土地流转会改变拿地方式吗？

来源: [观点网] 时间: 2007-07-02 20:31

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　　日前，重庆市工商局正式出台《深入贯彻市第三次党代会精神，服务重庆统筹城乡发展的实施意见》(以下简称《意见》)，就重庆实施城乡统筹改革出台五十条具体措施，并从即日起施行。有迹象显示，一场关系到农村土地使用权的改革正在进行，相关农用地进入市场流通成为目前招拍挂制度的补充的改革被正式提上台面。

　　宅基地商品房交易早有由来

早前有报道说成都部分地区实行土地向规模经营集中，在保证土地总面积不变、耕地性质不变、粮食产量不变的前提下，突破土地管理和使用问题，把土地流动起来。这些改革举措被专家称之为“将带来新中国成立以来第三次土地革命”。

　　而早在今年2月初，广东省国土资源厅厅长林浩坤(现已调任省监察厅厅长)就向媒体表示，由该部门草拟的《关于加强农村宅基地管理的通知》已上报广东省政府审批。其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，其中包括宅基地的转让、出租，并拥有收益权。此消息一出，立即引起了各方的高度关注。

此后召开的全国“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中指出，包括农村集体建设用地和宅基地，都要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度。专家认为，“盘活”一词显得特别醒目，可能意味着相关土地进入市场流通。

按照我国《土地法》，宅基地属于农村分配给村民，村民只能在上面建造房屋供自己使用，但所有权归村民集体所有的农村土地。按照目前的法律规定，宅基地使用权不能在房地产的一级和二级市场上交易。即便如此，在广州，依旧有一些中介公司在操作宅基地住房的交易。

　　其实广东农村宅基地转让出租的地方法规尽管还未最终出台，但农民的私下交易已较为普遍，并自发形了成一个宅基地流转的地下市场。据了解，一些村民在靠出租宅基地上所建房屋获得较为长期的稳定收益，而一些村民则将自己手中的宅基地使用权及其附在其上的建筑物通过各种形式出让、出租，再用这些钱在城里买房买车，过起城市人的生活。

农民已经开始在利用手中的土地获取收益，只是因政策限制而无法实现土地合法流通。

重庆九龙坡区的土地流转实验

作为重庆确定的先行试点区域九龙坡区，目前正在探索用“住房换宅基地、社会保障换承包地”的办法，使农民“从土地上解放出来”。九龙坡区将尝试推行两种土地流转方式：

　　一是农民以土地承包权出租，按稻谷亩平均产量折算约1000元/亩的金额，收取租金。流转以自愿为原则。农民也可以选择土地承包权入股。这一方式在法律上未有明文规定，各地做法不一，标准不同。

　　另一种做法是以社会保障置换土地，九龙坡区已颁布相应政策，即凡拥有稳定的非农收入来源，又自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的，就可以申报为九龙城镇居民户口，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。目前，九龙坡区在3个试点镇的镇村一级都设立了土地流转站，农民将土地租赁给村，再由村流转至镇或园区。

土地流转源出香港

国内目前的土地制度都借鉴于香港，目前香港土地流转只有两种方法，一是买下政府拍卖的“官地”，另外一条就是收购私人产权的“农地”。

　　虽然特区政府对土地转让有严格而漫长的审批制度，但在申请转地时，香港的地产商却受法例规定的保护，有20%左右的利润空间，所以，高利润更吸引了大批农地向工商用地的转换。农民在出售其土地，所得的个人收入不需要缴纳“利得税”及“所得税”，也刺激了“农地”的放量出售。

收购农地是香港房地产业的惯例，有些农地早已被房地产公司买下十几年，然而在政府的土地注册处上依然登记为农地。一旦开发条件成熟，房地产公司就会将农地申请转为工商业用地，只需少量补地价，即可变成熟地。这其中农地的涨幅可能会达到数倍，为长期持有土地的房地产公司赢取大笔的帐面利润。

重庆此次城乡统筹改革中的一项重要内容可能是将部分农用地进入土地市场流通，从而是被看作是对目前香港土地开发模式的又一次借鉴。

《意见》称，支持当地探索农村土地流转新模式。在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下，允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社；经区县人民政府批准，在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作，积极推进土地集约、规模经营，提高农民组织化程度，加快发展现代农业。

也即是说，农民可以将自己手中的土地使用权作为资产进行投资。开发商亦可以以股权交换的形式获得农民手中的土地。

　　房地产行业游戏规则是否改变

成渝是全国统筹城乡综合配套改革实验的西部直辖市，如何突破现行土地制度的障碍，将贯穿改革的始终。城市土地日益紧张，成渝的这一举动被视为是第三次土地革命。而该种实验是否会影响到目前房地产市场获取土地的游戏规则，并突破了目前招拍挂的拿地模式，实现了二元土地市场，最终实现土地市场合理流通，成为目前关注的问题。

通过土地交易市场的资源配置作用是否能降低目前被地方政府抬高的地价，并最终影响到高涨的房价成为将成为当前探讨的热点问题。