内部需求，但这个问题不是这么容易能够解决的。现在大家手里有钱的都希望把钱存下来，否则的话你不炒人家炒，泡沫爆破的时候你就肯能留下来的没别人炒了的留下来的那么多。中国房地产市场现在已经超越了人民的购买力，但是闲散自己还是在的，投资进来，房价就在继续涨了。”

　　施永青认为，马克思对资本主义本质的批评是没有错的。“需求与生产之间的不平衡是把更多钱流向有资本的人，无产阶级还是没有钱，这样怎么刺激需求。关键问题还是分配问题。有钱的人钱太多是不会花的，因为他花不了这么多，但是没钱的人就像买这个，买那个，只有穷人有钱之后才能刺激消费，社会经济才能持续增长。这个不解决经济增长就受影响。”

　　但施永青同时认为，过去的计划经济是不成功的。他说，“我现在觉得马克思以前解决经济问题的方法是错了，计划经济是不成功的，因为我们的社会太复杂了。因为中央不可能了解全部的情况，应该是让社会个体自由的处理自己的问题。所以法律不要定得太多，应该是动力给人民。人民应该有自己的选择，有自由，个人要有自由生活的空间，个人自己取谋幸福。”

　　社会应该让个人有幸福感，这样的社会的秩序才是正常的秩序。