经济体制改革与房地产发展

来源: [观点网] 时间: 2007-07-02 15:14

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“博鳌七年中国地产二十年”2007（博鳌）房地产论坛系列访谈

　　编者按：从1988年海南建省到1998年中国房地产市场化改革，再到今天，中国房地产以十年为节点书写着自己的历史。作为中国向市场经济转型过程中，最具争议的行业之一，中国房地产凝结了中国在走向市场经济过程中的种种矛盾，同时也体验着中国经济改革过程的阵痛。我们在体验房地产市场化改革带给我们生活的压力的同时，我们也鲜明的感觉到一个在市场化过程当中的多元化选择与市场化体验。

　　根据2007(博鳌)房地产论坛的相关主题，博鳌房地产论坛主办机构观点机构旗下观点网邀请那些活跃在中国房地产界的经济学家与企业家进行了系列的对话。以期能够在回顾中国房地产走过二十年的道路上的林林总总来重新诠释中国地产今天所面对的问题。

本期我们邀请著名经济学家巴曙松教授与董藩教授共同探讨二十年中国经济体制改革与中国地产发展的相关话题。

　　巴曙松、董藩：经济体制改革与房地产发展

　　事实上作为特殊环境下关系的国计民生的特殊行业，房地产可能从某种程度上来说集中的反映了目前国内经济体制改革的困境与诸多的矛盾。例如说金融改革，例如说政府行政权利与自由市场的平衡，例如说社会舆论对公共决策的影响。房地产市场化改革在极大的提高了行业生产力与居民居住水平的同时我们依然看到一个充满矛盾的市场。

　　中国人的居住需求到底应该如何计算？有限的土地资源与需求之间应该如何平衡？中国的房地产开发企业改如何在资金与土地之间找到平衡？这种种的问题依然是困扰我们的问题。

　　今天，我们邀请两位著名经济学家董藩与巴曙松进行就宏观经济与房地产发展的联系进行了对话。

　　观点网：我们发现从海南建省开始，中国房地产行业的生产能力与消费能力开始释放，您是否也这样认为，房地产行业生产力的释放与经济体制改革之间存在那些联系？

　　巴曙松:中国房地产市场的发展,本身就是中国经济体制改革和市场化进程的最有代表性的行业案例之一,它可以说集中体现了中国市场经济体制改革转型中的成就,例如市场化改革使得房地产市场更为富有活力,也有代表性地凸显出其不足与缺陷,例如政府与市场关系的模糊与摇摆.

　　任何一个在计划经济体制下,为了分配住房所经历过一次折磨人的过程,就会深切地体会到,如果继续沿用原来的管制模式,或者是各个单位自行建房、不透明分配和随机分配的模式，我相信今天住在商品房中的大多数人，都难以有住上房子的机会。房地产行业近年来飞速的发展，其中一个非常重要的动力，就是效率更高的市场化房地产运作，不断替代原来由一些单位自建房等低效率模式运转的房地产开发。正如哈耶克所说，我们称赞市场经济，不仅仅是称赞其带来的商品的丰富和经济的发展，更多的是还带给我们选择的自由。现在的一些年轻人在贷款买房之后，压力较大，自称为"房奴"，但是要知道，房地产市场的发展至少给了我们这种选择的可能性，但是在原来的体制下，许多年轻人是没有这种选择的自由和可能的。

　　房地产行业所存在的问题也与目前中国的市场化进程密切相关，现在所经常批评的政府的行政干预、政策预期的不明朗、监管不严和消费者利益缺乏保护、不同部门之间的政策相互冲突等等，难道不是我们经常在股票市场、食品市场等等领域都经常听到的吗？这些领域，也正是中国经济体制改革下一步需要努力的方向。

　　另外，房地产市场是典型的资金密集型的市场，但是目前国内落后的金融市场严重制约了房地产市场的发展。近期大量的内地房地产企业陆续通过不同的方式，寻求到香港上市，本身就强烈地显示出，目前中国内地的金融体系，远远不足于支持这些房地产企业的发展，金融业的市场化可以说刚刚起步。

　　董藩：二者之间的确有明确关系。首先，是经济体制改革逐渐减少了旧体制对住宅的供应，培育了新的市场化的供应途径；其次，是经济体制改革带了收入的变化和购买力的积累，创造了商品住宅的需求；其三，是经济体制改革创造出按揭贷款等多种促进房地产业发展的措施；最后，经济体制改革还带来了方方面面的发展，从而促进了商业、旅游、工业地产的萌芽和发展。

　　观点网：一个比较激烈的批评是房地产行业技术门槛太低，资金和土地资源是关键因素，大多数人认为房地产企业只要有了资金和土地就能够获得丰厚的利润，您认为呢？房地产企业该如何平衡资金与土地资源的关系，并在此基础上实现房地产企业的可持续发展。

　　巴曙松：任何一个行业，在发展的起步阶段，因为盈利机会较大，往往会吸引众多的参与者进入，这是我们在很多领域都看到的现象。随着市场的发展和成熟，行业必然会出现整合。另外，房地产行业是牵涉面很广的行业，我们在看到中国的房地产商在此前的拓展中，确实面临较低的资金和土地门槛和较高的盈利水平，但是也同样应当看到，这个行业的主要门槛在此前的不太透明和规范的发展阶段，主要的门槛实际上并不在于技术门槛，而可能主要在于对涉及到房地产的众多管理部门的协调沟通能力，对不同资源的动员能力。

　　近年来房地产市场的调控，正在提高房地产行业的资金和土地的门槛，这会促进行业的整合，也会提高行业的盈利水平，市场的竞争会趋于加剧，房地产企业需要找准自己的竞争优势，选择自己的市场定位，究竟是从土地环节获得盈利，还是从房产开发环节立足；究竟是主要依靠维护银行贷款关系来寻求资金支持，还是在海内外上市等方式筹集资金，等等。

　　董藩：第三产业不是制造业，但让一般不含有什么高技术，但这不等于房地产所用的建筑安装设备中和材料不含有高技术。现在一些建筑材料有很高的科技含量，一些高档房地产项目智能化水平很高。认为房地产行业技术门槛太低的说法不是很科学。现在一些房地产企业只要有了资金和土地就能够获得丰厚的利润，这是因为供求关系紧张导致的结果，不是其他原因。至于如何平衡资金与土地资源的关系，不同企业可能情况完全不一样，因为资金实力和拿地能力不一样，外界融资环境不一样，对土地的开发利用能力也不一样，只能针对具体企业给出建议。

　　观点网：中国房地产很大程度上学习了香港的做法，国内目前房地产的模式与香港模式有无本质上的不同，这种不同体现在那里？有观点认为香港模式可造就了一个投机性的房地产市场，您是否认为目前国内的房地产市场是投机性市场？

　　巴曙松：市场是否充满投机的气氛，并不在于究竟是香港模式，还是美国模式，或者是其他的什么模式。无论是何种模式，因为房地产本身所具有的实用功能和资产特性，都曾经出现过大规模的投机浪潮，无论美国还是欧洲，或者是香港，都是如此。

　　抑制投机，从理论上说，无非是要提供更为透明充分的信息，对于信息的弱势一方提供更多的支持和保护，但是，这些讨论，都还是要回到基本的市场关系――供求关系上来，例如，现在如果有人打算在中国已经有十分充足的供给能力的电视、冰箱、彩电等领域进行投机，这种投机可能会成功吗？关键还是供求关系存在较大的、明显的缺口的时候，才容易出现投机的氛围。

　　房地产领域的投机，一个重要的原因，是因为无论是从全国还是区域市场中，消费者处于明显的信息弱势的一方，究竟整个区域的房地产供求状况如何，房地产供应的质量如何，房地产的价格走势如何，都是一个弱小的消费者所无法掌握和了解的，这也使得在目前的市场环境下消费者难以具有与房地产开发商进行谈判的能力。尽管房地产商在城市建设、在房地产开发等方面作出了不少积极的贡献，但是，正是这种信息格局，才使得各种市场的不满首先面向房地产企业。在有的市场，少数房地产企业确实是象炒作股票一样的炒作房子，对敲、内幕交易、虚假信息等等这些在股市上是目前至少是违法违规的行为，在局部的房地产市场上明显存在。

　　目前讨论究竟应当选择香港模式还是美国模式，其实意义并不大，只要能够很好的配置资源、满足消费者需要的市场，就是运行良好的市场。香港市场值得我们学习的更多的是政府参与房地产市场的方式和途径(例如福利房制度)、以及严格的监管(例如预售资金的监管制度)，香港模式的核心问题是土地，因此土地的供给与需求对市场的影响就更为直接。美国模式值得我们学习的是专业化的分工，以及高度市场化的融资。

　　中国最终选择什么模式，是市场竞争的结果，也是市场选择的结果，我相信，无论是香港模式，还是美国模式，都是在其特定的市场条件下竞争选择出来的，是最能适应其当地市场的模式，并不是人为设计出来的。

　　董藩：大陆房地产业的确是借鉴香港的做法发展起来的，但还是有一些明显的不同：一是发展背景不同，我们过去实行的计划体制下的房地产供应体制，至今还受到非市场供应途径的影响，如单位自建房；二是住房体制改革给中国房地产业打下了基础，造就了比香港高的住房私有化率，进而给住房保障减轻了压力；三是香港市场对房地产市场的干预远比大陆少。有人认为香港模式可造就了一个投机性的房地产市场，这种说法也不准确。香港市场很小，只是一个城市，房价上涨趋势一般比较明确，往往使得房地产投资明显有利可图，房地产成为一个重要的投资产品，虽然前些年房价明显下跌，但是有特殊的政治原因和经济原因的。说目前国内的房地产市场是投机性市场，我不赞同。把房价上涨简单等同于投机过剩，出现了房地产泡沫，这是错误的，如果真这样的话我们采取了这么多调控措施，房价早就大跌了。

　　观点网：您是否认为目前政府的宏观调控的方向与方式是正确的？房地产宏观调控主要应遵循那些原则？

　　巴曙松：在讨论房地产调控之前，我们首先需要明确的是，我们究竟为了什么而调控？调控目标明确了，才可以继续讨论随后的问题。如果是为了房地产市场的炒作和不规范交易行为，那么这种调控应当继续推进，提高市场的透明度。如果调控是为了抑制房价，那么价格从总体意义上是难以调控的，那么只能从特定的环节切入，例如廉租房的提供、房地产二级市场的培育和税收引导等等。如果是为了控制银行的风险，那么就要从银行的内控机制入手，同时放松对其他形式的融资形式的创新管制。

　　因此，房地产调控本身是一个比较模糊的概念，需要明确我们究竟为了什么而调控。其次，房地产调控应当以充分发挥市场的灵活性和主动性为基点，所有的调控措施，最终必然会影响到房地产市场的供给和需求波动，任何调控都需要评估其对供求关系的影响。第三，调控者要给市场稳定的市场预期，因为房地产市场开发周期长，资金规模大，涉及环节多，频繁变动的政策，不利于形成充足有效的供给。第四，需要提供充足透明的信息，保护信息的弱势一方――消费者。

　　董藩：我对目前政府的房地产宏观调控的总体判断是：出发点是对的，但依据和思路是错的；原则是对的，但某些政策、措施是错的；所以决心是大的，但效果是很差的。从结果上可以理解我的结论：l、市场观望成潮，持续时间太长，市场处于虚幻状态；2、从相对较长的时间看，需求没有受到太多的影响，反而有越来越大的趋向；3、行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通不充分，甚至观点相左，既影响了宏观调控的效果，也扰乱了舆论；4、在行政问责制的压力之下，地方政府出现了一些明显的错误甚至违法的认识和行为；5、舆论上有些混乱，各界不一致甚至矛盾的看法明显增加。

　　房地产宏观调控主要应遵循四大原则：稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权。