开发商重新解读房价灰色产业链

来源: [观点网] 时间: 2007-07-03 15:56

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　　编者按：本报6月26日刊发了《开发商揭示房价灰色产业链———职能部门鲸吞房价四成利润》，在省会各界引起强烈反响，省会一个房地产业的资深人士就该文的一些观点发表了自己的看法。该人士的观点并不代表所有石家庄的房地产开发商，石家庄作为全国二三线城市，房地产的成本和利润等情况也不能代表全国的情况，作为一家之言，我们现在刊登出来，并且收集了一些网友的观点，希望达到明辨是非的效果，并欢迎读者尤其是业内人士发表自己的意见，以求更接近房地产的真实。

对于文章提到的这位开发商，我实在搞不清是个什么样的人，这篇文章如果发在网上，作为一个帖子出现，大家讨论，还情有可原，但出现在报纸上，感觉不负责任，有些观点简直匪夷所思。他只是看到一些片面的问题，对于房地产内部根本就不了解。

有些言论太片面

　　单就这一段来说，“我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350～400元，房价不过1000～1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/3～1/2。”这确实不假，当年行情的确是这样。但后面就不对了，“如今建筑成本比原来只涨了100～200元。”这句话混淆了一个概念———多层和高层：多层的成本确实低，但现在商品房高层居多，随便找一个建筑单位问一下，石家庄的建筑成本，18层以下是1200-1400元左右，18层以上是1600-1800元左右。这都是再清楚不过的事实，真不明白只涨了100-200元是从何而来的。

　　“面积越大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理”———这句话也不是行业内人士应该说的话，户型面积越大的楼盘，窗框和管道相对要少，建筑成本是相对较低，但这对房价的影响可以忽略不计。钢筋水泥用量却不会因此而减少，而是因为需求量大，厂家给的价钱比较低，从而降低了建筑成本。

　　没有一个房地产的老总敢冒着楼塌房倒的风险，减少钢筋水泥的用量和标号，这在建筑设计规范里都有明确规定，出了事谁也承担不起。

　　房产商最多20%利润

　　文章称：“楼盘开发成本只占房价的20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”这句话明显缺乏依据。特别是利润占房价40%的说法，缺乏对房地产运作的基本了解。

　　通常房价是由以下几个部分组成：地价、建设成本、税费、管理成本、利润。

　　现在，房地产开发的成本越来越高，天价地不断涌现。6月5日，位于石家庄新石中路北、省冶金学校东的[2007]003号地被出让拍卖，河北隆基房地产开发公司最终以约532万元/亩的价格一举拍得(24428.2平方米，共1.95亿)，使得省会土地拍卖再创新高。土地成本在房价中所占比例越来越高，几乎要占到40%-50%，建材、人工费也不断攀升，使房地产的建设成本越来越高。

　　虽然发生的成本各不相同，但房地产商的利润并不能达到40%，通常最多只能达到20%。

　　政府让房价涨了不少

　　作为一个开发商，本来就是盖房赚钱。比如有一个楼盘，占地不到100亩，每亩地价不到200万，但按规划要求，其中有15亩必须要盖个小学，另外15亩要做绿化带(绿化带要直接交给园林部门去绿化)。单这两项，开发商就多掏了将近6000万。对于学校，开发商不仅要掏土地费用，还要把学校建设好，6000多平方米的校舍，每平方米1200元费用，算下来得多少钱。

　　教育、绿化本来是政府的事情，是公益事业，不应该由房地产开发商代为购地建设。如果说，企业应该承担一些社会责任的话，作为教育事业的土地也不应该按市场拍卖的价格来算，起码应该是划拨，但现在没人说这个。自然，成本就摊到了房价里，仅学校和绿化，就让每平方米成本涨了500多元。

　　有人曾经给这个楼盘算了一下成本，土建+水电暖的成本+前期及其它费用+地价+资金成本(利息)+管理费，每平方米大概2500元，房子卖4200元/平方米，除去销售税费约5%，每平方米的利润1500元，成本利润率近80%。

　　我说这个算法不对，该地总地价为1.55亿元，契税为总地价的4%，约为620万，规划还要建设一占地15亩的小学，另有15亩绿化带无偿给园林局，这30亩的地价加建设费约6000万要全部摊入可售面积。这样，可售面积每平方米摊入的地价就是近1400元。其它费用如配套费每平方米75元、设计费30元(要包括地下、学校约15.5万平方米)、墙改费5元等等。

　　如果再加上公司人员工资、办公等管理费用(项目已近4年了)，这个项目的总成本约为每平方米3500元左右。

　　不合理费用抬高房价

　　土地费用贵，替政府建小学，为绿化带出钱，这些还不算，一些不合理的费用也时时困扰着房地产开发商。

　　谁不想节约费用，设计院在做设计时，水电暖都已经设计好了，但一些垄断部门都有自己的设计院，凡是他们负责的，必须由他们重新设计，其实这些专业设计非常简单，但设计费用十分昂贵。配套施工时，施工队伍必须用他们指定的施工队伍，材料也必须用他们指定的，要多少费用就是多少，没法打折扣，你敢不用吗？不用你就别想办事，你将来的损失会更大。

　　为了保障农民工拿到工资，政府对房地产行业加强管理，比如建筑施工担保。过去担保公司求着房地产开发商，价格也可以商量，价钱也就一二万，现在一些主管部门和担保公司联合起来，成立了一个担保协会，担保时必须找担保协会，而且开发商找担保协会，价格也没有商量了。担保费上涨到10万元，实际上担保协会还是没有担保能力，只不过开发商多出了一些钱。

　　还有很多名目繁多的收费，我就弄不清楚，国家一个劲地清理整顿乱收费，怎么还会有那么多的收费项目。一个局，一个所，甚至一个办事处都有可能拿着自己的文件来收费。如果满足不了，开发商还有很多事情需要这些部门来办，明知这些收费不合理，捏着鼻子也得给。舆论和市民都感到房子越来越贵，这能不越来越贵吗？而政府降低房价应该在这些方面采取点措施，多服务，提高效率，减少不合理收费。要知道，这些不合理的收费最终都会算入成本，摊到房价里。

　　公关费用各有不同

　　每一个项目组在做预算时，都会有一笔费用，叫做不可预测费，一般都有几百万，大的项目达到上千万，这笔费用是用来“解决”一些问题的。

　　房地产项目要想做好，和各部门之间保持“和谐”最重要。吃吃喝喝太正常了，逢年过节，还会根据对方职务和利害关系，送上数目不等的购物卡，有些人还得请他们的老婆孩子出国旅游。

　　为了让这笔费用分解消化，房地产公司也有很多办法，有一些正常的招待费用，都走了公司的管理费用，有的公司采取在一个饭店签单，半年或者一年结一次账，结账的时候就开成会议费等。还有的费用开成广告费，一百二十万的广告预算，实际可能只做一百万的广告，其余的来干别的。

　　我们承认，很多部门都需要打点，这是因为对于开发商来说时间就是金钱，上亿的资金投进去，每天的利息是多少？但我们急，一些部门的工作人员不急，送去文件，说，先放那儿吧，过两天去问，还没看呢。没办法，只好先办一张卡，其实也没多少钱，往上一递，说，哎呀，我们实在等不及，您辛苦加个班，我们出点加班费。第二天就办好了。

　　省会房地产曾经有一个项目，做前期工作的一个小伙子，从下午4时到晚上12时，8个小时内陪4拨客人洗了四次澡。当然，这也只是小钱，在整体房价里，吃吃喝喝根本就算不了什么。

　　还有一些是房地产商自己的违规操作，没有预售证，怎么办，打点一下，让有关部门不要干预。如果条件不够，想提前拿到预售证、开工证等，这些都需要公关。

　　最大的公关就是改规划。这其中有一个关键，就是容积率，关系到这块地能出多少房子的问题。容积率不同，每建筑平方米的平均地价就不同，容积率越高，平均地价就越低，容积率越低，平均地价越高，所以一些房地产开发商千方百计想把规划的容积率改大一些，当然难度比较大，就看开发商的攻关力度，这里面需要花多少钱，就不好说了。

　　至于公关的整体费用，实际上各有不同，关键看开发商能得到多大的利益，利益越大，投入的越多。但在总房价的比例中，应该还是很少的一个比例。