中国楼市不是投机性市场

来源: [观点网] 时间: 2007-07-05 11:32

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　　“博鳌七年·中国地产二十年”系列圆桌对话之一>>>

　　著名经济学家巴曙松、董藩纵论宏观经济与房地产发展

　　作为中国向市场经济转型过程中最具争议的行业之一，中国房地产凝结了中国在走向市场经济过程中的种种矛盾，同时也体验着中国经济改革过程的阵痛。在体验房地产市场化改革带给我们生活的压力的同时，也明显感觉到一个在市场化过程当中的多元化选择与市场化体验。

　　根据2007(博鳌)房地产论坛的相关主题，长江商报携手主办方——观点机构邀请一批活跃在中国房地产界的经济学家与企业家进行系列对话。以期能够在共同回顾中国房地产走过二十年的道路上的林林总总，从而重新诠释今天中国地产面对的问题。

　　本期，就宏观经济与房地产发展的联系，我们邀请了著名经济学家巴曙松和董藩进行对话。

　　中国房地产市场不是投机性市场

　　长江商报：有观点认为香港模式造就了一个投机性的房地产市场，那么目前学习香港模式的内地房地产市场是投机性市场吗？

　　巴曙松：房地产领域的投机，一个重要的原因，是因为无论是从全国还是区域市场中，消费者处于明显的信息弱势，究竟整个区域的房地产供求状况如何，房地产供应的质量如何，房地产的价格走势如何，都是一个弱小的消费者所无法掌握和了解的，这也使得在目前的市场环境下消费者难以具有与开发商进行谈判的能力。

　　香港市场值得我们学习的更多的是政府参与房地产市场的方式和途径(例如福利房制度)、以及严格的监管(例如预售资金的监管制度)，香港模式的核心问题是土地，因此土地的供给与需求对市场的影响就更为直接。美国模式值得我们学习的是专业化分工，以及高度市场化的融资。

　　董藩：内地房地产的确是借鉴香港的做法发展起来的，但还是有一些明显的不同：一是发展背景不同。我们过去实行的计划体制下的房地产供应体制，至今还受到非市场供应途径的影响，如单位自建房；二是住房体制改革给内地房地产业打下了基础，造就了比香港高的住房私有率，进而给住房保障减轻了压力；三是香港市场对房地产市场的干预远比内地少。

　　说目前内地的房地产市场是投机性市场，我并不赞同。把房价上涨简单等同于投机过剩，出现了房地产泡沫，这是错误的，如果真这样的话我们采取了这么多调控措施，房价早就大跌了。

　　房地产行业门槛在于相关部门协调能力

　　长江商报：有人说，房地产企业只要有了资金和土地就能够获得丰厚的利润，那么房地产企业该如何平衡资金与土地的关系，并在此基础上实现房地产企业的可持续发展？

　　巴曙松：房地产行业是牵涉面很广的行业。我们看到，中国房地产商在此前的拓展中，确实面临较低的资金和土地门槛和较高的盈利水平，但也同样应当看到，这个行业的主要门槛并不在于技术门槛，而可能在于对涉及到房地产的众多管理部门的协调沟通能力，和对不同资源的动员能力。

　　董藩：目前，一些房地产企业只要有了资金和土地就能获得丰厚利润，这是因为供求关系紧张导致的结果，而非其他原因。至于如何平衡资金与土地资源的关系，不同企业可能有不同的情况，因为资金实力和拿地能力不同，外界融资环境有差异，对土地的开发利用能力也不一样，只能针对具体企业给出建议。

　　房地产发展体现市场经济体制

　　长江商报：房地产行业生产力的释放与经济体制改革之间存在联系吗？

　　巴曙松：中国房地产市场的发展，本身就是中国经济体制改革和市场化进程最有代表性的案例之一，它集中体现了中国市场经济体制改革转型中的成就。

　　房地产行业存在的问题与目前中国的市场化进程密切相关，政府的行政干预、政策预期的不明朗、监管不严和消费者利益缺乏保护、不同部门间的政策冲突等，正是中国经济体制改革下一步要努力的方向。

　　董藩：二者之间的确有明确关系。首先，是经济体制改革逐渐减少了旧体制对住宅的供应，培育了新的市场化的供应途径；其次，经济体制改革带来收入的变化和购买力的积累，创造了商品住宅的需求；第三，经济体制改革创造出按揭贷款等多种促进房地产业发展的措施；最后，经济体制改革还带来了方方面面的发展，从而促进了商业、旅游、工业地产的萌芽和发展。

　　宏观调控依据和思路有偏离

　　长江商报：您认为房地产宏观调控主要应遵循哪些原则？

　　巴曙松：我们究竟为什么要调控？目标明确了，才可以继续讨论。如果是为了限制房地产市场的炒作和不规范交易行为，那么这种调控应当继续推进，提高市场的透明度。如果调控是为了抑制房价，而价格从总体意义上又是难以调控的，那么只能从特定的环节切入，例如提供廉租房、房地产二级市场的培育和税收引导等等。如果是为了控制银行的风险，那么就要从银行的内控机制入手，同时放松对其他形式的融资的创新管制。其次，房地产调控应当以充分发挥市场的灵活性和主动性为基点，所有的调控措施，最终必然会影响到房地产市场的供给和需求波动，任何调控都需评估其对供求关系的影响。第三，调控者要给市场稳定的市场预期，因为房地产市场开发周期长，资金规模大，涉及环节多。频繁变动的政策，不利于形成充足有效的供给。第四，需要提供充足透明的信息，保护信息的弱势一方——消费者。

　　董藩：我对目前政府的房地产宏观调控的总体判断是：出发点是对的，但依据和思路是值得考虑的；原则是对的，但某些政策、措施是错的；所以决心是大的，但效果是很差的。从结果上可以理解这个结论：l.市场观望成潮，持续时间太长，市场处于虚幻状态；2.从相对较长的时间看，需求没有受到太多的影响，反而有越来越大的趋向；3.行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通不充分，甚至观点相左，既影响了宏观调控的效果，也扰乱了舆论；4.在行政问责制的压力之下，地方政府出现了一些明显的错误甚至违法的认识和行为；5.舆论上有些混乱，各界不一致甚至矛盾的看法明显增加。

　　房地产宏观调控主要应遵循四大原则：稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权。