香港REITs开放上市对内地房地产市场影响

来源: [观点网] 时间: 2007-06-29 19:38

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　　一、香港REITs开放上市2005年6月16日，香港证监会发布经修订的《房地产投资信托基金守则》,撤销了香港房地产信托投资基金(即REITs)投资海外物业的限制，允许房地产基金投资世界各地房地产项目，实际上就是允许内地或海外房地产商将其在内地的商业地产项目以REITs形式到香港上市。同时将REITs的最高负债比例由总资产的35%提升至45%，排除了香港相对其他亚洲国家作为REITs中心的弱势。消除地域限制及提升负债比例为国际房地产投资机构在香港成立房地产投资组合提供了机遇，也为中国房地产商提供了集资及套现的渠道。

从总体上看目前香港REITs以信托作为载体，不设区域限制，最低持有年限为2年，对股份持有的限制同挂牌，房地产投资比例至少需占资产净值的90%，分红比例至少需占税后收入的90%，最高负债率限制在总资产的45%；不享受特定税收优惠，但在香港税制下分红及资本增值部分免税。

香港REITS

尽管香港REITs起步较迟，但香港致力于发展成为区域的REITs中心，以配合其国际金融中心与内地桥梁的竞争策略。到目前为止香港尚无REITs上市，2004年12月领汇(LINK REITs)首次公开发售集资30亿美元，市场反应强烈，公开发售部分认购资金达360亿美元，机构投资者认购资金达400亿美元，超额认购为25倍。因法律诉讼问题，领汇将延迟到2005年11月上市，预计届时将受到投资者的热烈追捧。据资料显示，近年来中国台湾和新加坡的REITs首次公开发行都获得7倍到44倍的超额认购，由此可见REITs的受欢迎程度。

　　二、REITs的吸引力REITs是一种集合资金的投资模式，主要投资于回报率稳定的成熟物业如写字楼、商场、宾馆、物流中心和住宅等，不参与房地产投资开发项目。REITs投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。由于大部分REITs的收入都会回馈信托持有人，因此REITs的分红会较其他上市投资工具为高且相对的平稳。同时，REITs的专业基金经理会设法加强REITs的收益能力，以增加其价值。

REITs通常在证券交易所上市，因而较一般房地产直接投资方式，流动性较强。与普通的房地产上市公司相比，REITs的分红较高，分红分配率至少在90%，而房地产上市公司的分红相对较低。REITs为“信托”性质，企业管理透明度较高，而房地产上市公司为“企业”，由于董事会通常由主要股东控制，公司管理水平不一致。就投资风险而言，REITs主要是面对房地产市场风险，而房地产上市公司除了房地产市场风险之外，还需面对房地产开发、商务和财务风险。REITs的回报率结构主要为分红及少许资本收益，回报率相对较稳定，而房地产上市公司主要为资本收益及少许股息/分红，回报率相对较不稳定。

通常REITs都有最高的负债比率限制，一般负债比例较房地产上市公司低，而房地产上市公司则无最高负债比率。对机构投资者和一般投资者而言，REITs的主要吸引力包括：高股息、收益稳定、合理增长潜力、能抵消通胀的影响、低成本的房地产物业投资、较灵活的投资策略及税率优惠。如图二所示，

REITs作为一种新的资产种类，风险低于股票，投资回报高于企业债券。REITs和股票以及债券的相关性系数都较低，在投资组合中能有效分散风险，在国际机构投资者中颇受欢迎。香港REITs以信托计划为投资实体，由房地产管理公司和信托管理人提供专业服务；其结构将管理与持有相分离，强调受托人和管理公司的功能。受托人和管理公司的相互独立性，将从结构上避免资产管理过程中潜在的利益冲突。

REITs

香港REITs不享受特别的税收优惠，但是其分红及资本增值部分免税，并且免征对外国投资者的代扣代缴税费(withholding-tax)。如通过特定目的载体(SPV)即为资产证券化设立的有限责任公司，持有房地产项目，香港REITs规定允许物业销售印花税税率由3.75%下调至0.2%。

三、REITs对内地房地产市场的影响首先，REITs对于内地房地产商而言是一种全新的经营模式，REITs的出现可使其从目前单纯的房地产开发模式拓展为长期投资模式，以获取稳定的租金收入和REITs管理费。作为一种房地产金融创新工具，REITs能有效避免房地产投资开发变现性差、投资数额大、投资回收周期较长、开发风险较大等弊端，有利于增强内地房产商的发展实力。

其次，REITs为内地房地产商开辟了新的融资渠道，业主及开发商可以REITs的形式重组其房产物业，从而改善资产负债表及增强资金的流动性。新资金可用于房地产收购、企业扩张、旧物业修复及更新，或其他增值能力更高的房地产投资与开发。以REITs重组房产物业能充分发挥该房产之隐藏价值，同时通过REITs的股份保留业主及开发商的控制权益。正是以上优点促使REITs在世界各地蓬勃发展，目前，REITs已在多个国家被公认为有效的房地产融资工具，能为业主及开发商提供更多的融资渠道。

第三，REITs对银行贷款的依赖度很低，拥有资金成本较低的优势。由于REITs的价值主要取决于其所投资房产的价值，通过透明度较高的投资政策, REITs能在接近其资产净值(Net Asset Value)的水平交易。REITs为房地产上市公司提供了另一种企业结构的选择，比如一些房地产上市公司的股票市值远低于该公司的房地产的资产净值，通过资产转让把房地地产注入REITs，可以提高该房地产的价值，从而提高了股东的回报。受投资政策的限制，REITs不可参与房地产与空置土地的开发，因此REITs的投资风险会较房地产上市公司为低，目标收益率(Required Rate of Return)亦会较房地产上市公司为低。较低的目标收益率及资金成本使REITs在物业收购方面拥有资金成本优势，对银行贷款的依赖度较小。从新加坡REITs的经验来看，通常向现有股东募集(placement)、发行新股(new units)和商业抵押支持证券(CMBS)等三种认购方式，都可获取超额认购，融资成本低于银行贷款。

据资料显示，自2004年4月起，S-REITs在新加坡和中国香港共收购了20亿美元的物业(其中4.59亿美元尚未完成收购)。

第四，香港REITs的上市为内地房地产商提供了面向国际资本市场融资的契机。随着国家宏观调控针对房地产开发投资35%自有资本金底线、“四证”齐全、主体结构封顶后方可销售、加息等一系列宏观调控政策的出台，长期依赖于银行的国内地产开发商开始感受到了前所未有的资本压力。根据《2004年中国房地产金融报告》统计显示，中国房地产开发商以银行借贷资金为主，自有资金较少，通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比例在70%以上，对国内金融业形成了很大的压力。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，贷款门槛不断提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链断裂，风险就会暴露。房地产开发信贷的收紧，限制了房地产开发资金的上升及增加了开发成本，更加速了中国国内的房地产开发商寻求其他非银行融资渠道的步伐。

从新加坡REITs的经验来看，主要的国际机构投资者如摩根斯坦利、美林、花旗、法国巴黎银行、汇丰、星展等均在新加坡REITs中占有很大比重。新加坡REITs的发行机构大部分为房地产业主，本身持有25～55%的股份，主要的国际机构投资者持有25-45%的股份。由此可见，香港REITs的上市将吸引各大国际机构投资者的参与，为内地房地产商提供与主要国际机构者合作的契机，有利于缓解目前的资金压力。

第五，REITs是一种长期投资模式，非处置不良资产或劣质资产的变现捷径，它的出现有利于减少房地产市场的投机成分，促进市场的长期稳定发展。REITs是通过投资成熟的拥有稳定租金收益的物业，以获取稳定的租金收入和资产管理费，不具备稳定租金收益的物业如“烂尾楼”等项目不能注入REITs，即REITs不能作为处置不良资产和劣质资产的变现工具，可见这种长期投资模式将有利于减少市场投机。尽管REITs主要投资于成熟的物业，房地产开发商无法参与，但是开发商可以针对REITs偏好的物业类型进行开发，以供REITs扩充时收购。

第六，香港发行REITs的经验可供内地借鉴，对内地房地产商来说影响深远，将有利于促进内地房地产市场的长期稳定发展。四、存在的问题尽管跨境REITs的出现提供了种种房地产投资的渠道和便利，但中国繁杂的税务、缺乏透明度的财务制度、区域之间的文化差异、较为贫乏的专业物业管理及资产管理经验，构成了内地房地产商进行境外融资和外国投资者来华收购房产的障碍。

主要问题如下：a)由于内地税种较多，税率较高，税后的投资回报很难达到投资者的预期收益率。

b)香港证监会对上市公司要求严格，从筹备到正式上市所需时间较长，通常为3到6个月；并且对上市公司信息透明度有较高要求，而内地房地产商在这方面存在缺陷，有待进一步提高信息透明度。

c)内地的房地产项目尚存在资产管理专业经验缺乏等问题。由于纳入REITs的物业非业主100%拥有，需要物业管理和资产管理方面的专业支持，而内地现有能提供租户组合和长期回报率等投资和运营状况分析的专业资产管理公司较少。此外，部分内地房地产项目的产权问题也将成为通过REITs融资的一大障碍。

从长远来看，目前存在的诸多障碍，都将随着内地市场与国际市场的接轨，在未来逐渐得以解决，而REITs的上市将给内地的房地产商带来良好的机遇和巨大的收益。